文/本刊记者 施华
期房变现房投资成本更高
上海财经大学房地产经济研究中心主任、上海房地产经济学会副会长印坤华在接受本刊记者采访时表示，开发商造楼盘，销售楼盘，遵循的是“市场经济原则”，追求的是“市
场利益化”，面对成本的增加，开发商自然会寻找途径去消化。
通过预售获得购房款，是开发商筹资的重要方式，结构未封顶，购房者无法贷款，这样需求量当然会减少，资金回笼也会减少，开发商承担的资金压力自然大。谁来“买单”？开发商“转嫁”利息成本的有效方式当然是提高房价。华东师范大学东方房地产学院副教授龙胜平在接受本刊采访时如是说。他认为，开发商可能会将该成本转嫁到房价上，这就意味着信贷风险实际上已经从银行转嫁到个人购房者身上了。在减少一部分利息支出的同时，而得支付有可能更高的综合成本。
中国注册房地产估价师崔裴在接受采访时进一步认为，对于大部分房产投机者来讲，新政在保护其资金流安全的情况下，使之享受期房到现房的升值预期有了一定难度。她解释说，随着楼盘工期的进行，期房购买者享受的房价升值空间是越来越大。根据《通知》，如果要买期房，投资者就得不到贷款支持，只能全额付款。许多购买者面对资金壁垒，也就只能知难而退，只有资金实力雄厚的投机者才有能力支付。当然，他们的竞争者也就相应减少了，投资量越大，机会越多，风险更大，收益也是更大。倘若是通过银行贷款的，不管是自住还是投资，只好等待结构封顶，而其等到的机会成本将会更高，投资收益会减少。
上海房市会出现大震荡吗
开发成本和投资成本均有可能增加，那么，上海房地产供需市场是否就因此出现大震荡？在整个采访过程中，房贷专家认为，房贷新政在对房地产市场进行结构性调整，提高高价房信贷门槛，可能影响到高价房的供应量，供求关系的变化将使高价房价格存在下跌压力。房地产专家人士则进一步认为，央行新政的出台抑制房地产企业进行更多项目的开发，使供应量的上冲受到一定限制，但价位出现下跌的可能性很小。
上海房地产的真实需求依然强劲，今年前5个月，商品房销售面积达497.37万平方米，多出竣工面积126.44万平方米，供销差达126.44万平方米。这说明当前的上海房产市场，依然又坚实的个人购买力基础作后盾。而戴德梁行近阶段作的一份购房者意向调查则显示，以投资为目的的购房者中63.7%的人回答，哪怕再有外界影响，他们仍会去购买。
印坤华在接受采访时认为，当前国内城市化整处于一个加速发展时期，房地产还刚刚进入成长期，个人投资者占一个极小的比例，而一个成熟的房地产市场是以租赁占主导地位的市场，需要大量投资者进入。上海市建设银行房地产信贷部主任顾浩中在接受本刊采访时进一步解释说，房地产市场有相当显著的区域性特征，是与区域开发的成熟度及区域的物业、资金流、人才交流有关系。同时，房地产市场有明显的商品特征，由供求关系决定，有的区域供求关系平衡，泡沫就少，有的区域供大于求，就会产生泡沫。印坤华建议消费者和投资者在入市前得学会自己判断、自行决策，独立承担起投资风险责任，以适应未来趋势。
