政府声音

　　泰晤士河开发模式？

　　——浦江两岸开发办主任余力谈上海政府如何引导“两岸开发”

　　经过浦东开发这13年，上海政府在开发建设的市场运作方面积累了不少经验

　　采访/本刊记者戚娟娟

　　激活“滨水经济”

　　《中国企业家》：请您从上海城市发展的角度简要介绍一下浦江两岸开发出台的背景。

　　余力：黄浦江两岸开发虽然是近期提出的，但是上海政府很早就在酝酿这件事。浦东开发进入到一定阶段后，黄浦江两岸开发也提到议事日程上来。当一个城市发展到一定规模，往往就要激活滨水经济，世界发达国家基本上都走过(滨水经济)这条路。上海也是这么走过来的，但现在经济发展到一定阶段，很多产业需要提升、城市功能需要置换。所以黄浦江两岸的业态需要重新圈建，有的不适宜在两岸发展了，要让这块土地做另外的用处。

　　从上海的情况看，整个上海的城市中心轴线由东向西，过去以延安路为轴线，从浦东开发到浦西再到虹桥；黄浦江是一条南北轴线，现在如果发展滨水经济，城市两条中心轴线交叉，对上海经济的发展来说，可说是“水到渠成”。

　　变“生地”为“熟地”

　　《中国企业家》：政府对两岸土地开发的总体规划思路是什么？和以往的开发思路相比，这次有哪些新特点？

　　余力：经过浦东开发这13年，上海政府在开发建设的市场运作方面积累了不少经验，这次明确提出政府引导、市场化运作、企业化管理。

　　这次我们采用了一种变“生地”为“熟地”的开发模式。具体说来，就是政府先指定一个、两个代表政府的一级开发企业来做一块地的整体规划和前期开发，它们取得规划许可、立项和用地许可，把这块“生地”变成“熟地”。这样做的好处是避免了“见缝插楼”，是一个整体的规划单元。一级开发企业，比如上海地产集团和申江公司把这个地弄好以后，交给政府，政府收回，然后公开招标，任何开发商要是想在上面造房子，还得去投标，获得这块地。如果条件比较成熟，今年年底内我们要推出一到两块，甚至三块地的招标。这要根据全局的情况来定。

　　另外一个好处是，过去，开发商负责建地，可能会捎带着作一些绿化地，后来这块地的性质就不明确了，但这块公共用地严格来说，应该是政府的。现在我们在开发单元上规划划定以后，从一开始就不容许你私自卖给企业，前期开发建成以后交给政府，是政府的资产，政府通过财政来维护日常营运。

　　《中国企业家》：这种开发模式是借鉴了国外发达国家的一些经验吗？

　　余力：我最近在研究英国开发泰晤士河的战略。英国政府把沿河的一些废弃的码头、仓库作为政府的资本交给一家公司去运作，政府不参与管理，赚的钱按比例返回政府。这家公司有很大的权力做规划，并且为这个规划改变周边交通条件、环境条件。我感觉这对我们非常有借鉴作用。

　　我们的做法与它非常相似：做好一个规划，再来吸引社会资金、私人公司。

　　黄浦江开发最重要的就是，怎么样把它功能重新定位？怎么样把它的黄金价值挖掘出来？这要一取决于要做好规划，二取决于实现规模效应。自从“浦江开发”一说出来，好多的大企业都感觉到：好主意！你出来挑头，我们来做这个生意！但是对我们来说，首先要把大的东西规划好，只有一个大企业诞生了，再有两三家一起竞争，肯定是最好的。

　　《中国企业家》：那么这一二家一级开发企业在整个开发过程中的作用非常重大。

　　余力：它应该是政府全资企业，基本上能够代表政府意志做这些事情，政府不要求它在这上面赚土地的钱。每个区总得有一家，由各区来定，或者一些项目捆在一起给一家企业的情况也有。

　　《中国企业家》：有种看法认为在浦江开发中，会以国企为主导、其他投资者会比较难进入？

　　余力：我想一般传统的观念会这么想，但是各投资者在投标中标的起跑线是一致的。以往认为国有企业效率没有民营企业快，我们现在已经要刮目相看了。我最反对的是国内地产界以往的炒楼、炒地，虚假繁荣。欧美基金公司过来，也许不会要像香港商人要那么大一块地，但是会带来国际一流的理念。《中国企业家》：现在开发办经常遇到的问题或者困惑有哪些呢？

　　余力：梳理一些不符合规定的遗留项目很麻烦。

　　在浦江两岸开发之前，有的企业就已经获得规划、获得土地了，但是两岸开发后，就要对它们建筑的规划参数进行调整，原来容积率偏高的，调下来，原来高度偏高的，也调下来，有的不能搞“兴师动众”的新建，比如外滩源，很大程度上是恢复历史风貌；对符合两岸开发规划、已经开工的工程，我们要督促他们按照进度推进，我们既要照顾到投资者的切身利益，也要让他们符合黄浦江两岸开发的要求，规范运作。

　　有一些不符合要求不能上的项目，我们还要研究对这些开发商的补偿机制，怎么减少他们的损失，但是这中间的情况也很复杂，比如要看你获得的审批手续是不是齐全、是搞经营性的还是非经营性的。

　　现在多数土地还分散在各个企业和单位手中，有的是区级的有的是市里的，我想在规范地开发运作以后，这个问题要在土地的使用权明确归属的同时一并得到解决。

　　资金问题

　　《中国企业家》：现在开发前期投入资金已有多少？如何解决开发资金来源问题？

　　余力：因为投入的面很广，准确估计比较难，但就中心地段22.6平方公里来说，原来说的1000亿也差不多。前期的启动资金有一定压力。但真正转起来后，带动了后面的开发，投资者也是不同的，这就会分解掉资金压力。在一级开发公司的资金投入上，以政府引导、企业市场化运作为原则，政府只给企业一个注册资本。目前来说银行对这个大的开发还是比较支持的，开发初期还是通过银行贷款融资比较方便快捷，当运营一段时间以后，有现金流了，可以通过企业发债，通过市场募集等其他渠道来做。这个土地的增值是客观存在的，投入这一块是不会亏本的。地价的上涨幅度肯定高过通胀幅度，也高过银行利率的上涨幅度。