怪胎加10年难产的广州CBD

　　早在1992年，广州就提出要将珠江新城打造成广州的CBD(中央商务区)，但是10年时间过去了，珠江新城除了留给人们一栋商业物业、几栋豪华住宅、高昂地价和宽阔的柏油大马路的印象外，甚至连一栋真正的商务办公建筑也没有。

　　那么，当年广州CBD的设计是怎样产生的？

　　广州CBD的前景又将会是怎样？

　　从历史上看，广州CBD最初是和商业中心混杂而居，如上世纪60年代，广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州CBD逐渐与商业中心分离。如上世纪70年代，广州市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；上世纪80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了上世纪90年代，由于城市东移，广州CBD开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业、跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，一个新的CBD已初具雏形。

　　事实上，从理论上CBD所承担的功能看，上述CBD都不具备条件，无论作为区域性还是国际性CBD的要求看，上述CBD的辐射力都是远远不够的。这些CBD存在以下几个共同特征：是在城市发展中自然形成的；规模较小，功能主要集中在一条街道内；未形成作为区域性CBD的地位。并且我们发现，随着城市间竞争越来越激烈，广州CBD的地位似乎有下跌的迹象。

　　进入21世纪，广州珠江新城新规划为广州市21世纪中央商务区(GCBD21)。其基本形态为：以城市新中轴线沿线的天河体育中心地区和珠江新城商务办公区为硬核(HardCore)，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核缘(CoreFringe)，以城市新中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、天河东路(江海大道)为内部交通轴的CBD结构。

　　10年过去，珠江新城连一栋真正的商务办公建筑也没有

　　早在1992年，广州就提出要将珠江新城打造成广州的CBD(中央商务区)，但是弹指一挥间，10年过去了，珠江新城除了留给人们一栋商业物业、几栋豪华住宅、高昂地价和宽阔的柏油大马路的印象外，甚至连一栋真正的商务办公建筑也没有。这与集合金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施一身的CBD概念相去很远。

　　2000年广州市对1992年规划的珠江新城进行重新审视，去年6月份敲定新的CBD方案，并于去年8月公开方案，让全市民参与。但时间不等人，天河北的崛起并已逐渐形成CBD。由此，珠江新城CBD的规划突兀出一个尴尬的问题—当初因为建地铁需要“输血机”而打造的CBD概念是否适合目前的发展？随之而来的问题是，谁为珠江新城高昂的地价买单？

　　最新的消息是，珠江新城去年底两块写字楼用地的拍卖成交，也即宣告珠江新城开始由住宅开发向商业开发转变。但是广州市有专家直言，CBD应该是市场需求而形成，而不是政府可以规划出来的，言下之意，广州没有强大的产业群和金融圈是绝对支撑不了珠江新城CBD的形成，这也是问题的核心。或许正如专家所言，只有广州产业群等高速发展，加上政府适当地引进大公司进入珠江新城，珠江新城CBD的功能才有可能发挥出来。

　　初衷是为广州地铁建一座“血库”

　　翻看记载珠江新城规划的历史，1992年，广州市委、市政府提出15年基本实现现代化的目标，准备进一步提高中心城市地位，“高标准、大规模发展第三产业”，建设“国际化大都市”。按市政府的意图，珠江新城将建设成为“未来的广州新城市中心，将统筹布局，综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。

　　据知情人士透露，当初广州市要规划珠江新城除了提高中心城市地位，还有另一个考虑，就是希望通过这个规划，为地铁建设筹集资金。据悉，当时广州修地铁这一历史性决策最后敲定后，庞大资金问题提上了议事日程。按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。于是最后从境内外三家规划设计单位规划方案中选择以美国托马斯规划服务公司方案为基础，编制了控制性规划，提高开发强度，为地铁建设筹集资金。当时有人已把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。

　　于是，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”(即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理)的决策来营建这块宝地。与此相应，珠江新城每年输出资金金额达十几亿元。权威资料显示，截至2001年底，珠江新城已签出合同总地价达102亿元。

　　但与此同时，该权威资料也表明，从1992年至去年底，珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。合同地价虽然102亿，到去年底才收回45亿。也就是说，与原本计划为地铁提供80-100亿的资金相差一半的距离，而且从卖地的情况看，住宅用地基本出让完成，而写字楼用地受房地产行业行情影响，情况并不理想。

　　绝无仅有的“住宅先行”发展模式

　　珠江新城CBD项目迟迟未能启动，与其一直居高不下的地价无不相关。据了解，当时的开发商们都相信，政府把珠江新城定位于广州未来的中央商务区，必定会在这块土地上倾注相当的注意力，于是纷纷以高价购下地块。据了解，珠江新城土地价格在当年是全市最高的，有人算了笔账，按现行每平方米2800元的地价计算，加上各种应缴税费与建设成本，珠江新城内商品住宅成本每平方米在7000元以上。所以珠江新城楼盘价格一直居高不下。天河北一带楼价可以降至5000多元，但珠江新城的均价仍难下7500元，这就使其周边先于中心区域发展起来，形成“喧宾夺主”之势。虽然如果政府把地价降下来，就肯定会比周边更有竞争力，但政府所能获得的收益恐怕又不足以支撑珠江新城的滚动开发，这就形成了一个难以解决的矛盾。没有降价空间、没有兴奋点，价格就一直降不下来。

　　而高价的原因，也直接导致了珠江新城开创了CBD在城市发展史上绝无仅有的举措—“住宅先行”。来自业界的说法是，1992年出台珠江新城规划的时候，正是写字楼发展到顶峰之际，随后由于供过于求，使写字楼市场一直都处于低谷，反而是住宅由于货币分房等利好因素，一路高走。于是，当初高价购入住宅用地的发展商大力推动住宅开发，而购入写字楼的发展商，看着行情下跌，就不忍心将高价买回来的地块再砸进去。结果，珠江新城发展到今天就是新城东西两翼的住宅楼的林立，中央商务区的空白。目前还没有一栋真正的商务办公建筑建成。应该说，珠江新城是广州建设现代化国际大都市的一个重要步骤。但问题在于，国内外金融财团和大型建设机构没有被引进来，来的是住宅楼，而这些住宅则占据了很好的地盘。

　　一家已经连续购进三块珠江新城土地搞写字楼的集团老总曾向媒体表示，“珠江新城不能再建住宅楼了”。他曾经到美国和欧洲的一些国家专门考察过城市的CBD，他说目前的珠江新城商务不像商务，住宅不像住宅，都混在一起了，这样混居下去就会使CBD没有足够的品位，很难真正成型。这会造成双输的结果：一方面高档办公没有氛围，一方面混在其中的住宅摆脱不掉工作状态。

　　记者了解到，随着中国加入WTO，写字楼市场从2001年开始逐渐回暖，而且最让房地产商兴奋的是，政府终于在去年7月把现时以每平方米2800元作拍卖底价的珠江新城土地出让金，对写字楼用地降至每平方米2380元起拍，这也是珠江新城7年来首次降价。上一次是1995年，广州市政府为改善投资环境，宣告广州市房地产开发用地全面下调20%，珠江新城地价由此从每平方米3200元降至2800元。有人认为，珠江新城的降价，暗示着广州市政府希望尽快启动珠江新城写字楼开发的态度。

　　在这种利好的刺激下，广州的各大房地产开发商已经敏感地意识到写字楼未来三四年的市场。据了解，广州保利房地产在珠江新城的华普广场已经复工建设，另外两块地也将建设为写字楼。来自保利的分析，目前的住宅市场已经基本饱和，而写字楼市场则开始启动。加入WTO后国外机构进入国内，广州将成为他们登陆的地方，需要大量的写字楼供应。记者从广州市国土资源和房屋管理局获悉，2001年写字楼二手成交量为14.61万平方米，是2000年写字楼二手成交量的3倍多。经历长达10年的“住宅先行”后，珠江新城写字楼开始有所回归迹象，但这却不足以让人们看到珠江新城作为广州CBD所在的前景。

　　重要的是广州是否能成为一个国际化大都市？

　　“广州市目前还并不具备拥有真正意义CBD的客观条件。”广州市经济研究院城市公共经济研究所所长刘江华一针见血地说。刘江华向记者解释，CBD不是仅靠行政手段想造就可以造出来的，它是逐步形成的，虽然行政手段会有一定的促进作用，但更重要的因素是这个城市是否能成为一个国际化大都市？是否能成为一个区域中心城市？是否有足够的经济辐射能力？是否有足够高的产业档次？只有在具备了以上条件的情况下，世界知名的跨国公司才会蜂拥而至，城市才能形成真正意义的CBD。

　　刘江华对珠江新城是否能成为CBD表示出的担心，并不在于天河北已成为日趋成熟的金融中心这个现实。据了解，当初广州市政府为全力支持天河区发展，在一年半的时间内曾停批、缓建了除天河区外一切项目，以六运会场馆、火车东站两个大型市政项目带动全区开发热潮。现在中信、市长大厦、国贸、中泰、天誉等形成的天河北投资氛围日渐趋旺，由西到东分布有招商、东亚、民生、住友、中信、交通、工商等银行，另外广州各大证券公司也在这里落脚，银行证券业的发达奠定了天河北金融中心的地位。以东站为圆心向周围辐射，酒店、写字楼、商厦、商铺、公寓等林立，而且旁边几个新的商用项目亦将于今年动工。

　　“要么是行政命令公司总部必须设在珠江新城，要么是广州的产业群高速发展，不然要使珠江新城形成CBD还是有一定的难度。”刘江华称。相比之下，一些发展商说得更直接：政府要发展珠江新城，就不要将一些城市中心的功能项目再批准建到别处，如果四处都搞写字楼，那么珠江新城永远也形不成中央商务区。

　　有业内人士指出，市政府完全可以通过控制土地供应来调节市场。珠江新城目前所面临的困境就是上世纪八九十年代全市土地过量批出的后遗症，特别是商业、写字楼地块的过量出让。因此，最好能够把与珠江新城项目功能相同的其他区地块收回，不再进行拍卖。同时在珠江新城抓紧建设标志性建筑，将人气、财气带起来。

　　“第一个真正严密规划和反复论证认可的大型综合中心街区”？

　　进驻了珠江新城的开发商曾向媒体表示，珠江新城开发了10年，到现在都没有一个大项目落户，仍处于不断调整的阶段。而在珠江新城启动建设的10年间，广州出现了天河北、琶洲、番禺、南沙等商务或者是居住“中心”区域，感觉珠江新城受到政府的冷落。人们因此更关心广州城市布局调整—“南拓北优、东进西联”。

　　一些房地产商也逐渐对珠江新城失去了兴趣。据了解，对于珠江新城的开发与建设基本上处于一种自生自灭的状态，政府给予的指导和政策推动不多，有几年珠江新城基本上是处于无声无息的“冬眠”状态。直到1997年后珠江新城才开始从“冬眠”状态中苏醒过来，才有了目前东部和西部住宅区的发展。因此，一些大企业在此期间干脆转向城市外围寻找自己的投资空间。

　　在珠江新城进行开发的发展商，面对政府的冷漠，都承担了较大的风险。尽管他们在自己的楼盘中尽力去设置生活设施，但每一家都是力不从心。目前珠江新城中的学校、医院、商店、邮局、餐饮、宾馆、酒店、水电、通讯等设施还很少，不仅给发展商售楼带来一定的难度，也使珠江新城的形象受到一定的影响。

　　刘江华认为，珠江新城作为城市中心的地位应该是没有疑问的，因为它毕竟是市内唯一一块尚未完全开发的预留地。珠江新城的位置就是在广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。恰恰经过了城市中轴线。而参与珠江新城规划的华南理工大学建筑系的赵红红教授更是高度评价珠江新城是“第一个真正严密规划和反复论证认可的大型综合中心街区”，它首先在交通上克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法更改的交通死角问题。其设计采用的是群楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，这对于城市中心的开发建设算得上是一次突破。其次，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。

　　尽管珠江新城CBD方案目前已经进行了重新规划，但以刘江华“CBD应该是市场需求而形成，而不是政府可以规划出来”的话说，广州没有强大的产业群和金融圈绝对支撑不了珠江新城CBD的形成，这倒是问题的核心。或许正如专家所言，只有广州产业群等高速发展加上政府适当的引进大公司进入珠江新城，珠江新城CBD才能形成概念。

　　珠江新城发展备忘

　　1992年初，广州市政府常务会议决定开发珠江新城。

　　1993年6月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。

　　2000年8月，市政府公开对珠江新城进行规划检讨，广泛听取民意。

　　2002年6月，检讨过后的规划经过2年的整理报批，终于有了定案。目前楼盘：在珠江新城外边，沿交通便利的广州大道：名门大厦、新大厦、远洋明珠、南天广场、丽晶华庭商住楼，省检察院办公楼、广东及广州商检大楼已投入使用。

　　沿黄埔大道：市检察院办公楼正在进行建设，华骏花园、跑马地花园、逸骏花园等商住楼已经建成，红线女艺术中心也已建成。江景观赏价值极高的珠江沿岸拟建广州歌剧院、广州博物馆，已经控制用地。

　　广州市中央商务区15年建设规划

　　2000-2004年：成长阶段

　　在第一个五年计划中，在加大投资进行基础设施的形态开发建设的同时，加快功能开发建设。

　　在开通主干道和次干道基础上，用3年时间进行各功能区的道路建设，全面完成自来水、煤气、电信、电力等专业管线的铺设工作以及中心区所有道路绿化，基本完成市政基础建设。

　　全面完成住宅区建设，对东西两侧的住宅区进行市场、学校、幼儿园、医疗、环境卫生、管理等生活设施配套，形成良好居住环境。完成珠江公园、海心沙旅游公司、沿江绿化带及娱乐区的建设，使珠江新城初步成为花园式的城区。

　　提前启动地铁三号线和轻轨施工，使珠江新城及早接通地铁一号钱，成为地铁、轻轨与金融中心区、商务中心区、文体中心区的交汇处。

　　对文化娱乐旅游区进行高标准的城市设计和功能开发建设。

　　对中央商务区、信息中心区、管理中心区进行城区设计和形象性建设，形成核心区整体性形象。

　　引入广州市、华南地区和中央的要素市场及管理机构进入中心区，以带动珠江新城功能性开发建设。

　　引入重点和形象性单位进入各中心区，初步建立功能区代表性建筑。确定体现广州市标志性、形象性工程，进行高标准的设计和施工。对规划调整后纳入金融中心区、商务中心区文化中心区的自然村，实行拆迁进行与功能区融为一体的规划、设计。

　　全面完成猎德污水厂的建设

　　2005-2009年：成熟阶段

　　这一阶段，将进一步完善形态和基础设施建设，并对市政设施进行科学管理，完善文化中心区的建设和管理。

　　对中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大厦，保险机构办公大厦、会计师大楼、金融市场、证券市场等。

　　对广州信息中心区、管理中心区进行全面建设，建成信息网络大厦、国际管理大厦、信息市场等。

　　按与中央商务区融为一体的高标准，按规划对自然村进行全面改造。

　　大规模引入金融、商贸、信息、管理的管理机构、跨国公司和国内外企业的总部和办事机构。

　　初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的中央商务区。

　　对珠江新城进行高效益的管理

　　2010-2014年：提高阶段

　　完善珠江新城功能性建设，全面提高金融、商贸、信息、文化、管理功能的社会经济效益。

　　以高效益的科学管理带动珠江新城功能的提高。建立、健全珠江新城和城市科学管理体系。

　　成立珠江新城的城市中心区(包括珠江新城、天河新城及五山、岗顶范围)政府，建立健全行政和城市管理体制。

　　完善和提高珠江新城国际化、现代化的华南中心区功能。对珠江新城进行生态型的综合整治，加强环境保护。