房贷新规则会惹谁？

　　流传中的新政策并没有让房地产商寝食不安，他们似乎有所准备

　　文/本刊记者 王铮

　　从去年到今年房地产市场还从来没有消停过，在一片对“泡沫”的讨伐和辩解声中，房地产商不得不调整节奏跟上政府和银行改变政策的步伐。

　　岁末年初，有关央行将大动作调整房贷政策的小道消息在业内流传。3月底4月初，终于有明确消息传来。主流媒体披露，央行将可能在贷款利率、期限、首付款比例和贷款房的类别进行大幅调整。

　　业界对此惊讶不已：“如果实施，将对房地产市场产生重大影响。不仅仅是实力微薄的中小开发商面临退出或淘汰的选择；更重要的是，已经出现泡沫的房地产经济可能将由此发生大波动。”

　　不过，央行没有对传闻加以证实。

　　流传的新政策牵动的不仅仅是开发商的紧张神经。

　　开发商：处变不惊

　　奇怪的是，开发商并没有因此坐卧不安。他们对政策仿佛有足够的信心。

　　大成房地产公司办公室一位人士在接电话时显然极为不耐烦：“不知道，能怎么办？他们出台一些政策总有相应的配套措施吧。”

　　北京大兴城建开发集团公司法制办主任、注册房地产估价师王俊成接受采访时态度平和。他认为这些政策的出台是不可能的。

　　事实是，从现在看来，银行现在也确实没有明确的举动宣告看紧房贷。“他们应该是在鼓励贷款。房地产是目前最没风险的，升值又快，银行和企业都是有钱赚的。”王俊成说。

　　据说，在四项政策中，房地产商内部对必须现房按揭的评价是“啼笑皆非”。王俊成说，售房应该分两种形式，期房销售和现房销售。“哪有那么死的规定？”他的理由是，其实央行可能是想规范开发商必须按时交房和防止虚假宣传。但如果非得现房销售，开发商资金回收会起码延长半年。“那拖欠的是银行的钱，对大家是没有好处的。”

　　他说，如果政策出发点是抑制泡沫，那么实际上“有点治标不治本”。他说，现在市场上房价高主要原因在于土地价格昂贵。“对产权人也好，对开发商也好，都不合理。”

　　现行的土地价格是，“如果一个40岁的人买房，他必须一次性为70年的土地使用期限付款。”

　　王俊成的观点是，如果要抑制泡沫，应该从控制土地的来源的做起。

　　鉴于多种“不合理”，王俊成的结论是：“实施是不可能的。所以对传言也从不关心。”

　　尽管房地产商大不以为然，他们心里还是有防备的。据说，至少他们会考虑五种应对方式。一，提高首付款。一位房产商人说，增加的成本会想办法转嫁到消费者身上。“比如以前同样的房子总价会卖到50来万，但今后可能是在70万左右。”针对集团集体购买的当然更是如此。二，多收内部认购金。三，多渠道融资。四，把风险转嫁到施工方或者材料供应方。通常房地产商会采取这种方法。5、紧盯集团购买。“集团购买会先付一定的保证金，而且同期资金也会跟进。”

　　但房地产顾问公司们更倾向于建议开发企业在最近两年内多开发中低档房。

　　戴德梁行集团综合住宅服务高级经理陈洁鸿说，在房地产市场的不稳定阶段，开发4000——5000元/平米的住宅市风险相对来说会较小。“就算到了低潮，也降不到2000元/平米，而且迎合主流消费需求。经过一两年，楼市再起时，稍微投入改造一下就可以。有可能收回投资，亏也亏不了太多。”

　　商业银行：缄口不语

　　对于大约三分之一的贷款出于房地产项目的银行来说，房贷政策是牵一发而动全身。“对银行来说，如果开发商成本增大，那贷款风险是同时加大的。”一位银行界人士说。

　　据一个开发商的测算，资金如果慢6个月回笼，就要损失几千万的进账。这些压账最终是要转移到房价上的，同样的品质，50万能拿下的盘子可能会增加10万——20万元。

　　“房地产商如果是自有资金开发，当然损失的只是自己，但问题是，银行资金是占大头的。”一位银行人士忧心忡忡地说。

　　银行当然担心。一旦房地产经济陷入低谷，负担着高成本的企业还款速度将大大放慢。“有可能拖上个10年20年，或者根本还不了。”

　　不过，各家商业银行负责个人金融的部门对政策变化传闻均不予置评。

　　虽然他们未表示要收紧有关房地产方面的贷款，但据说对小企业的贷款上，银行开始变得小心翼翼。“现在看来，银行对小开发商的资质和资金实力要求将变严。”一位分析人士说。

　　惠泽信安商业顾问有限公司最近正和中国银行就防范恶意假按揭达成合作。中国银行启用惠泽新研制的一套系统甑别申请人，据说效果不错。惠泽董事会主席高广垣说，根据他的了解，商业银行目前对凡是小的项目，特别是转行从事房地产业的企业，或者是私人小企业防范非常严格。“贷款难度加大，利率和额度都有严格控制”。

　　顾问公司：顶多有一条能实现

　　戴德梁行综合住宅服务部最近特别忙，大大小小的房地产企业的高层们纷至沓来。高级经理陈洁鸿说，中小企业来得更多一些，他们更需要帮助。

　　陈多年前亲身投入房地产界，有着丰富的市场营销经验。她说，有关方面的官员曾就政策变动征求过他们的意见。据陈洁鸿看来，央行除了意在挤压泡沫外，另一个重要原因是，房地产市场从1998年到现在还没有走过一个完整的周期，可能在最近一两年会出现滑坡，政府希望出台政策以保持平稳的状态过渡，避免出现大的波动。

　　但她认为，除非是政府打击房地产市场，否则四项政策不可能同时实施。

　　“顶多有一条能出现。”她说。

　　陈洁鸿的推论基于两个出发点。其一是，北京的楼价尽管表面上平均是4700元，但均价并不体现主流房地产价格。“其实在这种价位的楼盘非常少，要么是7000元左右的中高档房要么是2000元-3000元的经济适用房。”陈说。

　　而不容否认，两者中，高档房的形势直接主宰房地产市场的兴衰，关系整个房地产经济。“我们说房地产形势好，不是说西红门、回龙观销售形势旺盛。看的是东二环——东四环；北二环——北四环。”陈说。

　　而四项政策无疑直指高档住房。政府狠下辣手毕竟是挤压房地产泡沫而不是造成房地产经济大波动。

　　其二，四项政策有点过急。“如果政府希望房地产经济在低潮中平稳过渡，那应该有一个过渡的政策”。陈洁鸿所说“过渡”的意思是“温和”。她认为，政府正是基于挤压泡沫才欲出台新政策，因而新政策任何一个层面都应该不会冲击北京房地产市场。

　　“政府应该不会有过激的政策。”陈洁鸿相信。

　　现在包括房地产商和消费者的大多数人唯一能做的只是在观望。