房贷新政惹了谁？

　文/张锐

　　与中国市场经济体制几乎同时横空出世但又极度欠缺成熟的房地产市场已经不止一次地招徕了社会舆论的质疑和诟病，特别是面对着2003年盛夏地产大王们纷纷落马的丑闻，人们向这一敏感地带所投去的猜测和责问更是超乎寻常。不过，中国人民银行即时启动的房地产信贷新招法多少又让公众感受到了酷暑里的丝丝凉爽。

　　谁在拉高房价？

　　上个世纪90年代初泛起的房地产泡沫给中国经济造成的苦痛已成为人们心头挥之不去的梦魇。接下来的治理整顿尽管让这头脱缰之马出现了短暂的驯服状态，但却不可能消除其狂放不羁的烈性。并且只要一有机会，它就会变得肆无忌惮起来。因此，当历史进入到21世纪的时候，人们再次听到了“要警惕中国房地产泡沫”的呐喊。只不过这场泡沫并非以五颜六色的“烂尾楼”姿态而是以近似疯狂的“圈地”形式出现在人们的面前——

　　西部某城市高新技术开发区原规划面积4平方公里，现已达到30多平方公里，最近又规划增加到60多平方公里；广州目前超千亩的大盘就有20多个，最大的珠江凤凰城已超过万亩；华南板块的10多家开发商，占地面积少则数10公顷，多则上100公顷；由一家民营企业投资12亿元承建的湖南省中方县新县城，占地面积达到5000亩；号称杭州第一大盘的天都城，占地6579亩；华北一中等城市建造比北京王府井、上海南京路还要长的商业步行街；万通和立丰两家房地产商计划在西安合力打造一个占地9000亩的新型城镇，准备容纳几十万人居住。

　　谁有如此能耐在房地产里吞云吐雾？诸多现象让我们找到了答案：

　　——据媒体报道，位居第17位的卓达集团当家人杨卓舒，两年前不仅在石家庄开发区拥有数千亩土地，而且在北京昌平一期开发面积就达25000亩。杨卓舒圈下的地皮如今“价”呈数十倍增长，给杨卓舒带来近30亿元的财富。

　　——在某媒体评出的2002年10强房地产上市公司中，它们土地储备的数量大得惊人。名列榜首的上海置业新增土地储备1000余万平方米；万科待开发项目占地980万平方米；华润置地拥有470万平方米；中华企业320万平方米；中国海外2877万平方米；合生创展在广州土地储备数为421万平方米，在北京和天津土地储备数为303万平方米。

　　——在北京，房地产界最大的地主是北辰集团、城市开发集团、天鸿集团、华远集团以及首创集团等。据首创集团有关人士透露，目前首创集团旗下的首创置业有限公司储备土地已经超过了5000多亩。

　　——万科董事长王石近期在不同场合表示，未来3年内，万科要投入30亿元买地。

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　　是什么力量驱使各路资本在房地产业折腰下注？答案非常简单：暴利。全世界的房地产利润都在5%左右，而中国地产商的利率都在15%以上。

　　“圈地”之风直接引起房价虚高。“开发商储备了大量的土地，房价上升‘虚火’，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价。”建设部科学技术委员会副主任聂梅生一针见血地指出。最近有一份资料表明，北京的土地70%都是在炒作过程中完成的。许多开发商都拿不到“第一手”土地，往往是买“几手”的土地，买完以后相互间再转手，有的甚至是子公司和母公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了。如果有一家把地价抬上去了，其它的也就下不来，这样水涨船高，北京的房价也就上去了。

　　据悉，北京的商品房价格目前已与世界化的国际大都市相差无几。也就是说，北京的房价己与东京、纽约、伦敦、巴黎持平。可中国的人均年收入尚不过900美元左右，而日本、美国、英国、法国人均收入都在24000美元以上。相差了近30倍！可以说，北京的房价对北京人来说，他们是住在世界上房子最贵的地方。也就是说，按照年收入与房价之比，北京比东京、纽约、伦敦、巴黎贵了30倍。

　　也许这并不奇怪，卖的总想卖贵，买的总想买贱。所谓漫天要价，就地还钱。可问题是房价到底有没有一个标准的谱儿？国际公认的合理的房价，是购买者年收入的3～6倍，发达国家的房价比这个价还低。年收入达7万美金的美国中等收入的公司雇员，其一套可供一家三口居住，超过100平方米的住房，也不过10万美金，不过是单职工收入的1.3倍。而中国人一个中等收入的公司雇员的年收入不过0.9万元，仅能买到3平方米的住房(在北京仅能买到1平方米！)，竟超过了购房人年收入的30多倍！也就是说，一个年收入0.9万元的工薪族在北京要买到100平方米的住房得不吃不喝地攒上90年！如果他的收入丰厚些，年收入按1.8万元计，两夫妻年收入按4万元计，买上100平方米的住房，也得不吃不喝地攒上15年！可谁又能这样攒钱呢？

　　昂贵的房价造成了这样的恶果：2002年，全国空置商品房超过9000万平方米，其中闲置一年以上的超过50%。2003年1—4月份，全国商品房空置面积同比又增长9.6%(12500万平方米)，高于去年同期增长6.4%的水平，其中空置一年以上商品房面积同比增长4.5%。而另一方面，中国城市还有300万的住房特困户和3000万户的城市危房户。在北京、上海等地，居民几天排着长队在炎炎烈日之下认购经济适用房。去年沈阳市120平方米以上的住房供给已占市场供应量的60%，而空置商品房中有56%是150平方米以上的质次价高的“豪宅”。

　　房价已经客观地成为政府之忧、百姓之急。

　　金融风险的聚变

　　作为国民经济支柱的房地产业一直以高于固定资产投资比重的力量鼎力支持着中国经济加速快跑。2002年，房地产投资用对经济增长1个百分点的贡献留下了自己浓重的一笔。即使在SARS猖獗的2003年前4个月，房地产仍然以3.8个百分点的投资上升速度展示出了高歌猛进的势头。这种举足轻重的地位和灿烂诱人的前景无疑使得房地产成为金融机构竞相追逐的行业。

　　来自央行的统计资料显示，1998年至2002年，我国商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；截至2003年4月，达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。两项指标均大大高于国内GDP的增长速度。不仅如此，由于我国房地产开发企业负债率高达76%，在银行对房地产企业开发贷款控制比较严的情况下，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款的方式来融通资金。因此，如果将房地产开发企业自筹资金(主要包括居民购房的消费贷款)和流动性资金来源及增幅考虑在内，我们可以发现每年上千亿元的房地产开发投资中，约有70%的资金来自银行信贷。

　　将抵押信贷机制引入住宅市场对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，它意味着银行经营理念和行为正逐步从重投资、重生产向重消费转变。而消费信贷对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变，“花明天的钱，扩大当期住房消费”，消费信贷为居民平滑生命周期内的收入、合理支配消费资源提供了新的途径。1997年至2002年，国内个人住房贷款余额年均增长一倍以上，截至2003年4月，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的8.9%。抵押信贷的发展促进了住宅生产与消费的良性循环。

　　然而，房地产70%以上的资金来源于银行信贷的局面不能不让人为银行所承受的巨大风险捏了一把汗。2002年11月央行的房贷检查发现，各商业银行违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，越位之举昭然若揭。不仅如此，由于我国个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度的残缺以及房地产信息体系不健全甚至是政府干预失误，都会构成诱发金融风险的隐患。其中人们熟知的风险有：

　　——逆向选择问题。所谓逆向选择问题是指那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人常常获得贷款，从而给银行带来信用风险。近几年，我国房地产持续升温，财富的诱惑及个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资，用于出租经营。一套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。这表明伴随着金融自由化、金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。

　　——道德风险。在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)不齐的项目发放开发贷款，或违背监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。

　　——银行自身的脆弱性。银行体系是否健全是抵御房地产信贷风险的关键。按照《巴塞尔协议》，衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。其中，资本充足率是银行自身承受各种经营损失、抵御风险的基础条件，而资产质量决定了银行经营的安全性、流动性、赢利性及在公众中的信誉。在1997年爆发的东南亚危机中，香港和新加坡的银行持有的房地产信贷占资产的40～50%,却能在资产价格大幅缩水时安然无恙，因为它们自身抵御风险的能力强，其资本充足率高达22～25%，不良资产率仅为3%。而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率却高达22～25%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行业陷入前所未有的灾难。由于体制和历史的原因，我国国有银行资本金严重不足，远没有达到8%的水平，且不良资产比例过大。2002年“四大”国有商业银行用于拨备和消化历史包袱的资金虽高达1134亿元，不良贷款率下降了4个百分点，但平均不良贷款率仍高达25%。这些缺陷不仅制约了银行信用扩张的能力，也使银行自身抗风险的能力大打折扣。

　　央行货币政策司司长戴根有近日接受央视记者采访时坦言，近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。如果房地产投资和贷款上的一些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　有关专家也一针见血地指出，房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，也是利润丰厚、风险较高的产业。综观2002年的中国富豪排行榜，50%的富豪都曾从事过房地产行业，在前10名富翁中，中信泰富集团荣智健、世茂集团许荣茂、广汇集团孙广信、香港富华集团陈丽华、新希望集团刘永好、复星高科技集团郭广昌、仲盛集团叶立培这7人的公司业务中都有房地产业。而近日正在受审的“中国二号富翁”杨斌、正被调查的“上海首富”周正毅、富豪钱永伟，都曾通过银行贷款进行自身财富的“快速膨胀”，而这些人的“空中楼阁”一旦倒塌，银行将是最直接的受害者，很有可能形成上亿元的巨额亏空，并转化成银行不良贷款。一旦银行贷款的一个重要链条出现问题，则很有可能形成“多米诺骨牌”的连锁效应。金融危机早有前车之鉴，中国不能再步其后尘。

　　房贷政策新洗牌

　　贴着地皮掠飞的燕子和匆匆搬家的蚂蚁，都在告诉我们这样一件事：一场暴风雨就要来了。天上，沉甸甸的天幕像是压到了地上，一声又一声炸掉烂尾楼的爆炸声，像是滚滚而来的雷声。2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下称121号文件)，从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，121号文件对房地产贷款的各个环节和主体都作出了严格的规定，宛如划破天幕的一道闪电。

　　★个人房贷差别对待

　　121号文件指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。121号文件规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。

　　商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

　　★“炒房”户遭遇钳制

　　对房地产开发企业贷款，121号文件明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发放。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，121号文件规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　同时，121号文件再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　为保证国家土地合理、有偿使用，并防止出现土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。人民银行对土地储备机构贷款作出明确规定，即商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　另外，为了防止房地产开发企业占用施工企业资金，121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。

　　★高档房和别墅房贷款门槛加高

　　房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目。

　　对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

　　住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其它房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

　　每一项政策的出台往往浸透着艰苦的实验和探索。从去年下半年开始，人民银行就在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，之后便开始针对出现的违轨情况制定对策，并反复征求各商业银行的意见。时至今日，已将进一年的时间。尽管如此，在121号文件发布后，一些业内人士仍然从实际操作的角度提出了尚待细化的问题。

　　121号文件明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发放。但在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。

　　121号文件要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。信贷登记系统建设得非常好，但是，由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误，所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。

　　另外，121号文件要求，商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。

　　对此，央行负责人指出，121号文件的出台主要是为了促进房地产市场长期稳定的发展，防范金融风险。今后还会陆续出台一些与这一政策相配套的实施细则。

　　一石激起千层浪

　　★房地产商反应激烈

　　2003年6月13日，像往常一样，中国住宅产业商会轮值主席、新华远集团总裁任志强一大早就来到了自己的办公室，还未坐定，他就发现了秘书送来的央行121号文件。“房地产的冬天来了。”任志强看完文件说出了第一句话。与任志强有着同样感受的还有SOHO中国有限公司董事长潘石屹，他6月13日看到央行的文件后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛——球再不能落地，落地就算犯规。随后他便紧急召开公司会议，运用48小时重新编制了公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。

　　在6月17日举行的一次房地产商云集的研讨会上，房地产商们对6月13日央行出台的房地产新政策反应非常激烈，纷纷表示“不可理解”并“十分震惊”，新华远总裁任志强更提出央行此举非但不能达到防范金融风险的初衷，还会导致金融陷阱，不仅房地产市场会进入“冬天”，整个国民经济的健康发展都会受影响。同日下午，由中国工商联住宅产业商会与经济观察报共同举办的论坛上，京城房地产界人士云集，其中包括新华远集团总裁任志强，北京万科总经理吴有富，北京金地地产总经理陈长春，北京今典集团董事长张宝全等等。论坛原定的主题为“关注健康人居，关注健康城市”，但由于大家都对央行的政策议论纷纷，议题很快转入央行6月13日下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下简称《通知》)对房地产业的影响上。

　　北京今典集团董事长张宝全称“很意外”，“现实跟想象中的差距太大”，并认为央行此次新政策“有不合理的地方”。北京万科总经理吴有富则认为这个政策可能是因为上海风波的影响，根据媒体报道，上海在香港、内地的四家上市公司停牌，20多家房地产企业被列入“黑名单”。吴有富认为央行此举显然是“上海生病，全国吃药”的做法。住宅产业商会会长聂梅生也表示“比较震惊”，显然，央行认为“房地产对金融的风险大于它对经济的拉动作用”，她说。

　　在此前由住宅产业商会发起的“时空连线共论非典对房地产影响”的会议上，任志强曾对记者说，非典对房地产的影响肯定会有的，但如果能在短期内得到控制的话影响并不是很大，而且还有可能在某方面促进它的发展，比如说政策利好。而这次会议上，任志强表示“央行政策对房地产业的影响比非典还严重”。任志强认为，央行新政从土地储备、建筑施工垫资、预售款三个环节切断了房地产业的生产链条。

　　首先是土地储备。影响主要有两个方面。央行在《通知》中提出审慎发放对地方政府土地储备机构贷款，这将不利于地方政府对土地的开发，市场供应总量会进一步减少。央行规定“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这会导致开发商没有土地储备，不能进行连续的“生产”。

　　其次是建筑施工垫资。央行要求房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的企业。任志强认为，在房地产业中工程欠款不可能没有。从账款结算的角度上讲，企业结算工程款有根据工程形象进度(进行到多少层或哪个部分)、时间进度两种方式，一般都采用后者。工程款在核算时要经过采样、质检等环节。结算工程款的过程中就需要施工单位的资金垫付。一个公司如果1年有200万平方米的开发量，因核算而造成的拖欠款就可能达到4到5个亿。国际上也是允许工程款拖欠的，只是银行往往会要求提供一个担保，担保拖欠款能按期结算。目前北京房地产业拖欠工程款达260多亿元，砍掉60%的不合理拖欠，还有一个很大的数字，要完全依靠企业自有资金是不可能的。

　　房地产商20%至30%的开发资金来源于预售款，但央行在《通知》中提出“银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款”，这无疑又减掉了开发商一个重要的资金来源。对于其提出的理由“为减轻借款人不必要的利息负担”，任志强认为，这个理由不成立。因为开发商在销售时都会安排一个价格梯度，工程越接近完成价格越高，消费者之所以愿意买期房就是因为便宜，期房加上利息比买现房还要便宜。如果是防范房地产商卷款而逃，完全可以要求房屋完成到一定程度时才能进行按揭。

　　任志强说，以上的政策会影响市场的供应量，价格势必上涨，因此央行又在需求上“砍了一刀”。首先是“对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例”。任志强认为这“在道理上说不通”，并会使房地产市场流失40%至60%的客户。因为目前有40%至60%的消费者是换房族，有的是以房养房。银行往往认为买房投资的人多了会导致泡沫，但现在不鼓励买房投资，就会对三级租房市场产生不利影响。可租房减少，价格上涨，房地产一、二、三级市场根本没办法形成互动，市场结构畸形。其次是个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，所购商业用房为竣工房屋。“商住两用房”则按商业用房贷款管理规定执行。这会限制很多实力有限的小企业的发展，而开发商也会大受损失。

　　★商业银行心态复杂

　　房地产信贷新政策如果切断了房地产企业的资金来源的话，那么作为房地产商主要融资渠道的商业银行也必将会受到影响。商业银行对此大多都保持沉默，至多表示可以理解，并认真执行。

　　据统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。而且，房地产贷款相对于其它信贷业务来说，风险相对较小，特别是个人住房贷款。

　　据最新统计，截至今年5月末，工商银行个人住房不良贷款率仅为0.21%，据说是工行资产质量状况最好的一块业务。其它各家商业银行的情况也都基本类似。“高利润、低风险”自然是各家商业银行争抢的业务。

　　建设银行住房信贷部有关负责人表示，该政策对商业银行的业务肯定有影响，但只能执行。对于出现的矛盾和问题，希望央行和国家其它相关管理部门进行及时的协调。

　　中信实业银行有关负责人表示，从控制风险角度来看，这一政策是绝对正确的。但从近期来看，会给商业银行开拓市场，发展客户带来一定阻力。如果该政策被各家商业银行都严格执行，长期来看，会对消费信贷健康发展产生积极的影响。民生银行北京分行有关负责人在接受记者采访时表示，还没有仔细的研究。但他还另外告诉记者，肯定要理解并执行。

　　据媒体6月19日报道，对此政策南京各家银行却道出了不同的声音，他们表示，“第二套住房”根本无法界定，而到底什么算是“高档房”也无法确定，央行的精神需要进一步细化才能进行实际操作。南京的建行、招行、工行等银行对如何界定“第二套住房”都提出了疑问。

　　　★政府官员紧急答疑

　　针对房地产商的责问和商业银行的难处，中国人民银行货币政策司司长戴根有日前在接受记者采访时表示，央行的这一政策不是要打压房地产行业，而是要避免房地产行业的大起大落，促使其健康发展。　　

　　近日，人民银行对房地产信贷业务提出了7个方面的明确要求。多数个人购房者普遍表示欢迎，而一些房地产商则担心这一政策会产生“一刀切”，减缓住房开发速度。

　　对于一些房地产企业反映自身融资渠道不多的问题，戴根有认为，这一问题可以通过发行房地产共同基金等手段来解决，不能仅仅依靠银行贷款。有些地方房地产行业刚刚起步，新的政策只会令其一开始便规范发展。

　　央行新政策规定，购买第二套住房的要适当提高首付贷款比例，一些市场人士指出这一规定目前很难操作，因为要查清“是否为买第二套住房”并不容易。对此，戴根有解释说，央行的通知总体上是一种政策取向，具体操作还需要一个过程。

　　戴根有表示，对于通知发出之前已经销售的楼盘，将不会执行封顶才可以办理购房贷款的规定。

　　“其实央行并不是要刻意去打压房地产，也不是对房地产贷款的收缩，大家可能会对这项政策有些误解。中国人民银行货币政策司的一位人士说：“央行对房地产的发展一直是支持的，但我们希望看到的是房地产的健康发展，这项政策也是出于这样的考虑。”

　　★研究机构大力肯定

　　的确，121号文件的出笼对于房地产业并不算是什么好的消息。

　　中银香港分析师也指出，短期来看，央行新政不可避免地将产生一些冲击。从历次整顿房地产市场秩序的情况来看，银行资金一直是房地产开发的主要资金来源。受房贷新政策的影响，一些房地产企业将被迫调整经营策略和投资计划，因此，部分房地产企业经营将直接受损。另外，由于受房地产供求关系的影响，部分地区房地产价格可能出现一定程度的下滑，从而导致房地产业利润直接下降。申银万国证券分析师提供了这样一份研究成果：2002年底，房地产上市公司平均存货为12.35亿元。与121号文件规定对应的相关科目金额合计达到了10.69亿元，占全部投资额的86.56%，其中121号文件全部禁止的科目金额为6.71亿元，占全部投资额的54.33%，提高门槛的科目金额为2.34亿元，占全部投资额的18.95%。由于存货代表了房地产开发投资额，因此，121号文件对房地产行业的影响显而易见。但该成果同时指出，房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小房地产企业不得不退出，他们所拥有的项目只能是转让给其它实力公司。从这一角度来说，121号文件将驱动房地产业进入自我调整阶段。

　　尽管如此，中国房地产业协会秘书长顾云昌仍然认为，121文件对抑制高价房及商业用房的购买力具有明显的作用，并由此抑制目前房价上升过快的势头，引导房地产开发企业多开发适合于中低收入阶层居住的房地产项目，进一步缓解我国房地产市场中突出的结构性矛盾。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，央行这次出台政策的出发点是积极的，因为它提出了许多进一步发展、规范房地产信贷业务管理的新思路——像“建立房地产信贷业务分析制度”、强化“信贷登记咨询系统”的建设与应用、“严谨跨地区使用”房地产贷款等等，这无疑对有效防范房地产信贷风险起到了促进作用。另外，该政策也提出了可根据不同借款人的资信状况、抵押房屋的风险水平，适当灵活设置首付款比例、贷款利率和贷款期限等贷款参数，有利于推动房地产信贷服务产品的市场化。

　　中国社会科学院金融研究所所长李扬说，在我国，房地产业已经逐渐成为支柱行业，一个支柱行业一定要面向广大人民群众，不能只面向少数有钱人的口袋。现在很多地方出现了两极分化，一个极端就是很多人需要住房，但是又没有足够的收入，没有足够的东西来抵押、担保而买不到房；另外又有一批人，利用银行贷款的空子，购买多套住宅出租。央行采取的这些措施，对银行、投资者、开发商都有利。

　　★相关行业倍受牵连

　　实际上，遭遇政策“寒流”的并非只有房地产本身。以房地产贷款业务作为主要利润来源的中国商业银行将会因为其相关贷款业务被受控进而不得不忍受割肉之痛。据统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。房地产贷款快速增长一方面促进了房地产业的发展，另一方面也为商业银行创造了丰厚的利润。据统计，2001年中国工商银行住房贷款利息收入总额达到128亿元，比2000年度的81亿元增长了58%，占全行各项贷款利息收入的比重由2000年末的5.8%上升到11.2%，其中个人住房贷款利息收入额78.8亿元，增长了125.8%，占全行各项贷款利息收入的比重由25%上升为69%。显然，央行房贷新政必定引起银行利润的下滑。

　　与此同时，与房地产相关度比较高的行业如建材、钢铁等行业，以及与住房消费密切相关的部分消费品行业，如家电业等也会受到一些影响。自从1999年以来,固定资产投资增长速度呈现逐年增加的趋势，房地产投资的强劲增长已经取代基本建设投资，成为推动固定资产投资增长的主要力量,有效推动了建材行业的需求。目前，中国建材业继续保持了产销两旺的形势，总体上呈现平稳发展。而央行的新政策可能导致的房地产投资增长出现一定程度的回落，从而将对今年的建材行业产生不利影响，甚至可能导致建材行业步入下降信道。

　　2003年一季度，钢铁行业主营业务收入增长了40.9%，而钢材价格上调也带来了毛利率的上升，毛利率提高了46.11%，是所有行业中提高最快的行业。宏观经济的景气和工业行业景气度的提升，作为国民经济基础行业的钢铁行业带来了极大的需求。然而由于房地产行业与钢铁行业关联度比较高，因此，央行的新政策势必会使钢铁行业受到波及。

　　失一时之利而保长久发展，弃眼前之得以消深远之忧。央行121号文件的“杀伤力”尽管可见一斑，但安邦首席策略师认为，只有在一个大背景下，才能解释央行房贷新政策的出台：即决策层认为今年经济增长的问题不大，足以承受一定的整顿和紧缩性政策。还有一些其它因素：房地产泡沫已有“定论”，金融风险问题仍不可忽视。此外，今年以来货币供应量持续以较高速度增长，央行已认为“偏快”。在这些背景下，对房地产金融实行紧缩政策，在决策层看来，是完全可以承受的，并且可以一举数得。

　　房贷新政的前途命运

　　央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》刚一发布便在市场上引起了轩然大波。

　　房地产商反应最为强烈，认为这将切断房地产企业的资金来源，给房地产企业造成致命打击。商业银行虽然称对央行的政策表示理解和支持，但不否认将对业务造成影响。对此，央行则表示，对于整体房地产贷款、房地产投资影响不大。主要目的不是房地产贷款的紧缩，而是为了进一步使房地产信贷业务健康发展。政策陷于两难境地，到底该何去何从？

　　据中华工商时报报道，货币政策委员会委员李扬表示，政策出台后，各方看法不一，需要磨合。看一段时间再说，不行再调整政策。他告诉记者，6月27日召开的货币政策委员会例会将就各方反映的意见和建议进行讨论。他强调，前段时间，政策刺激了市场的发展。现在，出现了问题应先约束一下，再平衡发展。

　　李扬认为，政策出台后，房地产商和商业银行的反应是第二位的，第一位的是消费者是如何看待这项政策的。这句话也许回答了“政策到底该服从谁的利益”的问题。

　　但有一个问题似乎不容回避：消费者能在多大程度上左右房贷政策的走向？但更有业内人士担心，市场竞争可能导致政策流产。

　　房贷新政策尚未有操作细则，所以有人认为，这项至少现在看来缺乏可操作性的新政策面临着事实上的流产风险。

　　据商业银行反映，在查询贷款申请人是否在购买第二套住房时比较困难。商业银行可以在本银行的分支机构查询，但商业银行之间的信息并不是互通的。虽说可以到央行的信贷登记咨询系统进行查询，但是由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，或者是银行应申请人保护隐私的要求没有输入信息，甚至商业银行为了保护自己的商业机密输入的信息有误，银行在查询时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。

　　另外，《通知》称商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。而且，据了解国内对高档商品房的标准并没有具体明确的规定。

　　还有一点重要的是，央行在该《通知》中，并没有明确指出商业银行执行政策的时间，也没有像其它规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起，立即执行”的字眼。

　　中信实业银行的人士说，央行一般都会给商业银行一些空间，任自由掌握，不会再出台细则。操作细则最后由各家银行来定。从了解的情况来看，各家商业银行目前也都处在观望阶段，新政策并没有马上执行。

　　一位商业银行住房信贷部有关负责人告诉记者，政策虽说已出台，但主要看如何操作。操作属于市场行为，谁也不会把客户拒之门外。如果没有强令执行，没有具体操作细则，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。他称，在这种情况下，新政有可能流产。

　　背景资料：

　　我国房贷政策变迁

　　1.在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。

　　2.由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。

　　3.中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。

　　4.1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保；二是没有明确规定存款期限；三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行，期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%；四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房；五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行；六是规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。

　　5.1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房；二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务；三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务；四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5-10年个人住房贷款执行3-5年一般贷款利率，期限3-5年的执行1-3年一般贷款利率；五是加快了处理程序，由原来的三个月时间缩短为三个星期。

　　这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1999年个人住房贷款就增加了324亿元，1999年增加了858亿元。

　　6.1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行，5年以内的按4.14%执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段，新增贷款的一半用于个人住房贷款。

　　7.2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下(含5年)由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

　　8.2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。