房贷新政：一石激起千层浪

　　-本报记者华中炜栗新宏

　　央行房贷新政策选择在众多地产巨鳄“跌倒”时亮相。6月13日，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，在引起了银行、开发商、消费者等多方的关注与评说后，人们更加关注与之配套的细则出台。

　　商业银行心情复杂

　　《通知》出台后，记者立即与四大国有商业银行联络采访，各家银行的态度均十分谨慎，只表示会严格执行央行的这一政策，并会相应制定一些具体的对策。

　　就该《通知》对于商业银行经营业务带来的影响，经济学家普遍认为，其对银行业务造成的压力不容小视。“贷款门槛提高了，执行规定严格了，肯定会减少贷款的业务量。”中央财经大学投资经济系副主任乔志敏说。

　　近些年来，房地产金融业务一直是各大银行争夺的“肥肉”，房地产贷款业务亦成为各商业银行重要的利润来源。另外，商业银行的住房贷款质量也是所有贷款种类中较好的。农业银行山东分行房贷处的田勇告诉记者，山东农行自2001年开辟房地产金融业务，发展非常快，到今年5月末，全行房地产各项贷款余额91.91亿元，而不良贷款占比一直保持在各行业贷款较低水平：房地产企业不良贷款16180万元，占全部房地产企业贷款的5.60%；个人住房不良贷款余额1726万元，占全部个人住房贷款的0.28%。“这些不良贷款大多数是可以消化的，借款人接着还款的可能性也很大。”田勇说。

　　一些商业银行的经营者对《通知》给银行带来的影响表示担忧。央行的《通知》规定，商业银行不得向房地产商发放用于缴纳土地出让金的贷款。“这个政策也可能会有负面的影响。比如说开发商在发现有价值的土地资源，想购买作为储备，但如果遇到资金短缺，按规定银行又不能提供资金，这就很难办，银行也失去了好的机会。”一位国有商业银行房贷产信贷部的工作人员告诉记者。

　　据了解，这项规定是央行近年来对于房地产市场实施的较大动作，政策出台前，央行曾为此进行过一年多的调研。“对于房地产信贷业务，目前的主力是国有银行，而他们一些运作机制还不规范，公司治理结构都还不是很完善。人民银行的这个政策是比较负责的，而且比较及时，我们不能等到房地产泡沫快崩溃了才去采取动作。”乔志敏说。

　　地产企业将上演淘汰赛

　　“由于我国没有开放房地产金融市场，除了银行信贷外，没有更多的金融工具，目前房地产开发项目的全部流程都离不开银行信贷资金的有力支持。”一家房地产上市公司的董秘接受中国经济时报记者采访时表示。

　　有关资料表明，在我国目前近3万多家开发企业中，能够用公开发行股票融资的企业约为300多家，仅占1%左右。房地产开发商在开发期有开发信贷，销售期有流动资金信贷，此外，普遍采取期房销售的开发商绝大多数项目都是在利用个人按揭的资金滚动开发，当前许多公司的自有资金只有10%时，就敢向银行贷款90%。

　　据统计，目前，上市公司中涉及房地产业务的达到了348家，占上市公司总数的28.86%。业内人士普遍认为，《通知》的出台和执行，必将拉开房地产行业的调整序幕，对上市公司而言，将会上演一场强者恒强，弱者恒弱的淘汰赛，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务。

　　“《通知》对地产类企业无异于上了‘紧箍咒’。”民生证券研究员顾丽文说。她认为，长远来讲，这对房地产业将起到调整结构规范发展作用，一些专业化程度高、公司治理优秀、土地资源储备丰富、大股东实力雄厚的优质上市公司影响不大，但就目前涉足房地产的大多数上市公司而言，由于《通知》将对房地产开发商的开发周期、开发进度、授信额度、购买力、开发区域、销售价格以及经营资金等起到极大的抑制作用，必然会严重影响其经营资金及销售。

　　北京城建副总经理杨运成告诉中国经济时报记者，“这些措施可能会引起房地产企业集中度的增加，特别是对于中小房地产企业影响较大。”

　　央行对商业银行对土地储备机构发放抵押贷款做出了严格规定。杨运成说，“目前房地产业的巨大利润主要来自于土地储备及地价运作。可以预计，这些措施必将会抑制上市公司继续投资房地产的热情，特别是众多从它们原来各不相同的主业介入房地产业的上市公司，它们本来缺乏经营房地产的基础和经验，高价置换地产商资产或高价买入地皮，就像追高买入股票一样，不少‘深度’套牢，加之资产负债率已经较高、土地储备又不多，银行一旦收紧房地产贷款银根，打击可想而知，个别得不到银行贷款的开发商可能会由于资金链断裂，其开发的楼盘就会成为烂尾楼，投资自然也化为泡影。”

　　“资金实力不够的小企业可能被淘汰出局。但中国地方这么大，小企业应该能找到一些中小城市的合适的项目。这与有钱开大饭馆，没钱开小饭店道理一样。”乔志敏说，“长远来看，房地产融资渠道应该多元化。如北京、上海等地开放的房地产信托业务，需求很旺盛。”

　　消费者期待政策细化

　　“我支付了首付款之后，余款要通过银行贷款来实现。现在央行有了通知，银行没有再向未封顶的楼盘发放贷款。我这种情况怎么处理？”在京城一家文化公司上班的余芬小姐刚刚购买了第一套房子。她目前还没有接到房地产企业和银行的通知，很是焦急。

　　而央行的政策中提出的“高档住房”等如何来界定让人关注。农行山东分行的田勇说：“央行的通知没有对高档住房做一个定义，掌握起来有一定难度，是从面积上区分，还是从装修标准上区分？在济南市场上房价主要是位置决定的，比如有的别墅价格才2000多元／平方米，这算不算高档？”

　　此外，“二次购房”的模糊概念，也令执行者难以把握统一尺度。“自己已有一套住房，如果第二次购买使用家人名义，那么是否可以合理避开即将攀升的利率？”

　　更多的普通消费者还是对政策表示了欢迎。“政策出台后，交了首付款，我可以在看到楼盘踏踏实实起来之后才办按揭手续；如果对楼盘的质量不满意的话，还可以退。这就简单多了。”一位购房者告诉记者。