吴建峰／文
这段时期，大面积、大规模、大手笔的社区型住宅开发成为京城地产开发的新亮点。地产大盘开发一时成为京城地产界的热门话题。“新造城运动”、“造镇运动”和“新市镇计划”频频亮相于媒体和网络。上千亩的占地、国际级的规划设计、雄厚的资本运作以及新型的营销模式成为这些住宅开发的共有特征。这种开发方式大大提升了北京城市住宅开发的
层次，促进了城市住宅郊区化的进程，酝酿着北京地产开发竞争的新格局。伴随着大盘开发，对大面积土地的需求也引发了地产商新一轮的“圈地运动”。地产商大规模“圈地”现象的出现，显然不利于京城地产的健康有序发展。问题的突现，需要积极的思索和应对。
SARS的肆虐横行常常将运行的思绪冲得七零八落。不断捡起思路的链条，偶然间发现SARS和“圈地运动”这两个本不相干的问题在城市的背景中存在惊人的联系。从城市抗争SARS的过程中，可以得到解决问题的一些有益启示。“圈地运动”路线图
北京、广州和上海一直是我国大都市的典型代表，也是我国地产市场相对发达的三个城市。和SARS的传播一样，地产商在都市郊外的“圈地”运动在这三个城市相继出现，并表现出不同的特征和发展态势。笔者将以上述三个城市为研究背景，探讨SARS、“圈地运动”和城市这一有趣命题。
和SARS的出现一样，地产商大规模的“圈地”始于广州。以广州番禺星河湾和洛溪新城为代表的十几个超大规模的楼盘在中国地产界刮起了“华南板块”旋风，成为全国各地房地产企业竞相仿效的对象。连片开发的楼盘在这一区域不断涌现，地产开发商们的“圈地”规模越来越大。华南板块的十多家开发商，占地面积少则数十公顷，多则上百公顷(见下图)，其规模相当于可居住50-60万人口的中等城市。
根据研究，北京和上海的首发SARS病例均来自于广东的输入型病例。尤其是北京，人口密度高，流动频繁，加上控制措施的不及时和病毒的高传染性，北京的疫情逐步严重，成为内地的首要疫区。巧合的是，地产商在城市中的“圈地运动”有着相同的移动轨迹。在广州一番竞争后，华南地产军团开始北上，相继在北京和上海等都市的郊区“圈地”并兴建大型的居住社区楼盘。独一无二的首都区位，奥运成功申办，WTO顺利加入，北京城大规模外扩，城市交通道路延伸，市政及绿化隔离带建设，这些基本条件为京城郊外大规模开发成片的居住区提供了充足的用地保障。随着一批拥有雄厚实力的华南开发商大举北上和京城开发商的跟进，北京郊区的地产开发步入大盘时代。珠江地产与京城通州区达成协议，准备开发150公顷的地产项目；北京万科在京通地区预备开发330多公顷的大型项目；金地集团已经在大兴区着手打造占地24.65公顷的“格林小镇”；华新集团占地102公顷的翡翠城更是京城目前声势浩大的项目亮点。还有诸如奥林匹克花园、上城国际花园等项目相继出现。大型社区型住宅项目的涌现，标志着京城郊区的住宅开发新一轮竞争格局的凸显。与此同时，随着金地集团获得上海南翔星城的项目开发权以及上海奥园在松江的成功开盘，上海郊区住宅的大盘开发也逐渐拉开序幕。幕后土地交易是病毒之源
从SARS疫情的严重程度来看，在量上，北京和广东的确诊病例已经达到四位数，而上海的确诊患者数字为4。从速度上来看，北京一度以每日近100的速度递增，广东的递增速度已降到每日10个左右，上海近期才增加2例。城市间病例数目的差异，除了幸运的成分外，还与城市的防范和控制措施的及时和到位与否有着直接的联系。广东和北京疫情的严重显然与政府对这一传染病的重视程度不够直接相关。而上海因为及时采取疫情控制和防范措施，才得以暂时逃过一劫。
与此情况类似的是，目前大盘开发带来的大规模“圈地”已经给广州地产市场造成相当大的影响。地产商竞相进行土地储备，占地、购地、囤积土地资源的现象不断出现，广州土地批租规模一度出现失控。北京的地产市场虽然还没有失控的报告，但据有关部门统计，截至2002年12月31日，地产商在北京的“圈地”面积累计4000多公顷，超过广州同年度的3600多公顷。
探究原因，发现广州出现土地失控的原因是由于“华南板块”出现时，番禺地区还未进入广州市区规划的范围；而北京土地供给一直无法按照规划部门中心组团、十大边缘集团和若干卫星城的想法操作，致使圈地范围一再超出规划指标，打破环路束缚，超越城郊界限。地产商成为城市“提前规划”的始作俑者，“圈地”已经成为地产商和地方政府或主管部门的常见交易方式。与此形成对照的是，上海郊区的大盘开发却在政府“一城九镇”的规划中有条不紊地进行，如金地集团和上海嘉宝实业(集团)公司联手打造的“格林风范”项目就是南翔新镇规划中的中心地块，且该地块的开发权通过拍卖方式获得。北京“症状”：地价房价双发烧
在内地地产界，北京的地产有两个基本特征：一是住宅的高房价；二是地产商的高利润。这“两高”的出现并不是偶然，除了因为北京的首都区位和流动人口带来的持续需求外，很重要的一个方面就是土地供应机制的不完善。随着具有雄厚资本的外地地产商进军北京地产市场，由于地产供应无法按照正常市场机制进行，必然引发各种幕后土地交易的存在，并形成恶性循环的地产供应机制。其基本表现为京城地产商通过各种关系，在城内“圈地”进行土地囤积；外地地产商一方面从北京地产商手中高价获取二手土地，另一方面通过竞标或拍卖等手段获得城内土地开发权。
土地开发成本的提高，促使外地开发商运用各种关系在京城郊外进行大规模“圈地”，并进行土地囤积。通过层层转手、层层转包，加上各种幕后交易，地产开发中的土地成本骤然升高，房价一高再高自然在情理之中；由于土地资源的稀缺，加上大面积“圈地”行为出现，京城土地不断升值，拥有大面积土地开发权的地产商获得高额的土地变现利润也就不足为奇了。而且，如SARS交叉感染一样，这种势力还会交错渗透，引发更大规模的恶性竞争。地产商盲目投资，超能力圈地，超容量建房，一旦市场需求能力饱和或者地产商融资能力有限，必然造成大面积土地闲置和房屋空置量的上升，这势必导致大范围的地产泡沫出现。“圈地潮”后遗症
城市的“圈地”一旦进入无序状态，从某种意义上说其危害程度要远远大于SARS。土地批租规模失控，不仅扰乱了地产市场，引发无序的竞争，由于众多资本在地产市场的囤积，一旦出现“套牢”危机，就会影响整个社会经济的平稳发展。而且，从政府的调控管理角度来说，土地批租规模失控，一方面造成国有土地收益的流失；另一方面会导致政府失去对地产市场的调控能力，无法准确判断地产市场的运行状态。而且，土地批租规模失控，还对城市的规划和市政建设带来严峻挑战。SARS防治的启示
问题的出现，并非无可救药，关键需要去正视，而不是回避或者任其发展。在抗争SARS的过程中，中央政府和北京市政府果断采取措施，建立疫情监控体系，采取“群防群控”，切断一切传染源，防止病毒的进一步蔓延，收效明显。这表明，情况再严重，形势再复杂，只要我们下定决心，就一定可以做到并且可以做好。
对于地产界来说，尽管危机还未出现，但我们需要未雨绸缪，要吸取SARS防治过程中的教训。政府部门不要迷恋于GDP的增长和房地产业的经济拉动作用，要敢于面对压力和挑战，正视地产市场中“圈地”的隐患，变被动为主动，早防早治，防止地产泡沫的出现。一方面要调整土地供应机制，坚决斩断土地供应的不合理来源；另一方面，要及时建立土地供应公示制度和地产预警方法体系，保证京城地产在有序竞争中健康发展。
本文作者为北京大学不动产研究鉴定中心硕士
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