上海CBD：变种还是纯种？

　　中国内地最有可能建设成世界性影响CBD的一个是上海的陆家嘴CBD，另一个就是北京建国门外CBD。如果从政治、文化的角度，北京显然比上海更有优势。但如果从经济的因素来考虑，也就是从市场配置资源的角度来分析，上海CBD当然是最具优势的。然而，对于建设毕竟还只有近10年时间的上海CBD来说，它与国际上成熟的CBD相比还有很大的差距，而且在上海CBD建设过程中，它仍然充满了变数。

　　●本刊记者 黄大赛

　　陆家嘴，更确切地说是“小陆家嘴”地区，已成了当今中国的脸面和窗口。在这里以东方明珠电视塔、金茂大厦、中银大厦等相拥而成的现代建筑群，已成为中国改革开放的最新标识。而在10年甚至5年前，这样的画面还是以深圳的地王大厦为中心的高层建筑群。“小陆家嘴”还有一个中西合璧的名称，上海SCBD21，“S”就是上海汉语拼音的第一个字母，“CBD”是一英文“Central Business District”的缩写，称为中央商务区，“21”的意思是“二十一世纪”。有评论说，上海人从上世纪的90年代开始在浦东陆家嘴演绎“CBD”的中国版本，或许为世界的CBD建设提供了一个全新的范本。

　　陆家嘴已成为国内外金融贸易机构和跨国公司的集聚地，目前这里已聚集了130多家中外金融机构，从业人员达3万多人，中外银行存贷款达2400亿元人民币，外汇总资产额达180亿美元。其中，外资金融机构达60多家。

　　邓先生是广东一家媒体派驻上海的记者，广州总部有意在今年到上海设立办事处，并打算到陆家嘴一带租楼办公。邓先生在去年底，便前往小陆家嘴地区探访。邓先生从浦西坐二号地铁到陆家嘴站下车，然后从中银大厦出发，依次到交行大厦，过陆家嘴中央绿地，到罗森汇丰大厦、华能大厦、招商局大楼等，再过马路到中国船舶大厦；然后横过世纪大道到新上海国际大厦、上海证券大厦、中保大厦等，再过马路到金茂大厦，对整个小陆家嘴地区的10多个顶级写字楼“一网打尽”，进行了地毯式的问询，整个行程花了4个多小时。邓先生事后跟记者说，所到的大楼，只有交行大厦、国际金融大厦、银都大厦有关工作人员称其楼只供本单位办公用，不对外出租，其余的各大楼均对外招商出租。邓先生还告知记者，如果租150平米的写字楼，算上租金和各种管理费，每个月的费用在3-5万元人民币；而且各个大楼的有关工作人员都声称其租售率一般在95%以上。

　　这话说来倒印证了上海CBD建设开发以来的一些事实。作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，陆家嘴金融贸易区的规划面积为28平方公里，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业，旨在打造21世纪上海新的中央商务区(CBD)。上海方面认为，以金融为核心的CBD正是上海的优势。据来自权威部门的资料统计，陆家嘴目前已成为国内外金融贸易机构和跨国公司的集聚地，目前这里已聚集130多家中外金融机构，从业人员达3万多人；中外银行存贷款达2400亿元人民币，外汇总资产额达180亿美元。其中，外资金融机构60多家。外资银行数占我国大陆境内外资银行总数的1/4。浦东外资银行的总资产、存贷款规模占中国外资银行总额的60%以上。其中花旗、汇丰、渣打等25家外资银行经营人民币业务，人民币存贷款余额超过350亿元，占中国内地外资银行人民币业务总量的8成以上。25家外资银行先后将其设在浦东的上海分行升格为“主报告行”，其中汇丰、花旗、渣打、华侨将中国区总部设在浦东。

　　除此之外，集结在陆家嘴的跨国公司地区总部已达28家，国内大企业集团总部34个，中外投资公司200多家，投资性机构的数量约600家，中央各部委和各省市有一定规模的外贸子公司138家，其中3家是中外合资的外贸公司。这里还集结了1200多家中外贸易公司；上海证券交易所、上海钻石交易所等7家国家级要素市场，以及由上海金属交易所、上海粮油交易所和上海商品交易所合并组建的我国第三家期货交易所也在此聚集，初步确立了陆家嘴作为我国要素配置中心、太平洋西岸的国际金融中心，以及我国辐射力最强的商流、资金流、信息流、人才流、技术流的集散地的地位。

　　在法律、会计财务、咨询、信息等现代服务产业领域，吸引了各类中外中介服务机构4000多家，其中在“中华第一高楼”金茂大厦内就聚集了道琼斯公司、雪格斯商务、格宁信用信息咨询等17家国际一流的咨询公司及代表处。国际管理咨询协会(ICMCI)执行主席对此发表评论时不无感叹:如此的密集度，世界上少见。

　　1996年至2000年的5年间，从区域金融贸易增加值来看，陆家嘴已从相当于纽约曼哈顿的1/34上升到1/20。但对比国际一流的CBD地区在这几项指标上的数字，“差距还是不小的”，特别是在对“重量级”国际金融保险机构、跨国公司的引进上。

　　据预测，到“十五”期末(2005年)，陆家嘴金融贸易区内功能建筑面积将超过1200万平方米，将吸引中外金融保险机构180到200家，其中外资银行100家；中外证券公司、投资基金l50至180家；同时吸引跨国公司总部、区域总部、职能总部、研发总部80到90家，实现金融保险业增加值占浦东新区GDP的1/5；证券交易额将达到8万亿元。

　　最初的方案确定陆家嘴CBD的两大功能为金融和贸易，但实际开发建设过程中，又增加了旅游和会展两项。尽管一些专家对此有些看法，但是作为CBD开发建设企业的陆家嘴集团认为也得从企业的角度适当地考虑投入产出比。

　　上海城市规划设计研究院的顾问总工、教授级高级规划师黄富厢先生，是国内最早从事CBD理论研究和规划实践的专家之一，从1983年开始便在上海的主流媒体和一些专业报刊上发表有关CBD方面的介绍性和研究类文章。他也是上海陆家嘴CBD规划方案主要参与者之一。虽然有关陆家嘴的城建规划早在1984年就已编制了，但将陆家嘴中心区确定为SCBD的规划方案，是在1991-1993年进行国际规划咨询后才最终形成定稿方案。据一位知情人说，这个定稿方案综合了10个由国际国内著名城市规划机构参与竞标的方案的优点，是一个集大成者。黄先生作为主要人员参与的上海城市规划研究院提供的方案，当然也跻身其中。当记者提出要采访黄先生时，他只是在电话里简短地表示，不想过多地说些什么，并认为，现在曲解CBD原意的人和事还不少。

　　那么上海的CBD建设是否存在规划方案与实际实施货不对板的现象呢？接受记者采访的一位陆家嘴集团管理干部龚女士肯定地说，陆家嘴CBD的建设指标是严格按照当初的定稿方案来做的。同时她也不否认，在对CBD的功能定位上，与当时的规划方案有些差别。当时的方案确定陆家嘴CBD的两大功能为金融和贸易，但实际开发建设过程中，又增加了旅游和会展两项，这是原先的规划中所没有的。尽管一些专家对此有些看法，但是作为CBD开发建设企业的陆家嘴集团认为也得从企业的角度适当地考虑投入产出比。事实上的确如此，随着东方明珠电视塔、金茂大厦等当代上海城市标志性建筑的建成，城市观光旅游业也注入到了陆家嘴CBD地区。近年来，陆家嘴的旅游客流量年均以20%的速度递增，2001年接待的中外游客就达1260万人次，旅游业营业收入超过25亿元。2001年，仅前来东方明珠塔观光的中外游客突破300万人次，创下了开业6年来的最高纪录。东方明珠电视塔累计接待的游客已超过了1600多万人次。2002年中的7天“五一”长假，小陆家嘴地区吸引中外游客数突破80余万人次，东方明珠塔接待游客就达18万人次，最多一天超过了3.4万人次。

　　与旅游业一样，令陆家嘴CBD人声鼎沸还有会展业。2001年，浦东召开国际性会议102次，举办大型展览21次，“21世纪世界城市发展战略研讨会”、“世界孵化器会议”、“99'财富论坛”，尤其是2001年APEC上海年会等一系列大型国际性会议的相继成功举行，提升了浦东的国际知名度和影响力，强化了浦东的会展功能。

　　其实1993年的国际咨询规划方案定稿出台，将金融和贸易定格为陆家嘴CBD的主要功能，无非是希望上海的CBD有一个较高的规划起点，并与国际上著名的CBD地区接轨。因为随着经济全球化时代的到来，CBD的内涵也已经较其最初的定义发生重大的变化。CBD不仅与城市中心区大相径庭，而且与城市商业中心也有着本质的不同。如果从功能来分析，CBD的主要功能或者构成分为三个部分：跨国公司总部及其子公司总部、银行金融服务及专业化生产服务。跨国公司总部、银行金融服务业一般都还好理解，至于专业化生产服务主要是指广告、会计、商务法律、商务咨询等生产服务业。公司总部和金融业已经成为商务中心区的核心职能，而专业生产服务概括地说是前两者的衍生物。如果说会展业还可归于专业化生产服务的话，那么旅游业还真是沾不上边了。陆家嘴CBD生意兴隆的旅游业显然有不务正业之嫌疑。但作为陆家嘴CBD土地开发商的陆家嘴公司能割得下这块滚滚财源吗？更何况旅游业的发展与商务办公并无必然的冲突。看来，上海CBD的功能是否需要净化还不是那么简单。

　　记者在采访陆家嘴集团的龚女士时，听到了一个让人颇感意外的消息：汇丰银行正在考虑将其主要管理机构迁到浦西办公。汇丰为什么做出如此“反常”的举动？

　　龚女士作了如下分析，汇丰当初由浦西迁来浦东，这当中既有“响应”上海把陆家嘴地区建成世界知名CBD的发展战略的因素，也与上海出台一系列配套优惠政策有关。但CBD建设至今，并没有出现这些跨国企业原先预想的那样实效，有一些瓶颈问题没法解决，制约了企业的发展，企业从自身利益着想，萌发回迁的想法实属正常。如何把汇丰这样的企业留在陆家嘴CBD，关键是着手解决CBD本身面临的瓶颈问题。

　　那么，陆家嘴CBD目前面临的瓶颈问题有哪些呢？有专家认为，交通问题可能首当其冲。虽说国内外主要金融机构都在浦东安营扎寨了，但其绝大多数客户都在浦西地区，生意上的往来不是浦东到浦西，就是浦西到浦东。但这样的出行问题对于与外滩一江之隔的陆家嘴CBD而言，似乎并不那么简单。据一位家住浦西而在陆家嘴上班的陈先生说，如果赶在上下班高峰时段自己开车或坐公交车过江，本来10几分钟的车程，没有半个小时下不来，有时候塞上1个小时也不稀罕。虽说坐地铁不存在塞车的问题，但你不能让那些跨国企业的中高层经理个个都去挤地铁吧？对于客户来说，你也不能要求人家坐地铁来吧？自己开车毕竟方便许多。因此，交通是CBD的一个核心问题，大容量公共交通设施建设，决定了CBD开发的成败。虽然现存给陆家嘴CBD做悲观的定调不客观，但交通问题实实在在地制约着它的发展和发育。不仅如此，交通问题，还使得原先规划的浦东陆家嘴、浦西外滩的CBD“共同体貌合形离，分河而治，难以整合”。而且CBD的交通问题不仅涉及到上面所说对外交通衔接的问题，还事关CBD内部各个楼宇之间的步行系统。据陆家嘴集团的龚女士介绍，巴黎德芳斯采用高架大面积平台组织人流、形成高品质的步行环境，而不是像现在的陆家嘴这样，每栋楼宇都是孤立地耸立在那儿，彼此间没有形成一个有机的系统，像一盘散沙。由于这些公共交通设施的建设需要大量的资金，如CBD地区内部的路嵌式交通系统就至少需要2亿元人民币的投资，陆家嘴集团肯定难担此任，政府对CBD地区公共交通设施的投资显然迫在眉睫。龚女士告诉记者，陆家嘴集团已将CBD的交通问题向政府反映了，市政府已经组织了专家进行有关项目论证，估计相关工程将在不久后动工兴建。

　　交通设施建设还仅仅是汇丰银行等商家在陆家嘴CBD遭遇的“硬件”问题，更让人头疼的是陆家嘴地区的“软件”问题。比如说，有时候来了重要客户找个吃饭的地方都没有多少选择，写字楼的白领们在闲暇时间喝杯咖啡或者逛街购物，都还找不到合适的场所。一个与陆家嘴CBD匹配的消费环境基本上还没影，要花钱还得要到浦西的南京路、淮海路、徐家汇来。陆家嘴的人气不够，旅游的人气又与这里边的白领金领们不搭界，甚至还有些负面影响。即使有些为数不多的餐饮娱乐设施，还是为那些“到此一游”的外地客们准备的，档次、品味都为在这里工作、生活的人群所不屑。

　　其实在国际上CBD发展成熟的地区，已经形成了传统意义上的CBD(中央商务区)和RBD(休闲商业区)功能“比翼齐飞”的发展新模式，而这恐怕也是今日陆家嘴最薄弱的地方。一位“海归”金融家一语中的的指出，CBD是城市繁荣的标志，但它绝不是只有商务活动的功能，充分挖掘、提升RBD功能，将大大有助于整个中央商务区的配套完善，引来更多的投资者驻足。陆家嘴CBD特有的商业文化和商业环境的打造，培育引导的过程还真需时日。浦东新区政府发展计划局一位对城市规划甚为了解的处长不无担忧地说，浦东的写字楼开发如果缺乏理性，很可能会重演10多年前东京房地产市场泡沫危机。陆家嘴的建设的确让人兴奋，人们不断地赞叹浦东近乎神奇的建设速度和日新月异的变化，陆家嘴作为上海CBD的核心区，自启动以来飞速成长，平均每12天就崛起一幢约30层高的大楼，目前建造的楼宇有621幢，总建筑面积达1339.6万平方米。其中已有336幢高楼建成投入使用，竣工面积达780.2万平方米。近一段时间，一批世界著名地产公司也参与到陆家嘴地区“组团式开发”建设。而且，与金茂大厦相邻的世界第一高楼--环球金融中心即将开工。陆家嘴CBD新一轮开发建设全面启动，总投资达135亿元、总建筑面积超过85万平方米的10大项目正式签约或即将开工，其投资力度之大，功能集聚效应之强，楼宇集中开工之多，为浦东开发以来之最。预计在5年内，陆家嘴地区的功能性建筑密度将超过1200余万平方米，如火如荼的建设场景和蜂拥而至的房地产开发商，缘自近两年来一路走高的楼宇租售率，目前这一区域内的楼宇总租售率近79%，其中金融中心区的租售率超过90%，以中华第一高楼著称的金茂大厦的租售更是近乎“爆棚”。上海楼市的火爆行情和高企的利润率，似乎在陆家嘴地区得到了充分的表现。

　　不仅写字楼如此，陆家嘴CBD的快速发展也带来了该地区和苏州等周边地区商品住宅市场的红红火火。有数据表明，浦东房价增势最快的要数陆家嘴中心区和花木行政区。在开发之初，陆家嘴商品住宅每平方米仅3000元，如今区域内最高的售价超过1万元，位置稍远的陆家嘴花园最低价也要每平方米6000元，世纪公园和世纪大道的周边地块开发在近期更是炙手可热。近期更有天价商品住宅在规划的CBD区域内出世，均价在2万元/平方米以上豪宅很让人有些看不懂。一些专家对在CBD内大开发商品住宅感到大为不解，而且这与原先的规划也颇为不同。陆家嘴集团的龚女士对此做了一些解释，她说在陆家嘴CBD内，是有将原先的其他规划用地改做住宅用地，其目的在于聚集更多的人气，更何况商品住宅开发所用地是严格控制在适当的比例之内。而且，目前陆家嘴CBD内住宅的比率低于国际著名CBD很多。

　　作为CBD地区的房地产主角是高档写字楼，其开发规模要与地区的经济规模相当，适度超前也就是保持一定量空置率是最合理的。根据国际经验，空置率在5%最为经济，是市场供需平衡的最佳值；空置率在10-20%以上，说明存量与合理规模相差较大，市场供给大于市场需求，存量不能反映规模。相反，没有空置或空置率很低，也不正常，同样不能反映CBD的合理规模。从陆家嘴CBD来看，其中心区的空置率5%左右，应该说是处于理想状态。但在大陆家嘴地区，近5年要建成近1300多万平米的写字楼，这实在不难想象今后的结果是什么。如今在陆家嘴CBD内，已经利用的写字楼面积在150万平米内，还有250万平米在建或已竣工尚未交付使用，即规划的总办公楼面积为400万平米。浦东新区政府发展计划局一位对城市规划甚为了解的处长不无担忧地说，日本东京前些年搞所谓产业垂直分工，将第二产业大量转移出去，并大力发展以写字楼为首的房地产业，结果引发了严重的房地产泡沫危机，以至现在日本经济还是一蹶不振；浦东的写字楼开发如果缺乏理性，很可能会重演10多年前东京房地产市场泡沫危机。

　　中国大陆最有可能建设成世界性影响CBD的一个是上海的陆家嘴CBD，另一个就是北京建国门外CBD。如果从经济的因素来考虑，也就是从市场配置资源的角度来分析，上海CBD显然是最合适的；如果从政治、文化的角度，北京就比上海更有优势。现在关键就看中央的脸色了。

　　对于上海CBD发展的未来前景，人们只能用一片光明来概括之。尽管近一年来国内有20多个城市吵吵嚷嚷地宣称要建CBD，那实在是上海陆家嘴CBD的美妙前景给撩起来的热情。正如上海城市规划设计研究院的黄富厢先生所说，不是每一个城市都有条件建CBD，目前国内兴起的这股CBD建设风与以往经济建设中出现的跟风现象没有什么两样。的确，上海CBD被视为国内CBD的榜样，权衡各种条件，中国大陆也只有在上海最有希望建成国际性的CBD。当然，上海CBD建设毕竟还只有近10年的时间，与国际上成熟的CBD相比还有很大的差距。而且在上海CBD建设过程中，仍然充满了变数。浦东新区政府发展计划局的汪处长说，陆家嘴CBD的前途取决于中国经济发展的前景，取决于长三角经济发展的前景，当然也取决于上海经济发展的前景。这是一句大实话，陆家嘴CBD是中国的“国家队”，其建设规划的提出与实施与中国经济的发展息息相关。可以说，没有中国经济20多年来的高速发展，也就不可能有今日的陆家嘴CBD；而且上海所在的长江三角洲地区是中国经济最发达、经济总量最大的地区；而上海从经济贸易地理等多项因素衡量，已成为中国当之无愧的经济首都。中国要建设一个世界性的CBD，上海还真是有些舍我其谁的气概。透过对世界性CBD的研究不难发现，三个拥有世界性CBD的城市纽约、伦敦、东京，其身后分别耸立着三个世界最大的经济体：北美、欧盟、日本。没有庞大的经济总量作基础，这样CBD是空洞无物的。上海要建设成世界性或者世界区域性的CBD，首要的因素是中国未来的经济发展前景，如果中国经济发展速度快、质量高，在世界经济格局中的影响力日益增强，上海CBD的建设就有了上扬的底蕴。

　　还有一个重要因素，就是要看中央政府的“脸色”。众所周知的原因，我们国家搞的是社会主义市场经济，国家宏观调控在城市CBD的建设中扮演着重要角色，也就是说国家在财政税收金融方面出台的有关政策和措施，对CBD建设影响非常之大。中国作为发展中国家，在目前不可能有那么多的财力和资源来搞几个国际性的CBD，而且也没有必要。其实，在一个国家或城市CBD建设的初期最忌讳就是“分散用力”，一旦分散，CBD本身所发挥的集聚效应就会大削弱，就会不经济，就背离CBD建设的原旨。衡量CBD地区成熟与否的一个重要指标就是跨国公司总部或地区总部的数量。在1984年，世界500强总部数量最多的前5个城市依次是，纽约59个，伦敦37个，东京34个，巴黎26个，芝加哥、埃森(德国)都是18个。从国内目前的情况看，记者虽然没有确切的数据，但可以肯定地说，中国进入世界500强的公司其总部在北京是没有异义的，即使论那些国外跨国公司的国际性地区总部或中国总部的数量，北京也要比上海多得多，这中间既有历史的因素，也有中国国情的因素。另外，就拿金融机构来说，无论是中央的商业银行还是政策性银行，除交通银行在上海外，其余的都在北京。在中国金融体制还没完全改革到位的情况下，上海陆家嘴虽然汇聚了众多的国外金融机构，但其对中国经济的影响力还只能停留在观望或试水阶段，根本谈不上什么实质性的影响。

　　上海陆家嘴CBD发展还需要看的一个“脸色”，就是中国金融体制改革的进程，因为金融业被定位为这个CBD近期最大的“主业”。浦东新区政府发展计划局的汪处长有些不客气地说，中国的金融体系跟世界金融体系的关系，叫做“体外循环”，根本没有融合到世界金融大循环中去。很简单的一个事情就是，人民币与国际上的主流货币还不能自由兑换。这样的金融运行方式和改革步伐，陆家嘴CBD能成为远东乃至世界的金融中心吗？再拿上海CBD现有的金融资产与1986年时期的世界前20名银行中心比，都还有较大的差距。比如说，当时排名第一的东京金融资产为18014亿美元，第十二的香港为908亿美元。还有证券市场资金交易量、证券交易所的市场规模等与西方发达国家的国际性CBD相比都有不同等量级的鸿沟。这些不仅要改革，同时也要靠发展才能弥补。上海陆家嘴CBD在向世界展现其无限的前景，这样的前景的光亮度来自于中国经济的光亮度，来自于上海的光亮度。魅力中国、魅力上海的最精彩、最光芒之处可能就在于此。

　　CBD

　　“CBD”是英文“Central Business District”的缩写。20世纪20年代，美国城市地理学家伯吉斯，以芝加哥为蓝本概括出城市宏观空间结构为同心圆圈层模式；认为城市空间结构分为5个圈层，中心为城市地理及功能核心区域，称为中央商务区。世界知名的CBD，有美国纽约的曼哈顿，法国巴黎的德芳斯、日本东京的新宿、英国伦敦的伦敦城等。