土地批租整风阳光交易 违规地产商风声鹤唳

　　本报记者谭洪安江海波

　　上海严查土地批租牵动发展商敏感神经

　　-据传，受周正毅案影响，已有约20家地产商被中央及上海市政府圈定，它们过去数年在当地的土地批租情况，成为调查重点之一。

　　-去年，国土资源部严查圈地之际，番禺某大盘营销负责人为了造势，主动向媒体公布了该盘“扩地千亩、乘胜追击”的新闻，事后该盘老板大为震怒，认为此举无异自投罗网，于是那位本来备受重用的人士很快从公众的视线中消失。

　　-土地方政府乃至村镇集体过分强调土地的“生财”、“聚财”作用，需要钱就卖地。归根到底，圈地是由毫无节制的卖地引起的。

　　-土地收益、经营收益和创新收益，是中国地产发展商的三大利润来源，其中土地收益最为丰厚。一些地方的龙头发展商其楼盘年销售额刚突破10个亿，但其净资产一般都有数十亿。

　　-国家土地主管部门有意控制土地批出总量，但各地政府却可以从土地的批租中获得大量的土地出让金，地方政府的短期利益加上一些私底下的纠葛，中央政府的意图往往被扭曲。

　　6月16日下午4时，广州市房地产交易中心人头涌动，一个简短而隆重的二手地块挂牌转让成交仪式正在举行。

　　由于此次交易是自4月30日《广州市国有土地使用权转让规则(试行)》正式出台以来，同一天内二手地块成交宗数最多、成交金额最大的一次，成功转让的五块地总用地面积近万平方米，成交金额超过2亿元，而且买家中不乏知名大发展商，故有当地媒体称，“这标志着在一级土地市场全面实行公开出让后，广州二级土地市场也正式实行阳光交易，杜绝土地隐形买卖”。与此同时，在上海，受周正毅案影响，据说已有约20家地产商被中央及上海市政府圈定，它们过去数年在当地的土地批租情况，成为调查重点之一。此前表现相当活跃的上海地产界，一时乌云密布，山雨欲来。

　　“广州有名的几十家发展商，哪几家没牵涉到土地方面的麻烦事？不是未交清地价，就是拆迁出纠纷，诸如此类，政府方面想解决但长期解决不了，历史遗留问题非常复杂，牵一发而动全身啊。”一位平时爽直敢言的房企老总，对谈及此事的记者连连摇头，说土地批租这话题在广州也特别敏感，最好不要提，“光是去年下半年传出国土资源部要严查广东发展商圈地运动的风声，很多同行就已经紧张得不得了。”

　　一场关于严厉打击土地批租的“整风运动”将从上海波及全国。

　　大盘收敛急避风头

　　这位老总所提到的“国土资源部严查圈地”一事，确实给广州地产界造成了一次影响深远的强烈“地震”。其直接的导火索，是在当地愈演愈烈的所谓“大盘”风暴。

　　这股风暴前年从位于广州番禺区的赫赫有名的华南板块刮起，该板块内近十个大盘，各拥地千亩甚至数千亩不等，规模惊人。而去年上半年风暴到达顶峰，几乎同一时间在隶属广州管辖的增城、从化等地，就有数个号称占地面积过万亩的超大型住宅社区项目正在动工或即将现身，其中一个在“五一”黄金周期间率先正式开售，迅速引起广州全城轰动。

　　但是好景不长，这类超大型楼盘的开发，据说很快引起国土资源部等中央主管部门的高度关注，严查圈地随即成为当前急务，正热衷于造城运动的广州发展商们，被当头浇了一盆冷水。

　　有一件业内传闻或可准确地反映部分发展商当时的心态：据说番禺某大盘营销负责人为给“十一”即将推出的新一期单位造势，主动向媒体公布了该盘“扩地千亩、乘胜追击”的新闻，谁知道消息公布后，该盘老板大为震怒，认为在这风声鹤唳的非常时期，此举无异自投罗网，于是那位本来备受重用的营销负责人很快就被调职，从公众的视线中消失。

　　从那时候起，大多数发展商对旗下大盘的炒作明显降温，某些曾被热烈追捧超级大盘不是销声匿迹，就是一改原来的口风，重新寻找别的卖点进行包装。

　　但事到如今，发展商的紧急撤退看来未必真能奏效。超大型楼盘的出现背后，意味着大量土地很可能通过不正常的渠道被批出，因为根据国土资源部的明文规定，县市一级政府根本无权审批如此大规模的经营用地。而据未经证实的消息称，近期中央一级的监察部门已介入广州某个超级大盘批地内幕的进一步调查。该消息为广州某权力部门人士向本报记者透露。

　　在广州另一个新区花都，近期因新白云国际机场即将投入运营，东风日产合资汽车基地正式落户等利好消息，房地产市场开始升温。除了恒大、雅居乐等广州发展商开发的占地数百亩至上千亩的楼盘率先推出市场外，香港合和集团投资开发的1000多亩新机场物流园区，去年下半年已正式签约，其中包括部分房地产用地。另有确切消息称，包括新鸿基集团、碧桂园等在内的港穗众多发展商，已与当地政府反复洽谈多时，如果事成，估计至少都会开发千亩以上的大盘。

　　可是日前记者致电当地一位业界人士了解上述项目最新洽谈进展时，却得到以下答复，“刚上任的新一届区政府希望把精力集中在发展第二产业方面，对房地产的关注度好像有所降低了。”

　　地方政府卖地“生财”

　　广州市是国内较早实行土地交易市场化的试点城市。自1998年以来，该市即对经营性开发用地实行公开招标拍卖，同时成立了由一位副市长负责，建设、国土、规划等多个部门一把手参加的建设用地审批领导小组，控制广州市属八区各类用地的征用与出让源头，基本上保证了土地一级市场“政出一门”。

　　2000年7月，番禺、花都两市“撤市设区”正式并入广州，因为一些不言自明的原因，当时房地产市场已初具规模的番禺，合并前出现当地政府快速批地的浪潮，大批发展商蜂拥而至，接近广州市区的地块被一扫而空，后来的华南板块由此而生。广州一发展商对记者说，自那以后，该区几无地可圈。

　　而在受广州市托管但仍保留市建制的增城、从化两地，广州对其土地市场的直接监控就更难以实施。“我们跟这两个市相应的部门只是业务指导关系，并无上下级隶属关系，他们怎么做我们管不了”，广州市一位规划方面的人士称。

　　这种政府管理上的问题造成的后果显而易见。据资料显示，广州的一家开发商，仅在广州及周边地区征地即超过2600多万平方米，广州目前占地面积超过100万平方米的住宅社区就有14个，这还不包括上面提到的那些万亩大盘。

　　如此数量庞大的土地，有多少是通过公开交易进入市场的呢？据统计，从1998年至今，广州市属八区共进行了12次国有土地使用权公开招标拍卖，总成交31宗，总面积约90万平方米———也就是说，总量尚不到一个郊区大盘的规模。

　　花都区那位业界人士也证实，“我们这公开拍卖的土地中，单幅面积很少有超过100亩的”，另据广东省1999年至2001年度经营性用地检查报告表明，在此期间全省共拍卖、出让土地885宗，总面积1017公顷，其中协议出让的比例分别为70%和84%，即使是城市规划区内的土地，拍卖出让的宗数也仅占34%，面积占21.5%，其余全是协议出让的。

　　对此，广州大学经济与管理学院院长、广州市房地产学会副会长潘蜀健教授直言，地方政府乃至村镇集体过分强调土地的“生财”、“聚财”作用，需要钱就想卖地，归根到底，圈地是由毫无节制的卖地引起的。

　　普遍采用协议出让方式，不仅使宝贵的土地资源使用权在缺乏有效监管的情况下大量流入发展商手中，使房地产业过热膨胀，同时也为某些握有权力的利益团体甚至个人进行暗箱操作中饱私囊，留下了足够的空间。

　　“公平”招牌下的猫腻

　　为了及时加强对建设用地供应总量的控制，2000年1月6日，国土资源部颁布了《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，用以建立健全土地交易管理制度，规范有形市场运作。

　　按照国土资源部的通知规定，在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。

　　不过，道高一尺，魔高一丈。记者从一些业界朋友处得知，尽管这些政策在一定程度上遏止了一些台下交易、权钱交易，但并没有将一些有门路的发展商难住，也没有将一些习惯从发展商那里捞好处的人士难住。

　　一位业界资深人士告诉记者，一方面是部分政府部门的有关人员仍然与发展商勾结在一起。据其透露，如果要拿到好的地皮，仍需要去土地主管部门要“消息”。由于土地挂牌的时间并不很长，而且，有时主管部门为了把土地“设定”给一个“关系要好”的发展商，会把挂牌时间缩短到最短的范围，造成事实上的信息不充分公开，而这些信息早已经对那些关系要好的发展商透底。因此，没有内部消息的人不太可能以一个“公平”的价格拿到自己想要的地———在信息不对等、时间仓促的情况下，这么大的投资决策一定会让自己后悔。

　　按照国土资源部的规定，进行招标、拍卖活动，事前应制定招标、拍卖文件和投标、竞争买规划，并发布招标、拍卖公告。这位人士说，由于该通知并未规定要在哪个媒体公告，因此，土地主管部门若要徇私情，就会在一个影响力非常小的媒体公布。

　　此外，政府部门若“有心”将某块地卖给某个发展商，也可以在招标、拍卖文件中制定一些条款，为该发展商量身度造，以此截断一些有意竞标竞拍者的念头。

　　除了政府部门与发展商之间的猫腻，发展商们也可以耍一些花招。记者从业界听说了这样一个故事：据悉，去年的某个时候，广州的土地中心拍卖了一块“好地”，当时有两间地产公司参与竞拍。在拍卖会之前，这两间公司已经达成了君子协议：由甲公司买得这块土地，乙公司的报价不得高于起拍价，事成之后，甲公司私下给乙公司1000万。但是，后来乙公司也看上了这块地，竞拍时与甲公司商量：“不如你退出，我给你1000万”。最后，这两间公司在拍卖会上红了脸，价格抬得不可开交。此事后来成了业界私下里广为传播的笑话。业界对此的评价为“两败俱伤”，颇耐人寻味。

　　土地批租失控前车可鉴从地上赚钱而不是从房里赚钱?!

　　实际上，近几年在广州市郊区及下属各市出现的房

　　地产经营性用地批租失控的现象，与上世纪90年代中前期广州房地产市场的情况十分相似。

　　1992年～1995年之间，越来越多看好内地特别是广州地产市场前景的港商，纷纷涌入当地寻找投资机会，而当时的政府为了借房地产业之力迅速拉动经济发展，也在土地划拨等方面给足优惠政策，加上各种规范远未建立和完善，市区内大块大块的土地轻而易举地批出，据说总量多达十几平方公里！加上一些本地开发商推波助澜，大量房地产项目陆续上马，楼市呈现空前繁荣景象。

　　但随着项目开发的持续进行，广州尚不成熟的市场环境、政府配套服务不足等等原因，令众多满怀希望前来掘金的港商处处碰壁，投入成本激增，项目进展缓慢，后来又遇上国内房地产泡沫破裂令房价急降，以及亚洲金融危机的冲击等，港资及本地发展商投资力度大减，“烂尾楼”、“烂尾地”一时之间几乎到处可见。这些项目和地块经过长时间搁置，几经政策和市场环境的变化，形成各种错综复杂的关系，这就是如今令广州市政府和为数众多的发展商们均为之头痛不已的所谓“历史遗留问题”。

　　据潘蜀健教授估算，各家发展商历年来在广州所欠地价款高达100亿元以上，恐怕其中不少便与此类“烂尾楼”、“烂尾地”有关。

　　房地产业内人士都知道，土地收益、经营收益和创新收益，是发展商的三大主要利润来源，其中土地收益是最丰厚最稳定的。中国的房地产市场真正起步到今天不过十年时间，几大龙头发展商的急速冒升，严格来说也只是这几年的事，其楼盘年销售额这两年才刚刚突破10个亿，但它们目前的净资产一般估计都有数十亿。

　　“光靠卖房子所得的正常利润，根本不可能实现这样惊人的积累速度”，赵卓文分析说，“只有大规模的土地经营，而且必须是在这些年来特殊的土地供应环境下的土地经营才能做到”。

　　不过，当下地产商最关心的是由周正毅案引起的土地清查运动会持续多久，会不会又成为一阵风？比如说国家土地主管部门有意控制土地批出总量，但各地政府却可以从土地的批出中获得大量的土地出让金和地款，地方政府的短期利益加上一些私底下的纠葛，中央政府的意图往往被这些因素化为乌有或大打折扣。

　　一位业界人士比喻说，这就像爷爷、父亲和儿子在玩一场游戏，父亲往往会与孙子串通起来捉弄爷爷。