5月30日北京地产大救市

　　本报记者 郑言

　　北京报道

　　“房地产的机会又来了。”一位敏感的开发商对本报记者说，他最近郁闷得很，4月下旬以来一套房都没卖出去。

　　他的信心是受这条新闻的启示：5月7日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究应对非典型肺炎影响做好当前经济工作的措施。会议提出，要培育新的消费热点和经济增长点，进一步扩大普通住房和经济适用房的供给。

　　“什么是普通住房？按照北京市的标准，每平方米9700元以下的商品房都算是普通住房。”这位开发商不无兴奋地说。他认为，国家近期一定会出台相关政策措施，刺激房地产的发展，以拉动宏观经济增长。

　　北京在行动

　　“这是北京房地产市场抗击非典的一次誓师会，也可以说是一次动员会。”5月29日，会议主持人、北京市国土资源与房屋管理局市场一处处长陈同顺语带慷慨地说。

　　这只是北京市国土资源与房屋管理局的一次小型新闻发布会。主要内容之一是，宣布将5月30日至8月31日定为北京房地产促销活动时间(简称“百日活动”)——目的是为北京的房地产加热。

　　其间，北京市房地局将加快办理各项令开发商头疼的房地产销售手续。这包括加快办理土地使用权出让手续，按签订的土地出让合同支付地价款到期的，可延长到8月31日，延长期内不计收资金占用费和滞纳金；加快办理商品房预售许可证，延长商品房预售许可证和房屋拆迁许可证的有效期限，加快办理商品房预售合同登记备案和抵押登记，加快办理房地权属登记发证。

　　发布会以实质性利好消息来促进销售。“百日活动”期间，公积金个人贷款额由此前的最高30万元提高到40万元，个人信用评估达3A级的最高可贷款52万元；首付比例由购房款的10%降至5%；6月中旬起，可用住房公积金冲抵贷款余额。此外，部分有资金困难的经济适用住房和危改房建设项目，可用公积金以外的资金给予支持，封闭运行。

　　还要免税。SOHO中国有限公司董事长潘石屹代表13名开发商宣布，“百日活动”期间，购买以上开发商的21个项目商品房的购房者，在与开发商签订《商品房买卖合同》后将由开发商代缴两项费用：0.3%的外地人购房手续费和50%的契税(北京契税缴交标准是，高档商品房为购房款的3%，普通商品房为1.5%)。据有关人士透露，由政府减免另50%契税的申请，已由北京市国土资源与房屋管理局递交到北京市税务部门。

　　会上透露说，未来两个月，北京将有4场露天房展和网络、媒体联合房展。北京各类房展会一直是居民购房的重要选择场所，但非典的到来使多场室内房展被迫取消，露天房展显然是为了填补这一空白。值得注意的是，几个展会主办单位负责人都声称这些房展是“为了响应市政府的号召”而举办，而北京市国土资源与房屋管理局下属的北京房地产交易所所长臧美华女士则直言不讳地称，房展会是一种“旨在托市”的行为。

　　事实上，5月29日新闻发布会的所有举动都被开发商理解为“托市”或者说“救市”行为。

　　为什么要救市？

　　北京市国土资源与房屋管理局副局长李燕飞承认，目前北京商品房销售市场“处于相对停滞状态”。据国家有关部门的不完全调查，近一个月来，北京地区商品房销售量锐减了70%以上，许多所谓热销楼盘只卖出三五套，一套也没卖出的是常见现象。而据李燕飞介绍，此前的1～4月，北京房地产市场投资和消费都极为活跃，各类商品房屋成交额达到去年同期的2倍以上，一向萎靡不振的二手房交易额也成倍增长。

　　潘石屹对记者说，非典对房地产市场的影响才刚刚显露出来，丝毫也不能小看这种影响。过去的一个月，潘石屹的建外SOHO只售出10多套，不足2000万元，只有去年月平均水平的十分之一。

　　房地产是拉动北京经济增长的重要因素。北京市计委有关人士表示，2002年北京经济增长10.2%，房地产立下了汗马之功。无怪乎北京市上下为房地产如此着急。

　　从“调控”到“发展”

　　着急的不仅仅是北京市。

　　国家房地产政策主导部门似乎已经谋划调整航向，给地产发展松绑。

　　从2002年8月底，直至今年一季度，对房地产的主导声音仍然是一片“调控”之声。今年“两会”产生新一届政府后，高层仍指示有关部门要对房地产泡沫保持警惕，加强房地产宏观调控。

　　4月中旬，“调控”的声音有了细微而明确的变化。4月17日，建设部部长汪光焘邀请了包括肖灼基、戴根有等6位专家座谈全国房地产形势。专家们的意见是，要“继续支持房地产持续快速健康发展”。

　　但就在此时，又从国家发改委、建设部、商业部等传出国家将对房地产市场进行专项整治的消息。

　　据接触国家发改委和商业部的有关知情人士解释，对房地产开发建设、交易、中介和物业管理等方面的违法违规行为进行专项整治，是去年全国整顿和规范房地产市场秩序的继续，其目的是为了促进房地产市场更好地发展，在规范中发展，“与强调发展的调子并不矛盾”。

　　5月24日，建设银行总行的一份通知又把许多开发商吓了一跳。这个通知规定，严格控制向高档住房和商业用房建设发放贷款，高档住房和商业用房项目贷款，开发商自有资金一般不低于40%。严禁向6类违法违规房地产开发项目发放贷款：以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的；利用集体土地变相进行房地产开发的；房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开发的；在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的；不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”；不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等。

　　对此，建行房地产金融业务部一位人士认为，违法违规房地产项目按规定本来就不应该给贷款；控制对高档商品房发放贷款与央行和中央的主调也是一致的，“因为我们也是强调要积极支持普通商品住房和经济适用住房项目”。而且，“控制的是开发贷款，而没有讲个人住房抵押贷款”。

　　华远集团总裁任志强告诉本报记者，我国房地产市场未来的发展速度将决定于政府的正确决策。如果宏观的判断发生了错误，那么调控的结果一定是相反的作用。他建议，鉴于目前非典对房地产的较大影响，国家政策层面对房地产宏观调控的强调有必要向强调“发展”转变。一辆双架马车

　　有迹象表明，国家正在酝酿促进或者说加快房地产发展的政策措施。

　　5月20日，中国人民银行在向全系统和各家银行发出《关于应对非典型肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》中说，继续发挥房地产和汽车等行业对经济的拉动作用，支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给。

　　央行与国务院的声音保持了高度一致。是因为，如果像目前北京的这种房地产形势，房地产就起不到对经济应有的拉动作用。因此，“必须用政策导向来刺激它一下”，一位不愿意透露姓名的房地产业内专家说。

　　对于房地产来说，影响最直接的无非是金融和土地政策。前段时间有专家建议，金融机构对普通住房和经济适用住房建设贷款可给予利率优惠或予以利率浮动。据有关人士分析，这一建议极有可能被高层接纳。而普通住房和经济适用住房建设用地可获得优先审批的建议也有可能纳入政策调整的范畴。

　　以“普通住房和经济适用住房”建设作为国家政策引导的主要对象，是因为普通住房是房地产市场的主流。譬如按北京市目前标准，每平方米9700元以下的都算是普通住房，即市场绝大部分都是普通住房。发展以普通住房和经济适用住房的房地产，曾经让我国经济和社会受益匪浅。

　　以住宅建设为主的房地产业是一辆双架马车，它可以从投资和消费两个方向对经济增长起到拉动作用：一方面住房消费已成为居民消费的重要构成力量，另一方面，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分。

　　据建设部的统计数字，2002年，全国城镇个人购买商品住宅的比例达94%以上，比1990年提高了近70个百分点，居民已经成为住房投资和消费的主体，并成为拉动消费的主力之一。居民住房消费带动了商业银行住房贷款和公积金贷款数量的巨大增长。

　　利剑舞动，风生水起。房地产业在经济发展所占的权重是如此之大，当经济遭受非典的创伤，再度想起房地产这柄好使的剑就顺理成章了。

　　(本报记者袁一泓对本文亦有贡献)