北京CBD：从混沌走向顿悟？

　　中国人听说CBD(中央商务区)最早是从北京开始的，那是在20世纪的80年代末。在城市概念与CBD冲突的最初10年中，人们在喧闹中似乎还未完全从混沌状态走向清晰，便已面临着CBD一哄而上之后带来的发展困境。面对上海陆家嘴CBD后来居上以及其他城市CBD建设的鼓噪，北京作为政治文化中心建CBD的优势似乎反而不如20世纪90年代初那么清楚了。

　　从1999年末期开始，北京市政府加快了建设CBD的步伐，而且力度前所未有，标志性的 事件便是展开对CBD整体规划，并将北京CBD发展战略研究提到了议事日程。中国加入WTO、经济全球化趋势最终使CBD与北京的未来连在了一起。新世纪初的北京开始了对已建和未建CBD的缝缝补补。当然，对于缝补的说法，官方更喜欢用的是“完善”。无论如何表达，这都应该算是一种顿悟吧。

　　1993年以后的20世纪90年代，北京的CBD基本上处于自然生长过程中。早在20世纪80年代末、90年代初，北京就有了建设CBD的打算，国务院通过北京建CBD的方案则是在1993年。从时间上来看，北京俨然是中国CBD的发祥地。但CBD对北京来说却是起个大早，赶了个晚集。当然这个“晚”是相对于中国其它城市初具规模的CBD而言，例如与上海陆家嘴的CBD相比，北京CBD在行动上的力度明显偏弱。

　　从1993年以后的20世纪90年代，北京的CBD基本上处于一个自然生长的过程中。在此过程中，形成了国贸、京广、航华科贸、中服、嘉里中心、汉威大厦等一批中高档写字楼及数量不多的几个公寓项目。这个时期，商务设施的供应略大于需求，各项建设基本上按部就班。同时在燕莎、王府井、北京站、西单复兴门、亚运村、中关村等区域还形成了一批商务设施，大家各自发展，相安无事。在这个过程中，基本上没有政府这只“手”在人为设计、控制，最多就是赋予引导的功能。

　　因此，北京CBD详细规划尚未浮出水面，CBD已呈现一哄而起的现象。京内外开发商大举进军CBD，导致CBD地价暴涨，每一家商务中心区的投资商要想取得这里的土地使用权，除了要缴纳土地出让金外，还要向原来的土地使用者支付巨额的补偿金或者承担同样巨额的拆迁费用。如北汽摩与中央电视台达成的土地转让协议，除土地出让金外，中央台还要付给北汽摩14亿元。对于他们而言，一个愿打一个愿挨本无可厚非，但却无形中抬高了CBD的地价。据国贸大厦的业主透露，他们在这里的租金一年之内上涨了20%。陆续开盘的公寓同样在不断刷新京城的房价纪录，在商务中心区旺座中心，每平米价格已经达到了2000到3000美元之间。

　　但是，一路攀高的房地产价格并没有阻挡投资者的脚步。

　　无疑，CBD是北京购买力最旺盛的区域，这一区域的住宅租售前景明显优于其它区域。因此在上世纪90年代中期出现了北京CBD住宅项目多于写字楼等商务建筑的现象，与中央商务区的本意背道而驰。业内也因此惊呼：无序发展很可能会毁了CBD。回头来看，这种担心并非没有必要。

　　无序发展的“后遗症”很快在1999年末、2000年初呈现出来。当时的北京市政府明显对CBD建设加大力度，但由于政策滞后，打破了CBD原有的平衡，出现地价飞涨、国有土地收益流失、规划受到严重干扰、供应量急剧放大的现象。北京CBD因此面临着沦为房地产炒作的危险和房地产开发泡沫化的威胁。

　　匆忙上马的CBD的弊端也在此时逐一暴露。以CBD风光最劲的北京建国门地区为例，国贸中心、京广中心、航华大厦、惠普大厦、中服大厦等各幢高层建筑都是自成一统的大而全，彼此之间缺少必要的联系，更没有对所处城市地区的功能和结构产生实质性的改善。

　　扩大该问题的外延后不难发现，CBD的高层建筑特别是其地面空间与城市环境之间存在着很大的脱节，例如缺乏对公共设施的统筹规划，对现有的开发建筑模式造成条块分割，城市交通体系与其它职能体系缺少方便、直接的联系，高层建筑地面上下空间发展失衡等，这些脱节使城市丧失了理应具有的功能集聚优势，导致城市各种资源得不到整合、优化。

　　如果说越来越多的外资和中资的进入是北京CBD高档物业市场发展的强有力的催化剂，那么北京中央商务区规划方案的正式出台则从基础设施方面为CBD高档写字楼市场的发展提供了一个强大的平台。2001年春天，随着北京中央商务区(CBD)总体规划的落定，这块3.99平方公里的寸土寸金之地引起了海内外投资者的极大关注。

　　记者从公布的正式规划方案中发现，和1993年国务院批准的建设方案相比，这次正式公布的商务中心区的范围有所扩大，由原来的北京建国门至朝阳路，东二环至东三环之间，扩大到东三环以东的西大望路，并且向北辐射到亮马河一带，同时记者还发现在正式公布的规划方案中，最引人注目的一点是，整个商务中心区内还规划有相当比例的文化、娱乐设施和酒店及居住区。该方案从功能布局、交通、绿化系统及公共开放空间以及人行系统和地下空间的利用等各个方面作出了详细的规划。当时北京不少媒体将此举称为“为北京未来中央商务区的发展指明了道路”。

　　规划方案这盏领航灯的光芒首先照在了北京CBD的写字楼身上。原因在于该地区集中了全市70%以上的涉外资源，包括北京60%以上的外资机构以及半数以上的星级宾馆和酒店。中国加入世贸组织带来外资大量涌入已是不争的事实。而北京作为中国的首都往往是许多国外公司总部的首选之地，因此这势必引起对高档写字楼的强烈需求。从目前来看，这种外资强烈需求的迹象已经显现无疑，尤其是一些国外的投资基金、政府机构和一些行业组织，更是大规模购买高档物业作为投资或自用。如新加坡GIC购买了航华科贸中心四号楼(现命名为京汇大厦)，在入伙半年左右的时间内已经取得了50%左右的出租率。到目前为止，已有160多家世界500强企业进驻CBD办公。

　　从进入外资的构成分析，银行、保险、会计等这些最先对外开放的服务性行业成为外资进入的重点，而这恰巧也与中央商务区规划中所提出的区内外资构成基本吻合。从长期看，各种类型的国外资本都会以各种方式进入到中国来，对北京中央商务区的高档物业市场产生进一步推动作用。此外，随着中国经济的发展，国内有实力的公司和机构也越来越多地东移到中央商务区来，中央电视台和北京电视台准备从北京西部迁址到东部中央商务区就是一个典型的例证。

　　如果说越来越多的外资和中资的进入是中央商务区高档物业市场发展的强有力的催化剂，那么北京中央商务区规划方案的正式出台则从基础设施方面为中央商务区高档写字楼市场的发展提供了一个强大的平台。力求创新是眼下寻找成功捷径的时髦话题，北京的CBD也不例外。提出了要突破西方传统CBD只能提供8小时写字楼，上完班后人去楼空的状况，将首都CBD建成既要宜商又要避免夜间成为“黑城”的24小时商务生活区。因此在北京商务中心区的总体规划中，写字楼的比例仅占50%，大大低于欧美国家CBD内70%-80%的建设比例。而其他相配套的公寓和酒店娱乐及其它物业分别占25%。北京CBD未来的模样大致可以达成这样的共识：以国贸桥为节点，东西向的长安街和南北向的东三环构成“金十字”架构，并把商务区分成4个区域，建筑布局整体呈中央高四周低，一批高度在150米至300米的商务建筑排列在CBD中心地带的东三环路和建外大街两侧，最外围是住宅区。“金十字”的东北角作为CBD的核心区，将耸立起一批超高建筑群，成为现代化北京城的标志。

　　商务中心区规划总建筑规模约800万至1000万平方米。其中，国贸三期、世界科贸中心、银泰中心、北京电视台新址、中央电视台新址等一批大型设施都将在2008年前建成，使CBD初现“芳容”。

　　“到天安门以后，我们要照张相。那么另外一张照片应该来这里(指CBD)照，它能代表北京市第二张照片的形象。”这是北京市朝阳区副区长、北京商务中心区建设管理办公室常务副主任邱水平在CBD总体规划出台后说的最叫北京人心振奋的一句话。说这话的背后，一场轰轰烈烈的建设CBD的战役在京城打响，其浩大声势前所未有。

　　一份关于“商务中心区建设发展中的主要问题”摆到了CBD建设管理办公室的桌面上。

　　不久，一份关于“商务中心区建设发展中的主要问题”陈列到了北京CBD建设管理办公室的桌面上，上面主要列有的6个问题中，名列一、二位的便是“市政基础设施总量不足与建设资金缺乏”和“城市功能不够完备，缺少文化气氛及娱乐等公共事业项目”。此外，还有“城市微观景观(即城市活力)难以在短期内实现”等。一系列问题突出反应了北京CBD市政公共设施的欠缺及总量不足。

　　而这些问题日趋演变成为制约北京CBD发展的瓶颈。其中，交通阻塞是最显而易见、也是最突出的问题。大北窑路口一直是这一区域的交通瓶颈，去过国贸、上过大北窑的司机都知道，交通拥堵、无处停车已成日常图景，如果这一区域众多项目同时开工，交通状况还会继续恶化。

　　除市政设施外，CBD还应有的娱乐化设施，如音乐厅、文化宫、博物院、影剧院等，以及绿化、雕塑、城市天际线、景观通道、公共活动空间等富有地区特质的空间形态。对这一点，管理层、规划专家和开发商们已达成共识，但具体到如何落实，各方分歧立见。

　　而资金是CBD市政公共设施建设的关键问题之一，CBD市政公共设施需要多大的资金量，从来没有一个确切的说法。公建资金也因此陷入两难境地。靠政府财政投入不太可能，只有从土地上收取。怎么收也是个棘手的问题。

　　在CBD概念提出后，CBD的地价明显上涨，如中央电视台与北汽摩达成的14亿元转让协议，此外还要交纳土地出让金。有关人士认为，这14亿元已足够企业用于搬迁重建。据了解，为了鼓励企业搬迁改造，有关政策规定，有污染的企业搬迁，土地出让金要100%返还企业，一般企业最低也要返还60%，这样一来，市政公共设施的建设费用从何而来？土地出让金及土地增值部分收益的分配比例、如何处置都是问题。

　　资金之外，土地也是一大问题，从目前的项目与规划的冲突来看，只考虑公司利益不顾及公共利益的现象比较严重。北京市城市规划设计院CBD特别顾问、原院长柯焕章认为，21世纪的CBD应该是功能多样的，绿地等公共空间必不可少。CBD征集的规划方案中，都规划了很大的绿地、公园等设施，是否做那么大，要结合现实考虑，比如，第一机床厂、开关厂整个搞绿地，没有经济效益，政府又没钱用于搬迁，让企业作贡献不太现实。

　　自CBD征集的规划方案公布后，业内外都担心，一旦这次规划没有给绿地公园留下足够的土地，今后再想建设都没法补救了，在超高层建筑鳞次栉比的CBD，如果没有足够大的绿地等空间，势必造成心理上的压抑感，造成热岛效应，导致生态环境的失衡等一系列问题。绿地公园怎么建？柯焕章表示，要在征集方案的基础上，考虑现状与需求加以解决。将采取大面积绿地与条形沿街绿地、绿地环带相结合的方式，各项目的绿地适当集中，条状绿地由两侧各家分摊一些。文化设施的建设将通过与具体项目相结合、利用写字楼的裙房等予以解决。

　　此外，北京目前写字楼供求总量大体平衡。开发商都在测算CBD写字楼的需求量，但都测不准。有关部门在起草CBD规划方案时也没做过预测，柯焕章接受本刊记者采访时也坦然称对这一区域已有及待建写字楼的供应量，目前还没有拿得出的数据。CBD专业研究人才的缺乏使北京CBD建设面临着变数。也因此产生了北京CBD中心地位会不会失守的担忧。

　　CBD研究者蒋三庚博士则更为尖锐地提出北京商务中心区存在建设滞后等问题，从城市开发体制看，没有形成一个有效的开发机制。目前，政府未能垄断经营土地一级市场，土地供应分散出现多头招商，总量难以控制。

　　就像罗马城不是一夜建成的一样，CBD也不会在一个早晨出现在北京的东方。据柯焕章介绍，法国的拉德方斯断断续续建了二三十年，而且国外的CBD都是在市场需求基础上逐步形成的。希望等待不再成为宽容错误的借口。

　　在CBD概念热炒多年之后，我们不得不坐下来认真揣摩一个最基本的问题：北京建CBD的需求在哪里？

　　根据官方的说法，北京要建设CBD，出于两种考虑：一是为了满足入世后大量外国公司进驻北京的需要，为北京发展第三产业提供一个平台；二是建CBD有助于提升北京的国内外形象。

　　但是，受制于全球经济衰退等因素影响，第一个要求仍处于漫长的等待过程中，而以CBD提高北京形象至今仍是“雾里看花”。

　　有担心说，在这个漫长的过程中，北京CBD很可能守不住中心地位。

　　例子来源于：1991年至1995年，北京市批准建设的商务设施总量达2000万平方米，北京市城规院曾给市政府的报告中写道：由于前些年北京高档写字楼、公寓、商厦等建设量大而分散，造成全市商务设施暂时需求饱和与开发建设低迷状态，使北京商务中心区的建设很难全面起动。

　　解决困惑的关键，必须要进一步明确建设CBD的发展战略，研究建设CBD如何有助于提升北京在我国及世界经济中心城市的战略地位。

　　提出这一战略的背景是，由于世界经济一体化趋势日益明显，跨国经济成为当今世界经济发展的主要特征。以跨国公司为主的生产(资本)、金融、贸易等活动在全球范围内扩散，同时带动高层次、专业化的商务服务业(包括金融服务业、法律、会计、管理及信息、咨询、广告业等)迅速发展，并聚集于世界少数城市，在全球经济一体化进程中发挥经济枢纽作用，各国城市之间的竞争也由此展开。

　　一个无可辩驳的事实是，北京市国际交往中心城市的功能日益加强。进入国际大都市行列成为重要中心城市，北京具有自己独特的优势。而按照国际上衡量国际大都市标准，是否有一定规模和档次的CBD，乃是重要的标准之一。因此北京可发挥其国际影响力作用繁荣首都经济，并利用自身独特的优势增强区域经济实力。

　　这里要指出，首都经济发展离不开服务经济。服务经济是立足于“四个服务”，它的内涵要大于第三产业。CBD的建设将与高新技术经济发展遥相呼应，形成两翼齐飞的发展态势。

　　科技与商务互动，共同促进首都经济发展。

　　无论是国外还是国内CBD的建设，其发展轨迹都是不尽相同的，其经济与教训也各不相同。根据国外大城市CBD发展的一般规律，在初期发展阶段呈单中心状态，而且常常伴随分散与无序的发展。根据北京的经济发展水平和综合实力，应研究自身的运行模式，向功能多中心过渡，尽快形成CBD的区位优势。首都经贸大学城市经济系教授李树琮对此提出，CBD建设不是单纯的城市硬件建设，也不是仅仅为了美化城市形象，更不是城市摆花架，图排场。CBD建设是一项投资巨大，直接关系到城市未来走向，关系到城市融入经济全球化质量和向国际大城市迈进时间表的系统工程。其系统性不仅体现在繁杂而不乱的规划设计和庞大而有序的工程建设上，也体现在与城市整体建设发展相互适应和协调一致上。

　　就像罗马城不是一夜建成的一样，CBD也不会在一个早晨出现在北京的东方。希望等待不再成为宽容错误的借口。

　　背景资料

　　北京CBD，1993年国务院批准建设后形成。其规划范围西起东大桥，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路。以东三环为南北轴线，以建国门大街为东西轴线，总占地面积3.99平方公里。

　　北京CBD构筑五大辐射区：

　　CBD辐射区分布在长安街以北，计有五个区域。据中原物业的资料：

　　一是东直门区域。该区域交通前景最好，距离也最近，价位8000～10000元／平方米以上，140～150平方米的中大户型为主，小户型也有一定比例，但市场供量有限。这一区域适合那些追求舒适的自住买家，小户型也会吸引部分中小业主的经营者及相应的投资客；

　　二是东四环东风桥地区。这里交通比较方便，驱车到长安街仅15分钟。目前周边配套略显单薄，但有较高的绿化率及大规模的TownHouse、18洞高尔夫球场的建设，会出现大量中高价位的楼盘，会吸引外企中高阶层及高收入阶层买家的关注；

　　三是东四环朝阳路沿线。这一区域交通发达，但经常堵车，不过，据政府有关人士介绍，朝阳路有望在年内拓宽。该区域现在以经济型的二居为主力户型，但是，它将是CBD放量的比较直接的受益者。物业类型有向大面积的舒适户型转移的可能性。从朝阳园、都会华庭等项目的投资租赁情况看，也有望提高投资客户的比例。该区域短期土地供量潜力不小，但现实供量多是一些小规模的小区，而且不少楼盘低价格入市，对区域价格的提升冲击巨大；四是东八里庄地区。大量的企事业单位在这个地区兴建了相当数量的公有住房，形成了规模型居住区。它的交通主要靠四环、姚家园路、六里屯支撑，交通前景看好，由于存在大量的集体土地，目前虽然不成规模，但市场开发潜力巨大；五是青年路地区。该区域是朝阳路的延伸，4000元／平方米左右的低价位楼盘密集，土地供应将很充沛。但随着朝阳路低价位楼盘的出现，它的价格优势在逐步削弱。

　　辐射区内的热点朝阳路在CBD的五个辐射区内，朝阳路沿线市场最热。

　　该路段是东部较早形成的生活区，华堂商场、银行、邮局、医院、公园等配套完善；道路有朝阳路、京通快速路、东四环组成的路网支撑，公交系统也很发达。据悉，朝阳路道路的拓宽也已经列入日程。而区域内分布了北广、矿业大学、二外等高校，17所中学及一批小学，人文环境基础良好。这些先天条件是其他几个区域难以比拟的。