5月31日上海地产转折点﹖

　　本报记者 刘晖 丁琳 实习记者 刘兆琼

　　上海报道

　　5年，虽不够让上海完成一个国际化大都市的传奇，但却足以让此间的房地产市场化蛹为蝶。在诸多造就上海魔法般巨变的力量，“买房退税”这一政策应当视为不可或缺的“金 手指”。

　　5月28日，离“买房退税”政策正式结束还有3天。非典阴影虽在，但上海市购房者个人所得税税基抵扣结算处却变得愈发热闹。“原先来我们这里办理退税手续的购房者每天大约700人左右，最近一般都在1000人以上。”结算处的工作人员忙得不可开交。为此，上海市财税局又在附近设立了一个“临时结算处”。

　　作为建国后第一次大规模退税的一个地方性尝试，上海“买房退税”政策的影响，决不仅限于上海市和地产界。虽然此政策已曲终退场，但其间的泡沫之辩，多空之争，税权之利，却并没有因此而终结。

　　上海财税局的一位人士说：“上海市正在讨论出台新的政策，其主要目标是怎样向中低收入者倾斜。”

　　高档住宅将受影响

　　上海的所谓“买房退税”，全名应为：购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣。也就是说，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人。可在这一时期内享受购房后起计算个人所税抵扣，可以抵扣的个人税主要包括工资薪金所得，采用查帐征收的个体户生产经营所得，和对企事业单位承包经营、承担经营所担；劳务报酬和稿酬所得，还有利息、股息、红利所得。而购房者可抵扣的应纳税所得额，最高不得超过购房或差价换购商品房所支付的购房款与购房贷款利息总额之和。

　　对于这项政策的终结，购房者和开发商呈现出一动一静的截然相反的效果。

　　按照上海市财税局的解释，办理登记和结算手续会在政策到期后再持续一段时间。结算处的通知说，凡在政策期间于今年5月31日前购房，并在今年11月30日前取得产权证的购房者，仍然可以在11月30日前来办理正式登记手续，但通知中“希望购房者避开人群高峰，以防非典”的效果似乎并不明显。

　　“趁取消政策之前赶紧买房这个讲法可能有些过头了，因为从开始买房子到拿到发票，距5月31日顶多也就是退几个月的税。”一位赶来办理手续的购房者李先生的理由是，“在这个政策结束以前把事情办好，就没有什么好担心的了。”

　　对曾在地产公司工作过的李先生来说，“买房退税”政策让他“很开心”：“我和妻子在1998年中旬买了第一套房子，价值46万，正巧赶上了这个政策出台，那套房子我们一共退了8.5万的税。”而这次，李先生的“二次置业”，退税因素“占了30%”。

　　不过，与购房者纷纷“赶场”形成对比的，是显得相当“平静”的地产商，——不少地产商纷纷表示，“买房退税”的取消对上海整个楼市“不会有太大影响”。“目前凯德的整体发展规划并没有把取消‘买房退税’政策的因素考虑进去。”新加坡嘉德置地集团在上海的全资子公司凯德置地公关部经理李争洁说。

　　“其实地产商反应平淡是很正常的，这个消息1年前就已经被市场吸收，大家早已有心理准备了。”戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司总经理张国正表示。沪上另外一家著名的房地产开发商则认为“此项政策的推出，影响应该主要是在价格每平方米7000元以上的高档楼盘。”

　　但是，对于上海房地产市场中的高档住宅，此项政策的停止，无疑是对其亮起了黄灯。据调查，今年头两个月，上海市高档住宅的供应量又不断增加，其中万元以上的豪宅占总量的5.7%。而相应的租金却呈现下滑趋势。据21世纪不动产分析，一些短线买家将出现资金链条断裂的危险。

　　“我们希望政府有关方面为了保护投资者的积极性，能出台相应政策，以推动房地产行业的繁荣。”世茂滨江花园售楼部一位经理表示。救市之策

　　以现在上海房地产市场的烈火烹油，很难想象上海地产界噩梦最深的1998年。当时，亚洲金融危机的寒流已让上海地产界不胜寒意。

　　“1994年，万科在古北的一个高档楼盘，住宅部分还可以卖到1500～1600美金／平方米，商铺能卖到2700美金／平方米。而到了1995年，这个市场一下子就不行了。”上海万科公司一位负责人说。在同处古北的地区，其中有一个曾被评为上海十大景区的楼盘的“罗马花园”，拍卖价只有5200～5300元／平方米，与开盘的时候相比，价格跌了一半都不止。

　　据统计，到了1998年，上海商品房竣工面积达1403.58万平方米，销售面积只有736.67万平方米——形势变得越来越严峻。

　　一系列政策随之推出。比如说，在金融信贷方面，房低产契税方面、蓝印户口方面，买房退税，都出台了相应的措施。1998年初，上海市有关部门对外来常住人口蓝印户口政策进行了修订，符合条件的购房者个人可为其配偶等再申请1个蓝印户口，单位可为其职工申请1个蓝印户口。

　　1999年7月，为了进一步鼓励个人购房，刺激房市消费，上海市政府又决定由地方财政补贴个人购房契税的一半，即0.75%。

　　上海总的说法是，“地产商让点利，银行让点息，政府让点税。”

　　到1999年，看得见的手取得了看得见的效果。上海的房产销售开始回暖，现在的上海地产市场早已是不复往日萧瑟，排队买房已成常景。一位在上海地产界赚得盆钵满的地产大佬不胜感慨。“1998年是一个坎。凡是在1998年挺住的，熬过来的，现在都赚了大钱”。

　　而买房退税对上海地产市场的催化租用，不可忽视。

　　“买房退税确实可以降低购房成本，不过对大多数人来说，其实退的税额是非常有限的，但这个政策给人们所带来的心理影响相当大的——他们会觉得自己是直接受益了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡健认为。

　　实际上，在上海推出“买房退税”不久，广州、深圳等城市曾一度开会来讨论当地实行类似政策的可行性。但是直到上海此项政策终结，还没有哪个城市得偿所愿。

　　“客观地说，上海整个房地产市场的起来关键还是房地产信贷即按揭贷款还有住房制度改革这两个因素，其他因素都是次要的。”广发证券地产研究员徐子庆分析，“我觉得用‘推波助澜’来形容‘买房退税’起到的作用可能更合适。”

　　多空之争

　　各方的反应似乎也在证明，这一特别政策已到了调整的时候。

　　“原来计划是2002年5月就结束的。”业界一位知情人士透露，“一方面当然是因为利好才会延期，另一方面，也说明上海的经济一定程度上还需要它的支持。”

　　而现在，“买房退税”政策的取消也有一些“无奈”的成分：国务院2001年2号文则明确规定，国家统一税政，集中税权，地方在免税、退税上一律没有权限。另外，国务院还发出通知，从2002年1月1日起，对个人所得税收入实行中央和地方按比例分享。2002年中央分享50%，地方分享50%；2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以后年份的分享比例根据实际收入情况再行考虑。

　　而随着上海市个人所得税税收入占地方收入比重越来越高，如果继续延长“买房退税”政策，上海将从地方税收中拿出一大笔税费退还给购房者——这显然是不现实的。

　　虽然诸多方面对此项政策赞之有加，但是弹之者则认为，此政策的副作用已显。比如，这项政策在促进房地产业发展的同时，忽略了对其他行业的税收公平性问题；再比如，而征收个人所得税的目的是缩小贫富差距，如果买房退个人所得税，将会拉大贫富差距——有人尽管购了房，也享受了该项优惠政策，但每月所退的款项可能只有几块钱，而个别高收入者每月可退上万元。“买房退税”属于“富人政策”的抨击不绝于耳。

　　有关部门也显得有些无奈：“原来我们是想提倡个人买房解决自己居住问题，但时间长了之后，许多消费者不仅是自己居住，还开始投资居住。投资购房者这部分人也享受退税，让财政部门很难控制。”更头痛的是，不少高收入者利用高退税的机会，牢牢盯住高端房地产，使得这部分房价不断拉升。

　　值得注意的是，在美国等一些国家，也在实行买房退税的政策，但是那种退税不适用于购买第二套或更多住房的投资者。

　　所以，取消“买房退税”和“预防出现泡沫”就颇为相关。

　　由于近几年来上海的房价年增长高达70%～80%，投资额也翻了好几倍——从去年下半年，“从专家到政府部门”，开始对“上海地产行业降温”的问题越来越关注。”其实，早在买房退税政策终结之前，一些别的政策已经相应退出舞台。比如说像蓝印户口政策，就已经在2002年4月全面取消。契税政策，则在2002年9月再度提高，上海财税局取消了原先对个人买房0.75%的房屋契税补贴，重新恢复为1.5%。金融信贷政策，从中央到地方，都开始收紧。

　　而现在最让上海市操心的，也不再是像昔日那样出台政策“挺”市，而是“采取新的措施来保证上海房地产市场的健康发展。”上海市一位房地产研究机构的专家说。

　　“从根本上来说，政府部门是鼓励房产发展的。”上海财政局办公室人士虽然以敏感话题为由，拒绝接受专访，但是他透露，“上海新的财税方面的房产政策计划在近期出台。”

　　而与此同时，知情人士透露，新政策可能与按揭贷款利息有关。上海税务方面的一位人士说，“新政策正在市里面研究，现在唯一可以肯定的是，它会向中低收入者倾斜。”