上海项目将是2002年业绩灰黯的华润置地业绩的下一个亮点？
文/本刊记者李岷
拿到黄浦区的董家渡项目，于华润置地而言，无疑是有开创意义的，这是华润置地决意将触角从北京伸向全国后拿到的第一块土地；对于华润置地董事总经理王印个人而言，恐
怕也是相当紧要，自与华远分手后，华润置地的全国化战略就要从他这儿开始了，而自他2001年9月调任华润置地以来，进入2002年的华润置地日子却似乎变得不太好过，春天，总经理郭钧突然离任，数十名员工亦相继流失，数年来一直立足北京发展的华润置地在上半年几乎没有什么新楼可供销售，营业额同比大幅下滑，此时在2002年5月份，能够正式进入大上海与黄浦区政府签下旧城改造协议、拿到这块亲水土地，也算是王印执掌华润置地以来的一次重大斩获。
但只是一句淡淡的“挺高兴的。”—和他顶头上司、华润集团总经理宁高宁豪气洒脱、激情洋溢、不拘一格的风度有所不同，王印不是一个长于渲染个人感情的经理人。然而在触碰到一个话题的时候，他却显露出在采访过程中的惟一一次略微激动。这个话题是关于华润为何初入上海就能迅速挫败包括新鸿基(当然，王印不会直接点出这个名字)等香港公司在内的大地产商、在董家渡这块令人瞩目的最大的滨江高档住宅区拿到开发权？
“说华润(置地)在上海赤手空拳也好，说华润(置地)有个强大后盾也好，这完全是一个商业运作!”王印几乎喊出声来，“实际上真是没有别的原因，就是政府尽快改造旧城的想法和我们的开发思路搭上了。”
2001年10月，华润置地做出了走出北京的一个标志举动，就是同时向东、西两个城市，上海和成都，分别派出两个工作小组常驻当地考察市场。总部对上海小组的明确指令是：一定要在一个“好”的地方建产品。郊区项目虽然选择多多，而且资金投入小、开发周期短，初入上海的华润完全可以由此进入上海市场，但是郊区项目的供应量也相应大，“而好的地段的土地供应总是有限的，‘好地段’上的‘好产品’有更大的升值潜力。”
次年2月底，上海小组向华润置地和集团发回董家渡项目招标的信息，了解并测算后，集团拍板，华润置地立即展开紧锣密鼓的夺标行动。其时华润置地在上海甚至都还没有注册公司，上海工作小组组长陈凯代表总部负责和黄浦区董家渡建设指挥部谈判。
“政府关心三个问题：一是开发商的资金实力，这个项目的投资高峰将达十亿元，如果开发商到时不能让资金如期到位，政府就做不了拆迁；二是地产公司的开发水平；三是一定要快!”
“华润是不是一家国有控股企业已不是主要问题，我们不能去猜政府到底如何考虑，我们要做的工作是打消上海政府对我们的疑虑。”王印说。
黄浦区一位副区长对王印半开玩笑说，区里哪些建筑他喜欢，哪些建筑他不喜欢，对后者他简直想把它们炸掉。王印知道这位区长在担心什么，很快，他带着黄浦区政府一干客人参观了华润置地在北京开发的凤凰城、华清嘉园、翡翠城等项目。资金方面，上海小组向项目办捧出华润置地在香港上市公司的历年年报，显示自己是一家2001年营业额达到了34亿港元的地产公司，拥有境内外融资能力。
离谈判启动不过两个多月的功夫，王印在北京就接到了董家渡项目到手的喜讯。华润置地将拿出约7.6亿元用来收购6万平方米土地以及安置原有居民迁移，而完成建筑面积达20万平方米的项目，总共则需15亿元，建成后可获得约18亿元收入。
在作规划时，华润置地最后选用了一名同济大学教授和一名德国设计师联手做出的方案。一方面小区主体建筑采用简洁、现代风格，另一方面保留一幢30年代Artdeco风格的礼拜堂及部分完好的1925年石库门里弄，改建为小区休闲会所。
华润只可能比上海政府更着急。原来料想最好今年年底就能预售回收资金的想法如今只能延至2004年3月。华润称，资金筹集是比较顺利的，华润置地在香港向境外银行借钱，利息成本不到2%，大大低于国内水平；放慢项目进程的一个重要因素是政府拆迁的速度不如理想中的快，近一年过去，目前只拆迁了60%。
刚刚在香港发布的华润置业2002年业绩已很不好看了，营业额和利润比前年降低67%、53%，华润置业需要北京以外的业务增长，首当其冲就是上海。“如果董家渡项目明年能售出十亿，上海业务差不多就能占到华润置业三分之一或者四分之一的分量。”王印说，同时他亦明确表示，董家渡项目不会是华润置业介入上海旧城改造的惟一落点。
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