特别策划：地产业进入“公司时代”？

　　地产业正在遭受新一轮危机吗？

　　固然，一方面，国内的房地产企业没有寻找到与政策制定者沟通的平滑渠道

　　另一方面，业界确实是在癫狂与混乱中度过了它的繁荣年代

　　这个产业，是时候迎来一个理性而规范的“公司时代”了

　　对未来地产“标杆公司”的五条预测

　　案例：首创置业：一个“金融产品”的诞生

　　一位踏遍四类地产公司的职业经理人的体验

　　宏观：解读央行“铁政”

　　地产政策两年间的演变次序

　　声音：是“天气”太糟了，还是“体质”太弱了？

　　未来“标杆公司”五条预测

　　文／《中国企业家》记者戚娟娟

　　设想一下，假如你是一位中国房地产业的圈内人士，在如此多事的2003年，你会作何感想？你是否有这样的感觉，刚刚走出了SARS的阴影，旋即又落入另一个冰窟窿？天气日渐炎热，你却寒意攻心？

　　周正毅事件使外界对整个房地产行业产生了各种联想与猜测，为数不少的内地房地产商对此深感委屈：“房地产本身是无辜的，它不是洪水猛兽啊！”把这一事件看作是对产业的否定似乎并不恰当。但是很快，最高人民法院颁布关于房地产业的司法解释28条，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)也轰隆隆地出台了。后者甚至被认为是“中国地产业10年来最苛刻的”政策。

　　6月21日下午，《中国企业家》杂志举办“地产领袖论坛”，十余位中国房地产业的企业家们应邀出席。看得出，政策带来的种种不确定性在他们心中结下了不少疑团，而某种悲观的论调和情绪也正在开始蔓延。论坛险些演变成“诉苦”大会。

　　当国内的争论如夏天的温度一样节节攀升的时候，万科董事长王石正沐浴在南半球的秋日暖阳中，悠闲地甩着手中的鱼竿。

　　“不管风吹浪打，胜似闲庭信步。”万通集团董事局主席冯仑笑眯眯地评价道。

　　“是什么造就了一流的公司与平庸的公司的不同？主要的标志——是看你是开始在严酷的事实面前寻找理由为自己开脱，还是直面严酷的事实。这是关键性的一点。”为研究这个问题，《基业长青》、《优秀到卓越》的作者科林斯曾耗费数年。

　　政策收紧，寒意袭人，但《中国企业家》的判断是，这并不意味着万物凋敝、生机不再，相反，你的脚有可能正踩在中国房地产企业新的分水岭。

　　长期以来，中国的房地产企业为何便被外界贴上这样的标签——“关系导向”、“重幕后交易、轻合法经营”。想知道内幕吗？“这个行业‘水’很深哪！”谁若想打探一二，地产顾问、咨询师们的回答往往意味深长。

　　自1998年取消福利分房、实行房改政策以来，中国内地房地产需求有增无减，这也是一种对过往计划经济时代补偿式的增长。强劲的需求支撑了大量房地产企业的存在，目前，仅北京、上海两大城市就有8000余家房地产企业，称得上鱼龙混杂。

　　在过渡经济阶段、政府意志尚未完全退出市场的时候，大量土地资源分别掌握在不同利益集团的手中。中央与地方之间，地方与地方之间，权力的调配、分属的差异，使土地市场缺乏完整和统一的管理。土地政策不够透明。银行信贷的过程中也存有黑洞。于是，官商勾结、黑箱操作，非商业手段在整个行业内部蔓延成风，甚至衍生出各式各样的腐败问题。超资金能力的“圈地运动”反而成为房地产富豪们的谈资。

　　因此，央行政策的调整，对于其中一些擅长玩资本“空手道”，在一块块地皮、一个个项目间躲闪腾挪的所谓房地产开发商而言，不啻为一记闷棍。可以肯定的是，在新的游戏规则中钻空子不那么容易了。今后何去何从？未来真正能立足房地产的“标杆公司”，绝不只是方便股东投资经营的一种工具、财产的某种组织形式而已，它会是一个完整的有机体，有其客观的成长规律，从过去获取经验，着眼现在并构筑未来。

　　这个产业，是时候迎来一个理性而规范的“公司时代”了。

　　我们当然不可能穷尽有关未来房地产界“标杆公司”的种种预测，但还是让我们试着来推想一番。看看你手中的这一家房地产企业，是否有望步入其列？

　　“市”者生存，君子心态

　　谈及心目中的“标杆公司”时，一些房地产商们言必称万科和王石。

　　2003年5月，国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和搜房研究院推出了中国第一个房地产上市公司10强研究报告，万科(000002)位列第三。万科在国内11个城市有近三十个项目，大多远离城市中心，面向相对固定的目标客户：白领阶层。业内人士评价其“买错地，盖对房子，办好公司”，也有人说万科拥有“三流的土地、二流的项目”，然而却是“一流的公司”。

　　土地区位的高下在多数房地产商眼里，可谓生死攸关。为一块地拼得你死我活、各显神通的故事并不鲜见。王石对此反应淡然，“贵就贵一点吧。”王石习惯了与政府保持着君子之交，他的逻辑是：“土地先天不足，那么就会逼得整个团队绞尽脑汁把房子盖好，从市场上把好处赢回来，结果还办成了好公司。”政企之间要成“君子之交”，首先需企业怀有“阳光心态”。遗憾的是，中国相当一部分房地产公司还处在积累原始财富的阶段，寄望于凭借非商业手段谋得暴利。万通集团董事局主席冯仑诙谐地称其为“小偷心态”。

　　无疑，利用非商业手段，有可能一时降低投资成本。但必然能带来市场价值吗？考虑一下各个城市中的烂尾楼盘的情况吧，有不少便是通过良好的高层关系拿到的，地理位置极佳。在买地、贷款时，“关系”可能通融一二，而想凭“关系”继续在市场上有所作为，获得客户认可，那得是一种什么样的“关系”？

　　何况，非商业手段，未必就能让你占尽便宜，当因为尝到了一点甜头而不得不想法设法地遮掩“小偷行经”时，那就好比穿上了红舞鞋，斡旋于怪圈之中。没准付出的成本更加高昂。万一“关系”链条“不幸”断裂，漏洞百出，又情何以堪？

　　所以说，“市”者生存，君子心态，在“标杆公司”特征中首当其冲。

　　负债适当

　　中国房地产开发的资金有三大来源：贷款、自筹资金和定金及预付款等。统计数据表明，房地产企业自由资金规模很小，在房地产开发项目中的比例不足1/6，银行直接贷款约占22%，而在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。如果将其计算在内，中国房地产开发中银行资金超过50%。纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州达到80%，北京也超过70%。而在房地产业已相当成熟的香港，这一数字不过30%-40%。

　　这一次，不合理资本结构很可能令一些房地产企业被迫出局。尤其那些长年浸淫于项目中，对资本金缺乏长期考虑的企业。而那些沾沾自喜于以债务方式拉动投资的房地产商们更会觉得央行的政策是招招见血，字字惊心。周正毅玩“空手道”的下场，足够说明问题。

　　对此，冯仑有着切肤之痛。2001年8月21日，冯仑为《万通全书》作序，不无沉重地写道：“1993年至1997年万通纵横七省，横跨五大行业，人马达到六千，但不久便纷纷陷落，被迫彻底调整。一直到2000年才度过此劫，将公司和业务带入正常发展的轨道。其间甘苦不言自明。”现在回忆起来，冯仑坦承，当时资产负债率高居不下，压力很大。由于房地产企业是资金高度密集的运作体，资金绝对是它的生命线。

　　目前，万通对客户的承诺是把资产负债率降低到40%。接受《中国企业家》采访时，冯仑反复强调：“人不能在同一个木桩上绊倒两次。在扩张的时候要谨慎，要考虑适时增加资本金，记得回归常识办企业。”

　　接通资本市场血脉

　　没有资金就没有地产。当货币市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然低一些。

　　潘石屹预测，此后，房地产公司的上市和借壳上市可能热起来，成为央行堵死房地产与银行通道的情况下试图走的另一条路。“地产就是金融。”从香港资本市场凯旋后，首创集团董事长刘晓光非常感慨。首创置业H股在6月19日突破重围，为公司成功融资9.36亿港元。可见，在银行擎起“铁律”的当口，能够驾驭资本市场、熟谙多种融资渠道的房地产商，从容得多。

　　由于经营模式与所有权属的特殊性，上市地点的选择也格外重要。比如，香港资本市场认可的是香港地产概念：全能开发商、赢利模式相对固定、有稳定的物业，而对内地民营房地产企业无充足土地储备、销售型的经营模式存有疑虑。因此，做一个在何地上市的企业，直接与企业的定位、发展思路相关联，在一地上市，就要按照当地资本市场的要求与习惯去规划、去适应。

　　除上市渠道之外，目前房地产金融产品种类还非常稀少，只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种。相比之下，由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金，在中国还是新鲜事物。但发达的不动产金融其实比银行与股市两个渠道更有优势。据估计，伴随着市场的巨大需求，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务将应运而生。美国的REIT模式已开始受到越来越多人的关注，这种不动产投资信托模式将大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促进民间的投资来参与，之后再投入长期物业，从而获得稳定收益。看起来，只有懂得以资本规模的扩张来拉动自有资本金的增长的企业，才不致因政策调整而一蹶不振。

　　高超的反周期能力

　　据一些开发商的经验，在北京，一个30万平米的项目，“不做上7年几乎是不可能的！”

　　一般说来，一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要2年以上的时间，分期开发的大型项目，至少则需要5年以上。按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后，方可计算收入与利润，因此房地产企业财务周期较其他产业更为漫长。其中涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商对未来可以计划和预期的程度并不高，财务风险也缺乏保证。

　　如此一来，若想符合首次上市的企业需有三年稳定的均衡的盈利记录的要求，更是望尘莫及。

　　如何在长周期内赢得主动？如何在经济繁荣的时候卖产品，在经济萧条时候购买土地？如何研究产品的抗跌价的能力？如何研究产品的差异化和均质化，对付不同的经济周期？如何能够使在繁荣的时候的市场扩张行为到了萧条的时候而不因此被活活“卡”死？

　　培养你的反周期能力。或许冯仑的研究对业界有一些提示：“熨平”经济周期。即通过商业模式的创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。在经济繁荣时期卖房子，在经济萧条时期买地，踏准节奏，留好退路。

　　创新商业模式

　　美国的商业模式正逐渐为中国房地产商们所看好。

　　目前，中国内地的28000多家房地产企业多沿袭香港模式。典型的香港模式是拿地——盖房——销售——物业一条龙滚动开发的模式，做“全能开发商”。美国房地产开发模式走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。

　　香港模式的成因在于香港土地资源严重稀缺，政府高度垄断，而不动产金融机制的完善也可保证大的寡头公司的形成。内地和香港市场最大的不同在于土地资源几乎无限供应，并不为少数机构所垄断，高价买进的土地却很难高价卖出。“往往被地害死了！”

　　“我们要放弃香港模式，开始和美国模式做斗争。”这样的声音在业越来越清晰了。

　　其实香港模式也好，美国模式也罢，中国地产商都要设法摆脱传统滚动开发模式带来的风险，学会“种一棵每年都结果的树”(搜狐CEO张朝阳评价万科语)，有所为，有所不为。

　　根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP水平有着密切的关系，2002年中国人均GDP 900多美元，城市人均GDP1500美元，房地产业在连续5年高速增长后仍然保持着较快的增长速度。目前，中国城镇人口5亿，对新增住宅面积的需求达到10亿平方米以上，因此在大概5年左右的时间里，房地产业的需求仍然保持着较为广阔的空间。外部环境变化、政策的调整，也会使整个产业的走向更加明晰。

　　最后，选用华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠的一个颇有意思的比喻来做结语。当下的中国房地产市场，就如《三国演义》中“十八路诸侯讨董卓”时的光景，群雄争霸，混沌未开，各路英雄表面上看无明显高下之分，然而最终问鼎中原、三分天下，却是刘、孙、曹三位。地产业迎来“公司时代”，还需一番大浪淘沙。

　　个案

　　首创置业：一个“金融产品”的诞生

　　产业和金融的嫁接，是催生大地产商的最快方式？

　　文/《中国企业家》记者李岷牛文文

　　中国地产界六月里最大的丑闻主角？当然是周正毅。中国地产界六月里的明星？除了首创置业，你还真可能一口说不出第二家。

　　如果首创置业董事长刘晓光在六月份带领其团队全球路演的结果是冷冷清清，全球基金和投资者都不买账，那简直是太正常不过了，即使刘从香港无功而返，也不应该会感到这是他或者首创置业的屈辱。毕竟从去年下半年以来，以“泡沫论”为首，兼以近期的周正毅事件和4500亿违规房产贷款，笼罩在中国地产界身上的疑云已经一层又一层，而受国际政经大势影响，全球资本市场亦相当不活跃，在这半年多时间里，已经有上海复地、上海仲盛、SOHO中国等多家地产公司从资本市场上铩羽而归。

　　然而首创置业出人意料地撞线成功。6月19日，首创置业(2868)在香港联交所正式挂牌交易，这是SRAS肆虐之后首家中国内地企业向全球公开发行的股票，它甚至能在今年全球发行的股票中排上号，是第六支上市股票！市场之平淡可见一斑。

　　上市成功后，6月21日下午，刘晓光飞回北京，一走出首都机场，即赶往《中国企业家》杂志社主办的地产论坛会场，虽然他来到的时候聚会已快结束，但是其出场却像末尾的一个惊叹号。坐在多位企业家中间，刘晓光将气氛中略有的沉闷和压抑一扫而空，神采飞扬、侃侃而谈他如何逆势而上、将首创置业一举推上国际资本市场。

　　和他们中的很多人比起来，48岁的刘晓光并不是一个纯粹的地产实业家，这是一个重大差别。要知道，“首创置业”的品牌在市场上出现，不过两年时间。与其说首创置业是由一堆楼房组合而成的资产，不如说这是刘晓光精心设计好的一个金融产品。就单单以这次上市来说吧，如果刘晓光不是同时长着一副投行家的面孔，首创置业的股票恐怕还在其包销商——香港上海汇丰银行口袋中捂着呢。

　　逆风起航

　　刘晓光最初的想法是在2002年6月将重组后的首创置业推向国际资本市场，但是这项牵涉到六家中外发起人的重组经过八个部门的审批最终历时一年半，刘晓光眼中的黄金上市时期渐行渐远。

　　另一道关卡来自于北京市政府去年出的“33号文件”。该文件规定地产公司手中只是处于协议转让阶段、却没有取得土地使用许可证的土地不能作为土地储备。香港联交所对此立即给予了反应，认为首创置业在作土地资产预期收益时，将部分未获使用许可证的土地也纳进来了。好在首创置业背后有一个强大的母公司，刘晓光立即从首创集团调配资源，由集团向首创置业拨付无息贷款14.39亿元缴纳土地出让金。

　　就在首创置业一点点地向资本市场里面“拱”的时候，从2002年底开始，市场形势已经开始向下走，中国地产泡沫论泛起之后又迎来伊拉克战争，继而是内地SARS疫情，刘晓光天天关注着复地、SOHO中国等上市的进程，最终看到的则是其上市计划挨个破灭。

　　包销商汇丰银行最开始给首创置业设计的是，6月中旬之后作路演，7月份上市。但是5月底时，刘晓光突然决定：将上市时间表提前！立即去香港见投资者！

　　除了猎手的嗅觉，这几乎没有什么道理可以解释。“我有一种直觉，六月时，市场会稍微回暖一下。再不抓紧，市场肯定要变化。”刘晓光说。

　　但是没有人相信他，所有的人都告诉他，这时候肯定发不出去。他跟认识的香港投资者打电话，得到的回答是，“你别来了。”汇丰方面，对提前上市并不积极，就连刘晓光的手下、首创置业的经理们也不同意就这样冒进，但刘晓光坚持要去，他对手下说：“没人管我们也必须去！这时该唱《国际歌》了！从来就没有救世主，全靠我们自己打天下！”

　　投行家的作风立时显现，5月22日，刘晓光带着总经理唐军、副总经理何光，三人孤军深入，南下香港。当时SARS阴影仍未消散，首都机场冷冷清清，刘晓光戴着三层口罩，坐在只载有数人的飞机上，水不敢喝，心下忐忑、紧张，但是，SARS绝不是他此刻最深的恐惧。首创置业能否强行上市，他并不是十拿九稳，“如果失败，这三年的重组就付诸流水，如果失败，几千万的上市费用就白花、首创置业在资本市场的信誉就受到损害，也许只能几年之后才能重提上市之事……”

　　一到香港，以首创和他个人以前建立起来的渠道、关系，刘晓光约见了一些国际投资者、香港媒体。

　　有些投资者见到刘晓光，依然给他泼凉水：“晓光，咱们都是朋友，咱们在一起吃顿饭，你就回去吧。”“晓光，你看这样好不好，你要想融资，我们给你一点资金。”

　　但刘晓光摇头，他说：“关于首创置业的介绍这里有一大堆，我只讲两分钟，讲一个企业的故事。”这是怎样的一个故事呢？他给出了首创置业的四个卖点：“第一，高成长的公司。两千万资产起家，用了8年时间，现在发展为20多亿净资产，翻了120倍，每年利润增长率66%，2002年净资产回报率为30%。第二，有340万平米建筑面积的土地储备，70%交了地价，土地储备大于新鸿基和长江、够得上亚洲级别，这也意味着第三点，如果在五年时间内全面开发，可以形成300亿销售额，算20%的毛利率，就有60亿的毛利。第四，首创置业的团队想用四五年时间把这家公司做成销售额上百亿、利润七八亿以上的亚洲级公司。”

　　这不是路演，刘晓光不能对别人提及上市招股的具体事宜，他只能讲中国、讲北京、讲首创的成长和未来，但是已经够了，他太知道说什么会牵动资本的兴奋神经，在短短几天里，市场表现出对首创置业的浓厚兴趣，表示：“这家公司跟别的内地地产企业、跟别的国企不一样。”

　　5月28日，刘晓光一行三人完成预订的推介工作，回到北京。此时，一直在密切关注刘晓光的香港之行、关注首创置业和市场互动情况的汇丰按捺不住了。它决定跟进。刘晓光刚一回到北京，就接到汇丰电话，要求他马上返回香港，将全球路演的出发时间从原本定的6月17日以后某天全面提前到6月初。

　　31号，刘晓光再次从北京飞往香港，投入到汇丰为其设计的路演计划中。“从6月1日到19号上市，那真是艰难困苦的19天啊！也是最关键、最精彩的19天。”香港、伦敦、爱丁堡、纽约、波士顿、旧金山，刘晓光不但要承受身体的疲劳(每天上飞机睡觉、下飞机刷牙、整理好西装革履，每天连续开几个会见投资者)，而且要应付形形色色、了解或不了解中国企业的基金经理们的刁钻问题。

　　“你们怎么解释泡沫？”“你本人在企业里面有没有持股？如果没有如何让我们相信你？”“你们企业到底是市场化企业还是政府企业？”“你们在中国资金挺充裕，为什么还要到香港来？”“北京一年怎么能盖1600万平米的房子？这可是整个欧洲一年的量！”

　　从6日离港进行全球路演到13日回港，刘晓光环绕地球一万多公里，见了99个基金经理，开了49个会，在自己准备的100多个问题之外又回答了590多个问题。像所有曾经在全球发行过股票的中国企业家那样，刘一面体验到一种“炼狱”般的感受，一面也直呼开眼界，知道了什么叫真正的“英美大亨”。路演完毕，全球投资者认购踊跃，看此情况，12日凌晨，汇丰与刘晓光等人商量会决定，“耍”一个投行常用的小技巧，本来应该是13号停止认购，但是却宣布12号提前封门，这反而更加刺激了投资者追捧欲望，到12日下午，离截止时间仅剩半小时，1.9亿美金的买单从美国打过来。结果一算，首创置业获超额10倍认购，当天晚上，首创置业和汇丰分配5亿多股股票分到半夜12点半仍分不完。

　　更具戏剧性的是，谁都不知道，首创置业股票刚分完，第二天内地的地产市场就起风云，13号一大早，香港十几家报纸登出央行发121号文件，称有4500亿房产贷款违规资金。而首创置业如有神助般地躲开了这个大漩涡。19号，首创置业在香港挂牌交易，以1.66港元开盘，共向全球发售5.64亿股H股。汇丰亦是复地等内地地产公司的包销商，但是最近半年来，就做上了首创置业这一家，这不由令人无法低估“首创”和“刘晓光”在上市成功中的权重。刘晓光坦承，在他见的99个基金经理中，他相识、个人辐射力能及的就占三分之一。这皆因这么多年来，刘晓光和首创从来没有断过和国际大资本的交道。首创作为北京市政府旗下最大的国有独资企业，自1995年成立以来，在各种投融资业务中，和不少国际集团都建立了联系，比如在水务上和法国威望迪合资、在保险上和荷兰ING合资，和加拿大兰万灵合作投资地铁，首创周围，云集了德意志银行、高盛、摩根等各大投行，和首创有各种形式的交道。而刘晓光本人，更是和资本对话的老手，历史直可上溯到他1992年任北京市计委副主任之时，从请进穆迪为北京作信用评级、请雷曼兄弟为北京发公路债开始，他开始触摸国际资本的语言规则、脾气喜好。

　　为资本市场打造“完美的”投资品

　　刘晓光承认，在他身上，金融家的色彩更甚于地产家。如果让他把自己和任志强、潘石屹等知名地产老板作一个比较，他的看法是：“我是从金融的角度来看房地产的，把房地产当作一种金融产品。”实业家关注的是采购、生产、原料、库存、销售，而在刘晓光的眼光中，企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环环相扣而成。

　　整个首创集团靠金融、地产、基础设施支撑而起，而金融和产业互为映照、两种思路交错而进是首创和刘晓光的一大特点。“产业是金融运作的载体，在做产业的时候我就会想到金融动作，想着金融动作的时候我一定要有一个产业做支撑。只要你不断创造最好的投资品，就永远会有不断的钱来追你，这是一个简单的铁律。”和首创集团旗下的另一个主要产业——水务一样，首创地产一开始就是作为一种金融产品、一种能为资本市场接受和追捧的投资品被严谨地打造着。刘晓光不断校准首创地产的产业模式，以求将来能和资本市场快速对接。“在产业和资本的对话中，你不能说你要怎么怎么样，一定要让你所有的动作、产品符合资本市场的要求，要给它提供一个完美的投资品，这样资本很快就可以进来，要不然一脚就把你踹回去。”

　　刘晓光和香港、美国、欧洲的地产商都聊过，他总结出那些大地产商的特点是：手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发、手里捏着大量物业不卖。这种模式的典型的例子就是美国的汉斯集团。于是刘晓光从一开始便不取内地很多地产企业采用的“房屋工厂”模式：“这在资本市场绝对不被接受。为什么呢？所谓‘工厂化’，是指没有土地储备，跟市场结合非常紧密，盖一块、卖一块，但是如果市场突然变化时，你这个‘工厂’又没有土地储备，就会停下来。”“我们其实也不想储备这么多土地，但是如果你不这么做，在国际资本眼中，你就没有未来，不会买你。”

　　短短几年间，首创暗中使力，不事声张，拿下了北京340万平米建筑面积的土地储备，而且不少在黄金地段，进行住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。

　　刘晓光强调，首创能拿到好地并不是因为首创是所谓的“政府公司”，拿下这340万平米的代价非常大，各种融资手段多管齐下才达到目的，其间考量的实际上是一家地产公司金融运作的能力。“只要我在最黄金的地段有地了，所有的投资者都会来找我，只要有人找我，我就可以开始盖，首创置业下面的27个项目、17个项目公司已经全面开战，这就可以马上形成现金流。”刘晓光认为北京仍然是一个需求市场，只要有强大的销售能力，资金周转不成问题，过去首创开发的项目，在6-12个月内销售率达到了96%。

　　当首创置业选择了这种开发模式，它也为自己上市之时的定价留出了主动权。之前多家内地地产公司海外上市失败的一个直接原因就是因为他们少量的土地储备使他们难以照国际资本认同的“每股净资产折让”的方式给出股票价格，而只能走用市盈率定价的方式，后者在国际市场上很难遭到认同。而首创置业的定价方式则迎合了国际投资者惯例，在定价时不但给出盈利预测，而且对净资产进行了折让，在1.3-1.68港元的发售价格区内，净资产的折让率为52.6%-41.3%。

　　刘晓光称，在资本市场上，“首都地产”的概念目前为止还看不到尽头，所以首创置业会继续在这个市场上开垦下去，今后可能会将手中20%的物业只租不卖，把黄金地段的商业物业一直留下来，再过几年将首创置业从一个“房地产开发商”向“房地产运营商”转变——后者又是资本市场所喜爱的一个概念。

　　而目前最让他担心的一点是，17家项目公司运作27个项目，公司必须保证每个项目的招标、采购、建设、销售一套流程都不能出问题，如果一个项目出问题的话，会影响整个公司的毛利率，从而难以向资本市场交出答卷。招商局集团董事长秦晓曾对刘晓光说，做企业的取向或许并不在于赚钱多少，而是看你能防范住多大风险。刘晓光觉得这话对自己启发挺大。

　　个案

　　未来最需要什么样的地产公司？

　　一位踏遍四类地产公司的职业经理人的体验

　　2003年，是郭钧进入房地产业的第13个年头。他37岁。此时，他已挥别万科、华远、华润三个时代，步入中体奥林匹克花园管理有限公司，担任总裁。他认为，未来越来越需要能够强有力整合资本、土地、管理这三种资源的公司，而且这些资源会集中在少数公司手里，更有效率地由少数公司完成

　　采访/《中国企业家》记者戚娟娟

　　《中国企业家》：万科，还有华远、华润，乃至中体奥林匹克，都是有名的房地产企业，能否比较一下他们各自的优势？

　　郭钧：以我曾经任职的这几家公司来说，万科的管理能力很强，可能开始的时候钱少，地也少。但这样公司也能迅速发展，万科就是在钱少地少的情况下使自己壮大起来。

　　华远的优势是土地储备多，缺少管理资源，资金尚可。但是它是北京市西城区属的房地产公司，承担着区政府招商引资的工具的职能，企业属性很不强。1999年华远市场转型的时候，有地又有钱，但销售额非常低，因为管理资源枯竭了。这样公司就非常危险了。

　　华润置地的管理资源一般，土地资源也不强。但是它有资本市场上的强大的资源支撑。它进入华远之后，就是通过资本来组合。可以用资本买地，可以请职业经理人进来加强管理。

　　现在所在的中体奥林匹克这家公司，它的土地资源和资本也不很强大，但是有很好的品牌资源。中体奥林匹克花园管理有限公司是为实施全国奥林匹克花园连锁开发战略而成立的专业机构。这是利用体育资源的延伸，并通过这个品牌去整合其他资源。

　　《中国企业家》：是否与政府关系密切的房地产企业，在公司治理结构上容易有一些难以突破的地方？

　　郭钧：这几种模式中没有谁新谁旧，谁对谁错，它们各有各的活法。政府关系好的企业，也不意味着管理资源的必然枯竭。

　　《中国企业家》：土地在房地产开发的全过程中，是非常重要的一环。那么，以您的经验，不同所有制的房地产企业获得土地的方式是否有什么区别？是不是有些公司可以以划拨的方式拿到地？而有的企业只能通过拍卖的方式拿地？郭钧：在符合商业规范的范围内，拿地的机制上不会有任何差异。我想，拿地的主要差异还在于经营者的眼光。现在获得土地主要有划拨、协议和拍卖三种方式。

　　确实有一些企业会比较便利地以协议的方式拿到土地。如果一定这样区分地来看，从所有制来讲，越是地方国有企业，越容易拿到划拨土地，比如危改、旧城改造的项目；越是中央国有企业，越容易拿到协议的土地。至于拍卖，在民营企业在进入房地产业的初期阶段，比较多地采用这个方式。这是我进行的分析，并不是必然的。在华润置地和天津万科，在我手上处理的数百万平米土地，主要是通过协议方式完成的。《中国企业家》：您认为未来中国房地产企业大致会有一个什么样的走向？郭钧：越来越需要能够强有力整合资本、土地、管理这三种资源的公司，而且这些资源会集中在少数公司手里，更有效率地由少数公司完成。因为不可能每家公司都能把这三种资源整合得那么好。并且，我们可以看到，这些公司不一定以土地买卖的方式来合作，而是可以用公司制度的方法来进行资源整合。你在管理上强，我在资本上强，我在土地上强，这样大家结合在一起，在房地产项目上以公司制度来组合资源。因此可能出现更多因项目而结合的公司，出现更多的股份交换事件。这是今后的一个趋势。

　　宏观

　　解读央行“铁政”

　　对于受121号文重创的地产商而言，认识货币政策的内涵和央行的未来走向可能比关注通知内容本身更重要

　　文/《中国企业家》记者杜亮

　　2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(又称121号文件)。这个被地产大腕潘石屹称为“颠覆性”政策的“通知”在将房地产开发商逼入绝地的同时，也把新任央行行长、同时也是货币政策委员会主席的周小川抛入了漩涡的中心。

　　此时，在周小川的脑子里，也许会闪现整整两年之前的一幕。2001年6月12日，财政部、国家计委、证监会等五部委联合发布《减持国有股筹集社会保险资金管理办法》，中国的证券市场从此被打入漫漫熊市。时任证监会主席的周小川一时成了千百万股民发泄不满的“出气筒”。

　　当年，在投资者的巨大压力下，国有股减持的措施先是被暂停，一年之后又被废掉。而今，对于周小川领导的货币政策委员会来说，121号文引起的强烈反弹显然又是一次“是非”考验。

　　不过，地产商们所期待的“纠错”一幕似乎不会重演。作为货币政策的制定和执行者，央行对于经济形势要有自己的判断，而且必须坚持这种判断，而其出发点就是维持经济的可持续增长，防止大起大落。

　　2003年4月28日，银监会挂牌，央行对银行业的监管职能移交银监会。正如人们所预期的那样，此举旨在加强央行货币政策制定和执行的独立性，避免货币政策与银行监管同步震荡。121号文件正是在机构分设背景下，央行祭出的一柄“利器”。

　　“从央行近期的几项重要决策来看，货币政策的独立性、中央银行对宏观形式判断的独立性在增强。121号文更是表明央行在货币政策操作的独立性上有明显的进步。”中山大学岭南学院金融学教授巴曙松在接受《中国企业家》杂志采访时如此评价，“你可以注意一下以前的一些报道，包括几大银行和房地产行业主管部门在内的人都说不过热，对总体经济形势的判断方面，经济学界也十分乐观。虽然央行的决策内幕我们无从知晓，但这样一个政策的出台肯定是需要承担一些利益集团可能给予的压力的。”

　　央行有序出招？

　　让房地产商们感觉“大祸临头”的房贷“新政”并非是空穴来风。从去年下半年以来，央行乃至国务院领导已经多次发出“预警”。

　　2002年8月2日，央行公布二季度货币执行报告，在以相当大篇幅阐述“房地产业对经济增长贡献”的同时，提出“要防止房地产泡沫”。

　　2002年10月24日，央行公布的三季度货币执行报告中，郑重提醒：“商业银行在支持房地产业发展的同时，要警惕房地产泡沫的出现。”

　　2002年11月，时任国务院总理的朱镕基在会见香港中资机构负责人时，首次公开批评内地部分城市的房地产过热，一时引起轩然大波。

　　随后，便有央行对于房地产信贷的大检查。根据今年2月份公布的结果，在抽查的20901笔，金额1468亿元的房地产贷款中，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。

　　“逆向调节”是货币政策实施的要义。央行原来制定的2003年货币供应调控目标是M1(狭义货币)增长16%，而在2003年一季度M1增长了20.1%，为1997年以来最高。货币供应量的快速增长，除了外汇占款的被动投放因素外，从信贷角度看，受房地产投资的拉动影响比较明显。2002年房地产开发投资增长21.9%，而到了今年一季度竟高达34.9%。“过热迹象已经很明显，央行对此已经是忍了又忍。”一位内部人士表示。

　　地产商的误解？

　　据统计，房地产投资有70%来源于银行贷款，以“化解金融风险”为出发点，央行踩刹车自有它的道理，但是对于这样一个“10年来对房地产业最严厉的政策”(潘石屹语)，房地产业难免产生货币政策之外的“联想”，尤其是在周正毅等地产富豪们刚刚“翻车”的背景下。

　　华远集团总裁任志强在网上发表的《“冬天”来了》的文章就指出：121号文件不仅是金融信贷政策的调整还是国家住房政策的调整，不仅是信贷对象的调整还是国家政治与经济政策的调整，“对富裕和可能进入富裕的家庭采取歧视的‘仇富’措施，看不到‘十六大’精神的支持。”

　　对于一个货币政策质疑的上升到国家政策导向的高度可能为近年来央行出台的各项政策中所仅见。在地产商中，持这种观点的人不在少数。不过，金融专家对此却不以为然。

　　“这是一个很平常的政策呀。”国务院发展研究中心的王召淡言。王认为，货币政策本来就是“短期的宏观经济政策”，和国家的大政方针并不矛盾。现在我们需要防止的是把短期政策长期化。

　　即便如此，地产商们对于“限制购买高档房、第二套房”等具体措施还是议论纷纷，认为这本是商业银行应该自己来考虑如何控制风险的问题，不该央行“横加干预”。

　　对此，巴曙松反驳说，中央银行此次出台的政策，许多是参考和借鉴了国际成熟市场的经验。根据风险管理的统计分析，第二套住房的贷款的违约率明显高于第一套，高档房贷款的违约率则高于普通住房，投资用的住房的贷款的违约率明显高于自用住房贷款。这根本不存在“仇富”的问题。当然，这些政策最好是商业银行根据自身的实际情况来自主做出，但是目前商业银行自我约束和激励机制不健全，货币政策的传导还不能完全依赖市场机制，中央银行对商业银行的行为还要进行一些必要的窗口指导和进行监督检查；在货币政策实施的过程中，央行除关注总量指标外，还要对信贷总量、信贷结构予以关注。另外，央行此次出台的政策，依然有较大的灵活性和回旋余地，例如，对于第二套住房的具体贷款标准，商业银行就拥有一定的回旋余地。

　　产业界声音难至央行

　　“这样一个对行业利益有重大影响的政策应该让我们提前了解，至少行业主管部门应该知道吧。”央行房贷“新政”除了措施上的严厉招致房地产商抱怨外，其“突然性”也是开发商抱怨的焦点。

　　前美联储主席马丁有句名言：“美联储有权在宴会进行到高潮时，把盛鸡尾酒的大碗拿走。”马丁先生所描述的情景正是目前发生在中国绝大多数地产商眼前的尴尬一幕。

　　不过，虽然央行有“独断专行”的权力。但是，中国的货币政策的决策过程依然有值得商榷的地方。最近，国务院任命了中国人民银行货币政策委员会新一届组成人员。委员会13名成员中，除中国社会科学院金融研究所所长李扬外，全部是官员或准官员。

　　“与发达国家的货币政策委员会相比，中国的货币政策委员会人员的构成突出表现为官员过多、学者偏少且任期过短。我们在当年制定《中国人民银行法》时，曾经一再提出应有产业界代表参加，但始终未能如愿。没有产业界代表参加，就很难听得到产业界的声音。在这种情况下，货币政策就很容易变成‘政府的政策’和‘银行的政策’。”魏加宁表示。

　　“未来货币委员会人员结构应当优化，以加强其公正性和科学性。”国务院发展研究中心在提交给中央的“金融宏观调节机制改革建议”中指出。“首先，货币政策委员会中，应该有2-3名大区分行官员，以充分体现来自地区货币政策的呼声。其次，应吸收来自全国工商联与中国银行业协会中的企业界、银行界代表，以便体现有关各方的普遍呼声。”

　　具体到121号文的制定，中国社科院法学所博士周汉华也认为，“房地产商作为一个利益集团应该有渠道反映自己的声音。”

　　国务院发展研究中心的这份报告最具挑战性的建议还是进一步提高央行货币政策的独立性。在国外，央行通常是独立于政府序列之外的，直接对国会负责。而在中国，央行是纳入政府序列之中的。按照现行《中国人民银行法》，目前的货币政策委员会仅仅是咨询议事机构，有关货币政策委员会的规定被简化为“由国务院决定”，因此随意性很大。

　　“由于中央银行目前尚不能独立决定货币政策的取向，因此货币政策从谋划到出台往往时滞过长，容易错过最佳时机。”报告建议，“在未来的中央银行体制改革过程中，全国人大、国务院应该赋予其更大的决策权，至少能够独立选择和制定货币政策的取向。货币政策委员会未来应该提升为决策机构，并通过规范的投票表决方式进行决策。”报告建议。

　　所有这一切只有一个目的，“把央行办成真正的央行。”

　　种种迹象表明，以央行和银监会分设为契机，今后，央行货币政策的调整可能更具灵活性，频率可能更高。对于受121号文重创的地产商而言，似乎应该尽快提高自身对政策风险的预警能力。

　　观点

　　日本教训

　　文/国务院发展研究中心魏加宁

　　中央银行应当不应当关注房地产市场的问题？我的观点是，这个问题十分复杂，不能简单地将央行最近出台的政策与中央扩大内需的政策对立起来。扩大内需不等于制造泡沫。

　　日本在20世纪80年代后期因“广场协议”导致日元升值，致使出口不振，因此日本也曾经提出过扩大内需的政策，著名的“前川报告书”讲的就是这个意思。为了扩大内需，日本中央银行实施了宽松的货币政策，但是大量的过剩资金却大多涌向了股票市场和房地产市场，导致资产价格迅速攀升。

　　我当时正在日本作访问学者，对此印象极为深刻。当时几乎所有日本人都坚信，日本企业有世界上少有的团队精神，因此竞争力极强，所以股票价格只会上升，不会下降；同时，日本国土狭小，人口众多，因此，随着经济的发展，日本的房地产价格也只能会上升，不会下降。由于当时日本的一般商品价格水平一直比较很低，所以日本央行迟迟未能采取行动，最终导致泡沫做大。一旦泡沫破灭，日本经济十几年都恢复不过来，陷入长期停滞而不能自拔，甚至还发生了金融危机，日本从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前最不景气的发达国家。所以我认为，央行注意吸取日本的惨痛教训，在关注一般商品价格的同时也关注资产价格是完全正确的，而不是“管得太宽了”。(《中国企业家》记者杜亮根据采访录音整理)

　　宏观

　　“冬天”如何降临？

　　地产政策两年间的演变次序

　　文/《中国企业家》记者杜亮

　　1998年，国务院下发23号文，宣布宣布取消福利分房，极大地释放了住房需求的“动能”。在中央扩大内需的政策背景下，进入了新一轮的景气周期。2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率相加共计1.9到2.5个百分点。房地产业已然成为国民经济的支柱产业。在房地产业快速发展的同时，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大——

　　第一阶段：调研

　　2001年7月1日，中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》。严禁发放“零首付”个人住房贷款。该文件与最近央行发布的121号文内容有诸多相似之处，被认为是房地产业新一轮整顿的开始。

　　2001年7月，温家宝批示建设部会同有关部门加强宏观调控，“要采取有效措施控制一些城市过高的房价，防止房地产业出现泡沫”。2002年年初，建设部对北京、上海、重庆、广州四个城市的房地产市场情况进行了调研并于1月21日向国务院报送《商品房市场存在的主要问题及对策》。

　　第二阶段：预警

　　2002年7月1日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施。协议出让、“黑箱操作”被认为是造成地价泡沫乃至房地产泡沫的“罪魁祸首”。

　　2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家说总局等5部门联合印发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。

　　2002年9月，温家宝批示，“要高度重视房地产市场出现的过热现象，及早采取有效措施进行调控”。

　　2002年下半年，建设部召开了北京、上海、广州、深圳等地区和国务院有关部门参加的房地产形势分析会，做出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理的问题，个别地区问题还较严重”的判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析的报告》。在中央经济会议工作前夕，以参阅文件印发各地。

　　2002年10月，温家宝指出，“要提醒商业银行高度重视假按揭问题，并及时采取防范措施。”

　　2002年11月，国务院总理朱镕基在会见驻港中资机构负责人时，重申不希望看到经济增长过高。他认为内地部分城市的房地产过热，更指出“深圳的明天是香港的今天”。

　　2002年12月9日-10日，中央经济工作会议召开。胡锦涛指出：“继续遏制低水平重复建设，尤其要防止房地产行业出现过热，避免经济出现大的起伏。”朱镕基指出：“全国房地产行业连续几年出现大的增长，特别是一些地方高档房增长过快，拉动钢铁、水泥等行业过快增长。房地产投资过多，不仅妨碍产业结构调整顺利进行，而且会留下很大隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭，银行坏帐大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕。”要求“严格贷款条件和土地供应，从严控制房地产，特别是高档房地产的建设规模，避免盲目开发带来的风险和损失。”

　　第三阶段：强力整顿

　　2002年11月，中国人民银行下发《关于对房地产信贷业务进行检查的通知》，检查范围是2001年7月1日到2002年9月30日办理的房地产贷款业务。

　　2003年1月12日，温家宝在国办《专供信息》上批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重。利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”

　　2003年2月起，国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序。

　　2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

　　2003年6月下旬，央行货币政策委员会召开二季度例会。强调注意防范货币信贷较快增长时在房地产业和低水平建设中潜在的金融风险。

　　声音

　　是“天气”太糟了，还是“体质”太弱了？

　　“迎接地产业的公司时代”论坛发言选录

　　房地产界有话要说。

　　当《中国企业家》杂志将“迎接地产业的公司时代”这样一个话题抛给多位地产老板后，我们发现，他们所关注的焦点大致就在三个方向上：“天气派”(质疑现在的政策制订者是否号准了产业的脉？抱怨现在的产业“天气”不适宜绝大多数地产企业的生存和发展)、“身体派”(认为当前地产企业最需要的是反躬自省、强身健体)、以及认为政策制订者和企业都同时需要成熟的“中间派”。

　　以下是6月21日举行的“中国企业家地产领袖论坛”的发言摘要。根据录音整理出来的文字总是会抹去论坛上的现场感、生动感，但是那份真实还是留存下来了的，这是地产界的一次集体发言。

　　本次论坛由《中国企业家》杂志社主办、中坤集团协办。

　　“天气派”

　　潘石屹(SOHO中国有限公司董事长)：

　　中国的房地产肯定是面临着一个很大的调整。在这个时候，我觉得业内人士首先要说真话，这是非常关键的，如果给政府、给政策的制定者和媒体说假话，这是挺可恶的，会误导我们的政策。

　　121号文件对房地产发展商来说是一个非常致命的打击。因为房地产这个行业一定要同资本市场结合起来。中国目前的现状是，上市这条路子并没有完全打开，又没有基金，所以只能够依赖银行。银行贷款作为开发贷款证明是存在一定风险的，所以建设部有各种各样的限制。目前为止，中国的房地产和钱最好的结合方式就是按揭贷款，121号文件把这个管道又给切断了——住宅要封顶才搞按揭——这样，这对整个中国房地产影响是百分之百(严重)。

　　我对决策者防范金融风险的初衷非常能够理解。可是这个政策是一刀砍死。为了应对这个政策，每一个公司的现金流量都得重新安排，很多公司的现金流就跟不上了，一分钱会憋死一个英雄汉。如果按照这个方子吃，吃不了几副药肯定就虚脱了，虚脱了整个经济肌体就会出问题。

　　任志强(北京华远集团董事长)：

　　我对央行121号文件的第一个看法是，中途改变游戏规则总是不太好。现在投资者已经按照原来政策的情况做了投资的决策，现在却在中间改变规则，就会造成一些投资决策的失误。本来是踢足球，现在一吹哨改成打排球了。

　　是政府令服从银行的货币政策还是银行的货币政策服从于政府令？银行这次调整，我觉得没有做好，类似这样的措施出台应该跟建设部打个招呼。我最近跟建设部某些官员聊天，他们认为这两个东西都没有征求他们的意见，又推翻了他们所做的规定，他们是非常不满的。建设部88号令明确规定我们国家商品房预售实行许可证制度，这是一项制度。政策的出台能不能和其他政策、法律、和市场之间协调？这可能是政府要解决的重要问题。

　　如果严格执行央行的121号文件，房地产企业会没有任何缓和的余地，所以我写了一个《房地产冬天来临》的文章。但是按现在情况看，121号文件要是能定出细则来就执行，要定不出细则来就执行不了，这个文件有可能步步退却、成为一纸空文。这证明什么呢？证明企业界和市场的反应会对政策产生重大影响，中国政府开始认真听取老百姓的意见。这起码说明政府在进步。这次金融政策的调整实际上也是对房地产企业提出一个问题，作为企业，你是只依赖于银行还是利用了其它办法进行融资？是不是要改变经营模式和拓宽融资渠道？

　　章金福(北京星城置业有限公司董事长)：

　　在新加坡出台一个政策之前，各部门都会如今行业协会或者是工商会做一些探讨，做一些初步的研究，但是在中国，关于房地产的政策，都是从内部消息一公布就变成实情，企业真的是感到措手不及，有很多人就会是“你有政策我有对策”，这样就变成一个不健康的做法。

　　“身体派”

　　冯仑(万通集团董事局主席)：

　　地产业是不是进入冬天？应该说我个人不关心这个事。为什么不关心呢？如果谁每天出门都问天气预报的话，那人就是病入膏肓了。所以我觉得是不是应该琢磨怎么把身体搞好，而不是天天琢磨这个天气。因为只要你活着，天气就永远在变，月有阴晴圆缺。所以每次出一个政策的时候，大家就研究政策。后来我发现“临渊羡鱼不如退而结网”。所以这几年我觉得要解决怎么样办一个好公司的问题。如果你办了一个好公司，天气的变化对你的打击就小，不要老看天气，这个天气可能总在变，如果你走得不对太阳天也会掉到阴沟里。

　　为什么有的人忙、有的人不忙？有的人紧张、有的人就不紧张？我最近研究，有三件事做好就不会太忙，第一件事情不要干那些不该干的，所有的忙都是从心术不正开始的。占便宜就会忙，不占便宜就不忙，王石就不忙，人家现在还在澳洲钓鱼。他30多个项目都不忙，你两个项目怎么那么忙呢？

　　第二是有战略就不忙，没战略就忙。每天都有机会，每天都有关系，按照社会学，任何关系可以无穷地往外发展，所以每天你一会儿看这个地，一会儿看那个地，一会儿认识他爹，一会儿认识他姨，你心里没有战略，你就忙。

　　第三件，会理财，回归到常识的公司不忙。比如说有资本金、有适当的流动资金，发展的节奏比较合适，另外能够反周期，针对经济周期来调整你的节奏。

　　所以回过头来总结一下，怎么样来应对坏天气？要研究商业模式，研究公司的商业模式能不能找一条不同于香港模式的新模式。万通这几年一直在提“美国模式”，不管对不对，我认为至少我们做了一个新的选择，这个战略一旦确定了，我相信今后几年我也不忙了。不忙以后怎么办呢？就满足虚荣心，开开会、见见记者、旅游旅游，对公司做一个品牌推广……这也是很大的贡献。一句话，“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”，要思考，要选择，不要过多地埋怨天气，而应该强身健体，把丧事当喜事办，把自己的肉碗端住了。

　　胡葆森(建业住宅集团董事长)：

　　小地产商永远都面临着一个解决生存的问题。实际上每次政策的调整对他们来讲冲击是最大的。很多公司的起步大概都是从十年、八年开始的，为什么现在有的长大了、同时起步的一些却没有变大？由此带来一个问题：还是企业的定位问题。如果你定位问题没有解决，发展战略问题没有解决，不管遇到什么样的变化，你肯定是最容易受到冲击的，或者是最容易出局的企业。中小企业只要能够把自己的定位解决好，把自己的发展战略制定好，把自己的经营规划做好，然后再整合各方面的资源，解决好自己的经营和管理的问题，我想政策不管怎么样转总是会有路的。这是我谈的第一个观点。

　　第二，如何定这个位？要看你自己想最终做什么。比如你要想做成一个上市公司，从一开始就要知道资本市场的要求是什么，究竟是想做在国内上市的企业还是在香港上市的企业，还是在国外上市？要是在国内上市的话，土地储备这个数量和净资产收益率这个矛盾怎么解决？你要想在香港上市必须照香港投资经理那些要求去做，包括盈利模式、财务制度、土地储备。

　　“中间派”

　　黄怒波(中坤集团董事长)：

　　我认为几个“不成熟”导致今天这种状况，第一是我们地产公司的不成熟；第二是房地产市场是不成熟的；第三就是政府的机制或者说政府的管理是不成熟的，所以政府制定出来的政策就很难体现公平，失于简单，一杆子打倒一大片；第四，银行的功能和机制也是不成熟的；第五，社会公众心理不成熟，现在有的人富得快，有的人富得慢，有的人第二次买房了，有的人第一次房还没买，大家对房地产商又爱又恨。所以在地产界做，就要面临这么多的风险。说得残忍一点，这次洗牌是地产业发展的一个黄金时期。不洗牌怎么能发展？低潮很残酷，要以很多公司的消亡做代价，但是在低潮的时候也是买进的时候，这就是市场。我认为在这个时候，某些圈地太多、扩张过大的公司可能会死，另外产品太单一的公司可能会死。

　　现在对于地产界来说正好是一个反省的机会。地产界在这几年走过了一个很辉煌的时期，但是带来的问题确实非常多。如果换位思考，如果大家是政府官员，可能也要考虑，如果对某些情况不加制止，到两三年后中国经济将会面临什么样的问题？所以地产界要冷静。可能央行今天下这个文件，下个月撤销了，谁敢担保下下个月不下更厉害的文件？地产界还是要靠自己救自己，你无法预知我们的政府或者这个产业会出现什么样的风险。如果你要做地产的话，你就要永远准备夜里睡不着觉，一定要考虑自身产品能够产业化、特色化，反过来说就要保证你的资金链条的多元化和稳固性。

　　傅军(新华联集团董事长)：

　　其实我们开发商最害怕的不是市场问题，真正害怕的是政府政策的变化。有一些政策的变化调整是好的，有一些完全是给这个行业带来动乱，1993年、1995年，搞清理整顿都给行业带来很大的创伤，这次的126号文件也是。政策搞“急刹车”是不行的。

　　再一个行政的干预太多了。我们的房地产在发展过程很多不规范现象，我认为都是政府干预太多造成的，有很多地方其实是可以管理到位的。

　　我对房地产业还是有信心的。我觉得现在最有必要的是稳定内部。如果说很多房地产企业还是靠投机心理的话，完全靠搞关系，走后门我觉得今后是行不通的。作为企业，你要研究你有没有一流的人才？你有没有一流的资金？有没有战略？不管什么样的政策调整，都要真正使你房地产的品质提高，这才是非常关键的问题。

　　房地产公司要有战略调整。我认为要从两个方面考虑，第一个，市场的定位。长远来看，公司到底要开发什么样的楼盘？还有一个就是，房地产企业也可以往多元化方面调整。当房地产出现低潮的时候——因为任何行业都有高潮、低潮——我还有别的企业做支撑。

　　我确实感觉到房地产应该到大浪淘沙、重新洗牌的时候了。做房地产企业的一定要有一个清醒的头脑认识。未来两年到三年，95%的房地产企业都要淘汰出局，北京剩下来的房地产企业，我估计将来不会超过一百家。所以房地产行业“大并购”这个时代可能要到来了，另外就是“大公司”时代要到来了。