民企买壳热风灼面

　　地产公司买壳上市，上市公司投怀地产

　　文/本刊记者 杨鹏

　　2002年是房地产企业竞相上市的一年，急于找钱的房地产公司一举买下24只壳。而从1997年至2001年的5年间，房地产上市公司买壳案例总共才25起。

　　买壳！买壳！买壳！

　　北京房地产这几年一向火爆，申奥成功那会儿，更是不得了。在“楼市再火八年！”的诱人前景之下，仅在2002年7月一个月内，就有万里电池、湖北金环、福建三农三只壳资源被北京房地产公司收入囊中。其实在继阳光股份、光彩建设、珠江控股、金融街被北京的房地产企业成功买壳之后，买壳上市，早就成了京城地产新锐快速扩张的必由之路。

　　而在上海，面对产业结构调整的挤迫和“世博”大饼的诱惑，沪上一些钢铁上市公司纷纷改旗易帜，其中不少企业使出乾坤大挪移，通过资产重组向房地产领域转型。例如上海港机投奔上海十大民营品牌之一的兴盛集团之后，今年将顺利实现主业大换血，成为彻头彻尾的房地产企业。陕军地产主力西安高新，以10亿天价入主沪昌特钢，其醉翁之意自然是为“世博”圈地。上实集团收购浦东不锈，也是借“世博”东风，将其改造为上实系房地产业旗舰。

　　在浙江，民企买壳热情高涨，两年来至少买了9只壳，其中借壳ST川仪和ST恒泰的华立集团、收购ST琼海德的耀江实业、控股四维瓷业的伟星集团、控股宝华实业的美都股份等无一不是浙江房地产业的“大鳄”。

　　至于民企实力雄厚的广东，在近日来的8起借壳上市案例中，民营房地产企业更是占据了5席之多，分别是：奥园集团收购诚成文化，天伦集团受让龙发股份，新时代地产托管ST高斯达、恒大集团入主琼能源和海印集团控股茂化永业。

　　申奥申博成功，房改日渐深入，GDP年年稳增，房地产行业在诸多利好因素的刺激下，发展之势如火箭上天，让民企老板们眼热心跳。香港股市的壳资源，在内地民企追捧之下，已经上涨到5000万至7000万港元。房地产公司不惜血本，争相偷渡资本市场，一方面固然是因为行情大好，时不我待；另一方面，也实在是因为求钱不易，银行贷款越收越紧，首发上市难上加难，对于手中储备着大量土地的开发商来说，资金链的断裂无异于身首异处，寻求新的资金支持自然迫在眉睫。不得已，只好绕过一般上市程序，通过买壳方式抢登资本快车，以节约宝贵时间。

　　曾几何时，我国房地产行业，是不允许私人和民企染指的。1990年后，国有土地使用权有偿出让等相关政策出台，行业资源对全体资本对象开放，民营资本才得以充分进入这一领域，房地产业遂逐步成为全国范围内民营资本最为集中的产业。这两年，随着国有企业从一些竞争性行业退出，在全国近3万家房地产开发企业中，民营企业已占据过半江山。民营房地产企业的迅猛崛起，是近几年来房地产市场发展的最主要特征之一。

　　火热行情激发的动力，银行紧缩信贷的压力，加上几年来超常规发展积累起来的实力，以及IPO的阻力，使得民营房地产企业的上市欲望比哪个行业都急迫，买壳之风由是热浪逼人。

　　近年来，除了民营房地产企业迅速崛起外，地产业的美丽风情也让非地产上市公司为之倾倒。仅在2001年，就有100多家上市公司转向房地产业。截至目前，沪深两市有房地产概念的上市公司已近350家，主营业务为房地产的约70家。房地产业已经进入群雄逐鹿的战国时代。毕竟，用两年的时间，就能以项目总投资30%的资金撬动总销售额18%的净利润，这样的资本回报率，谁能不动心？而这还只是行业平均水平。另一方面，尽管是制造财富英雄的加工厂，房地产行业的进入门槛却不算高，照目前的专业化分工水平，设计有设计公司，建筑有建筑公司，只要有钱，就可以放心当老板。

　　都是买壳惹的祸

　　然而难就难在钱上，资金链是所有房地产公司的命门。买壳上市形成的巨额资金缺口，往往会掘下民营房地产企业发展道路上的陷阱。而房地产企业“买地—建房—销售”的战线又过长，多个领域较大的前期投入增加了财务隐患。为抢吃上海360万平方米地皮，盘子已经不小的周正毅不惜涉嫌贿赂贷款，假道中银香港接连收购两家香港上市公司，一心逐利却不顾财务稳健，终于绷断了金锁链。上海首富的麻烦，与他去年失去理智的买壳之举，脱不了干系。

　　农凯的问题只是特例，目前已成房地产业发展主导力量的民营企业，大部分资质良好。私营企业贷款难是普遍现象，加上遇到过几次国家宏观经济调控，银行收缩信贷的风波，许多私营企业多年来已形成不依赖贷款的运营模式。其中饲料业的新希望、上海的仲盛，都是这方面的典型。新希望稳健的财务风格，是它在亚洲金融风暴中击败强大竞争对手“正大”的关键因素。

　　周正毅案东窗事发后，金融部门和民营企业承受着比较大的心理压力。面对四大国有银行联手收缩仲盛信贷的传言，以及20多家媒体的反复追问，一惯低调行事的仲盛老总叶立培不得不一再出面澄清事实。仲盛方面有关人士表示，作为一家民营企业，仲盛在融资方面确实存在一定的困难，以及较国有企业大得多的风险，但仲盛集团素来只是扎扎实实做实体，开发投资以自筹资金为主，财务安排一直比较稳健，目前集团贷款额度并不高，仅仅名都城二期14万平方米的一块地就足够还清仲盛的所有银行贷款。仲盛在银行的贷款都有房产证等作贷款抵押，其银行贷款仅占到抵押资产的50～70%，对银行来说，并不存在太多信贷风险。

　　而在房地产热潮的背后，沪深两市房地产板块的整体效益却不尽人意，其经营业绩已经连续两年较大幅度下滑。当然，下滑原因之一，其实是民营房地产公司的崛起，蚕食了国有和集体成分为主的上市公司的市场份额。但已经上市的几家民营企业居然也表现不佳。综观沪深港三地民营房地产上市公司去年的经营态势，业绩骄人的多为在港上市的品牌企业，当然，不包括周正毅旗下的上海商贸和上海地产。去年沪深两市的民营房地产公司多半业绩平平，甚至问题成堆，较IT、医药、纺织等其他板块的民营企业逊色不少。

　　尽管如此，投资房地产却也不见得就是个美丽的错误。毕竟还有合生和百仕达这些为民企指引方向的行业楷模。业内巨头合生创展去年业绩突破30亿，而今年，凭借合生在广州的根据地，以及旗下珠江地产在京城拿下的城池，朱孟依给自己定下了50亿营收的宏伟蓝图，比万科去年的营收多出5个亿。

　　房地产业是近几年来发展最为凶猛的行业。统计资料显示，自1998年起，中国房地产业已进入新一轮以内需为主要特征的快速增长期。从1997年到2001年，商品房销售额增长率都高于房地产投资增长率，呈现出迥异于前些年的需求拉动型良好态势。

　　虽说房地产开发投资连续5年大涨，使得商品房空置面积猛增到1.3亿平方米，楼市泡沫的说法一时风行，但据专家分析，由于销售面积的同比增长，目前的空置商品房多为1年内待售房，属合理库存，实际积压面积应在5000万平米以下。专家指出，我国城市化水平还比较低，房地产发展潜力还很大，眼下房地产业的问题主要在于结构性矛盾突出，即高档商品房开发存在局部过剩现象，但行业发展的基本面是好的。而北大经济学家萧灼基更是提醒人们，别轻言房地产市场泡沫，以免贻误了大好时机。

　　央行抽薪降温

　　我国房地产业的9000多亿贷款中，80%是最近这两年贷出去的。近日，央行表示，为规避可能的房贷风险，央行要求提高个人二次购房贷款门槛，并进一步制约房地产企业和商业银行的金融活动。房地产企业贷款所得的流动资金，将不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。另外，还规定只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。

　　专家认为，央行对个人贷款的调整可以减少房地产投机，有利于调整房地产信贷高速增长过程中的结构性失衡问题。但开发商的融资难度显然将大大增加，有可能使正常经营的房地产企业得不到足够资金。而地产界有关人士则断言，央行这一政策等于是釜底抽薪，实际上切断了房地产市场资金的来源和渠道。中国房地产企业多半没有资本市场上的直接融资渠道。新政策出台后，恐怕有50%以上的企业会垮台，70%以上项目可能无法继续。

　　部分民营房地产企业自有资金比较低，什么钱都从银行里来。今后这种“空手套白狼”的现象，将是央行新规定瞄准的重点。总体来说，目前房地产市场已经有了一个很好的发展，央行推出此政策，并不意味着房地产贷款的紧缩，而是要约束一下，使房地产信贷业务发展得更加稳健。