从风险防范的角度出发，规范银行对房地产行业的信贷管理是绝对必要的
文/冯禹丁
人民银行6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，自前总理朱基去年警告房地产出现泡沫，之前一些地区的银行已经在压缩房贷总量、严格资质认证标准
、核查房地产信贷业务等方面有所加强。虽然在对媒体的口径上，就央行新动作接受采访的央行官员与学者都回避此前相关的“房地产泡沫”之争，但分析普遍认为，此举进一步表明，为一段时期内过热的房地产行业降温的宏观调控考虑已经提到央行和政府议事日程上来。
1996年以来，政府一直在致力于启动内需，当前还正面临通货紧缩难题，房地产作为整个经济体系中的基础性、先导性产业之一，是一个重要的经济增长点。从这个意义上说，国家对房地产业的格外重视和密切关注是毋庸置疑的。在理论界还在就局部地区是否已经形成泡沫而争论时，央行着眼于防范泡沫风险和保护行业长期繁荣，加强对房地产信贷的规范管理，应该说是理性和审慎的。无论是研究消费信贷模式对上个世纪美国经济繁荣的作用，还是研究近10年来日本经济一蹶不振的成因，房地产行业都会是其中不可或缺的课题之一。历史上的成功经验和惨痛教训表明了房地产行业对于一国经济增长来说，一面是天使，一面是魔鬼。从发达国家经验来看，房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也较大。房地产行业的高速发展和持续繁荣由于拉动多个关联行业，可以成为整个国民经济一轮增长的助推器。但因为房地产业的与金融风险的相关度素来很高，又使得各界对“房地产泡沫”格外敏感和警惕。
与股市一样，房地产行业先天上极易成为经济泡沫的载体。资源稀缺的属性为泡沫的生成提供了基础条件，当市场价格受只涨不跌的预期与人类投机心理的恶性拉动，可怕的过度泡沫幽灵便可能自魔瓶飘出，渐成气候以至难以收拾、遗患无穷。由于投入大、价值高的行业特点，房地产行业注定要和金融机构(在中国，现阶段主要指商业银行)亲密接触。虽然银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，但银行信贷非理性扩张客观上可以成全资本的大规模进入。而泡沫崩溃给经济增长带来的最大的损害性因素又往往是银行金融系统大量的坏账。
去年以来，一些国内外专家和媒体对中国局部地区是否存在新一轮房地产泡沫展开过不少争论。我们应该摒弃一种非此即彼的思维方式，房地产行业可能是国民经济的火车头，可以解决劳动就业、带动相关产业发展、改善人民生活。但过热到一定程度，它也可能是多米诺的第一块骨牌。对于一个新兴的行业，泡沫是也一个相对的概念，完全没有泡沫的行业也不会有高速的增长。但无论如何，采取适当措施将泡沫控制在相对合理范围内，无论对于防止房地产过热演化为房地产泡沫，还是维护行业的可持续健康发展，都是有利的。
从我国人民改善居住水平的实际需求增长和其它国家经济发展水平与住宅产业的关系来看，我国房地产还有很大的成长空间。但是另一方面，迅速升温的房地产业中确实有一些值得我们警惕的风险隐患，比如价格虚高和银行的过度放贷动机。从现在来看，一些地区价格确实涨得厉害，但1992年海南房地产泡沫时“炒房”盛行的现象尚不多见。不容忽视的是，价格上涨本身就会吸引资本非理性的趋利性流入，这一点在中国尤其常见。资本有驱利的属性和升值的压力，资金集中过快的注入到房地产行业，高价格和高利润率是否本身就会是泡沫的一个诱因？另一方面，当前中国并没有开放房地产的金融市场，商业银行贷款是当前房地产投资的几乎唯一的资金来源，银行承担了几乎全部风险。加之房贷市场近年已由卖方市场变为买方市场，有些银行为争夺客户甚至不惜降低放贷条件，这也增大了风险。因此从风险防范的角度出发，规范银行对房地产行业的信贷管理是绝对必要的。当然，除了需要在融资环节上防患于未然，还应该在重视其它方面的同步。最根本、最长远的风险防范还在于开放金融市场，既分散风险，也利于拓宽融资渠道。此外，政府还应在建立健全信用制度、抵押保险制度等配套机制，以及房地产业的预警等方面发挥更大的作用。
