地产商纷寻信托贷款

　　房贷门槛提高“逼”出融资新路

　　国际金融报记者李卫玲发自北京

　　“央行的房产信贷新政策出台后，已经有很多房地产开发商和我们联系，希望能做房地产信托产品。”北京一家信托投资公司信托事业部的一位人士6月24日对记者表示。

　　中国人民银行6月13日出台的房产信贷新政策对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。

　　央行这一针扎在了房地产开发商的痛脉上，虽然像天鸿宝业这样的公司因为自身资金压力不大，仍在静静等待商业银行出台房产信贷新政策的实施细则，但已经有很多房产开发商在和信托投资公司接洽，商谈发行房地产项目的信托产品事宜。

　　通过房产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。有业内人士认为，相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

　　此前，北京中煤信托投资公司今年4月推出了“车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划”，北京国际信托有限公司6月推出了“北京三环新城”信托计划。这两个项目的共同点是均为经济适用房项目。

　　中煤信托投资公司信托事业部的一位人士对记者说，房产信托产品不仅限于经济适用房项目，只要项目好，商品房的信托产品也可以做。已经有很多开发商品房的房产开发商在和中煤信托投资公司洽谈。

　　一位开发商对媒体介绍，通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够，而项目未能达到银行贷款条件，一旦获得信托计划，把项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商就会把信托贷款还了，而改用银行贷款资金来进行项目建设。

　　国内房地产业的融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款，也有部分地产公司上市融资。央行的房贷新政策出台后，房产开发商叫苦不迭，认为该政策是10年来中国出台的对房地产业最严厉的政策，堵了地产公司的融资通道。

　　北京证券的张伟明6月24日对记者说，央行的新政策不是堵了房产开发商的融资通道，而是在分流房产开发商的融资渠道。房产开发商纷纷接洽信托投资公司就说明了这个问题。

　　但房产信托产品的资金上限是2亿元，信托合同是200份。像中煤信托投资公司发行的“车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划”就是1亿元的信托项目。按照这种情况，那些资金缺口超过2亿元的房产项目要做信托产品就有难度。虽然政策有限制，但仍有很多信托投资公司绕过政策限制，将一个信托项目分成了几个阶段来做。

　　在成熟的房地产市场上，开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过地产抵押贷款证券化、发行债券、企业重整基金(国内习惯叫房地产投资基金)等方式来筹资。

　　据北京证券张伟明介绍，虽然中国的房地产企业可以发行债券，但中国企业债市场本身发育就很不成熟。据不完全统计,2002年1-11月,中国房地产开发企业资金来源中仅有0.55亿元属于债券融资。

　　张伟明说，房地产投资基金是产业投资基金的一种,但目前中国的《投资基金法》尚没有出台,而且对于产业投资基金是否要在该方案中体现还存在很大争论。因此,成立房地产投资基金仍是一种勇闯禁区的行为。

　　分析人士说，发行住房抵押贷款支撑证券(MBS),是解决中国房地产业发展的资金缺口的重要手段。但此种方式目前在中国不被允许。