重修上海

　　谁在改变上海的面目？谁可能改变上海的命运？

　　文/本刊记者戚娟娟

　　编辑/李岷

　　“全世界的吊车仿佛都集中在这里了。”这是外国媒体10年前对上海浦东的一句评价，不妨套用此句来描述一下今天各方资本追逐浦江两岸开发项目的景观：“全世界的地产资本仿佛都集中在这里了。”

　　2002年1月10日，在上海城市历史上是一个“大日子”。上海黄浦江两岸综合开发规划在这一天正式启动。当时的市长、现任市委书记陈良宇提出，黄浦江目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能，已不适应上海发展成为国际大都市的要求，要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。这一“跨世纪工程”包括基础设施、浦江开发、城市管理、房地产和交通运输5项内容,前期启动资金将达到1000亿元。

　　这是一声发令枪。自那以后，内地和香港的地产巨头、全球投资基金纷至沓来，饶有兴趣地打量着浦江两岸这块22.6平方公里(后又扩大至73平方公里)的土地，希望能在这场旧城改造、重修上海的盛宴中为自己找到一个席位。

　　我们可以非常轻松地将这份追逐者的名单拉得很长：香港新鸿基、香港恒基兆业、美国洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产公司、美林证券房地产公司、新黄浦、华润置业、世茂集团……

　　温文尔雅的陈良宇在不同场合，不失时机地向世人勾勒了这样一幅远景：5年后，沿黄浦江而上，可以领略北外滩摩天轮和白玉兰大厦的壮观、上海船厂居住区的亲切、“外滩源”风貌重现后与外滩景致的浑然一体，十六铺水上游览中心与老城厢紧密连接的轻松休闲、南浦大桥休闲居住区的安逸宁静、世博会场馆的千姿百态……

　　在不熟悉上海的人眼里，这些地名生冷、抽象，缺乏内涵，然而随着上海在远东乃至世界位势的不断上升，挟雄厚资本和巨大梦想而来的地产商们却可以让它迅速升级为刺刀见红的战场。

　　这项21世纪初在上海启动的浩大工程，也许是上海本地开发商们的近水楼台，也许能让前度在沪折戟沉沙的开发商咸鱼翻身，也许是那些刚刚进军大上海的生猛之师的市场突破口……不管怎样，所有捏着这场游戏门票的人都因巨大的想像空间而不禁有些血脉贲张，当然，他们中的一部分人，最终会感到失落。

　　香港地产商的第二战场

　　2003年1月10日，黄浦江开发的重头戏之一—上海“外滩源”国际发展研讨会上，香港恒基老总李兆基悄然而至，与当时上海市市长陈良宇、副市长韩正坐在一起。这在当时引起人们对恒基地产与“外滩源”关联度的众多猜测。

　　但李兆基仅仅是上海政府的座上宾之一。这两年，他的好朋友郭氏兄弟往来上海，似乎比他更频繁。10年前那一波投资上海热浪中，郭氏三兄弟表现消极，相当谨慎。此时，一向注重香港市场的新鸿基却有了巨大的转变。郭炳江不止一次对外界宣称：“只要条件合适，有机会就去做。”为此，新鸿基取消了多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限。

　　郭炳江恐怕以前没有想过要如此细致地体味上海。在2001年一个寒冷的日子里，他走进1923年建成的汇丰银行大楼。当端详着那些尘封多年才见天日的精美壁画时，这位香港中年人深深地被震撼了。而后，他执意登上外滩钟楼的顶层，长久地凝望着远方。对岸，冬日的浦东天水苍茫。

　　之后，新鸿基掌门人、大哥郭炳湘亲临上海考察，在那次考察中，郭炳湘正式对时任上海代市长的陈良宇提出投资陆家嘴的设想。

　　2002年6月，三弟郭炳联偕夫人再赴上海，会见了陈良宇。那一次，双方的会谈有了许多实际性内容。不仅上海置地集团的老总在座，郭炳联还得到了陈良宇一句话：“你们精心准备，我们一锤定音。”言简意赅。

　　“跟新加坡政府、香港政府比较，上海政府往往走在企业的前面，很有国际水平。”郭炳联啧啧赞叹。

　　新鸿基投资陆家嘴的项目终于在2003年初有了眉目。郭炳湘在年度股东大会上透露，新鸿基以与地产受让方正式签订合同。项目的投资总额由先前预计的60亿-70亿港元扩大到80亿港元，用于发展陆家嘴中心商务区商用及住宅地产项目。此项目占地约40万平方米。新鸿基创造了港资在上海单项地产投资额的最高记录。

　　郭氏兄弟固然招来一片羡慕，但很少有人了解其间细节。据说，谈判进行得异常艰苦。“有几次差点谈崩了，之所以最终没有崩，说实话，是我们太想要这块地了。”新鸿基的高层这样告诉记者。

　　从APEC会议在上海举行后，香港地产商对上海的投资策略开始有了改变，一是开始多元化投资，不单单是商务楼，住宅领域也开始进入；二是投资周期变长。越来越多的香港人不仅把上海当作了第二战场，“第二总部”也在构想当中。

　　一位新加坡投资商感慨地说，“上海市场目前的回报率比起港台、新加坡有优势得多，只要上海有一个房地产项目能做到回报率8%-10%，我肯定会投下来做。”新加坡与香港的房地产投资回报率还不到5%。

　　目前，香港9家最大的房地产开放商均在上海开足马力，其中新鸿基、新世界等对黄浦江两岸则情有独钟。

　　最大的主角

　　其实郭氏兄弟当初属意上海的并不只陆家嘴一块，董家渡即被业内人士认作他们的“滑铁卢”。在浦江两岸的开发规划中，董家渡的定位是：上海市最大的滨水聚居区—“看得见水景的房间”。规划中的董家渡，东依黄浦江，北至复兴路，接近世博会会址，岸线长2公里，陆地面积122.55公顷。

　　“董家渡那块郭氏兄弟来谈了多少次啊，甚至跟上层在活动，想要这块地。方案几乎都是现成的。这是打品牌的一个项目啊。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

　　但是新鸿基目前不得不暂时告负，在董家渡项目上，最大的赢家是刚从北京来沪拓展的华润置地(另两个赢家是光彩事业投资集团与浙江华浙实业)，在总投资约30亿元的董家渡开发规划中，华润置地获得了6万平方米土地的开发权，华润将为此投入15亿元资金，预计项目建后将获得18亿元收入，华润上海公司亦在拿到该项目后匆匆成立。

　　戴德梁行的房地产咨询专家吴少聪评价，“华润的优势在于对国内市场熟悉，班子也很年轻，很多决策比香港开发商及时，高层也愿意帮衬。”许荣茂被认为是另一个与郭氏兄弟命运相似的人。这位《福布斯》中国富豪榜的“榜眼”中意黄浦江两岸开发规划中的另一黄金地段—北外滩，打算投资100亿元用于中央商务区建设，早就不是什么新闻。可是在2003年1月8日，北外滩综合开发正式启动时，官方发出的消息却是，虹口区分别与上海申江两岸开发建设投资(集团)有限公司和上海中远三林置业集团签署了合作协议，成立上海申江北外滩开发建设有限公司和上海中远三林北外滩开发建设有限公司，参加北外滩综合开发的具体项目。时任上海市副市长的韩正亲自揭牌。

　　消息传出，很多人直呼“大跌眼镜”。不到一年前，北外滩所在的虹口区负责人透露的情况是，正在与4至6家香港著名的房地产公司接触当中，短期内将与1至2家香港公司签订开发协议。

　　显然，在此次北外滩开发权的争夺中，许荣茂不及印尼商人林绍良行事灵活。林是印尼三林集团主席，2001年5月，他到上海考察，并会晤高层。在与中远集团接触半年后，三林集团正式入股中远置业，与中远集团并列成为第一大股东。一家超大型国企旗下的房地产公司顺利实现了股权多元化，而林绍良则顺理成章地进入了“重修上海”的阵营，在北外滩分得一杯羹—比他的香港对手们省力得多。

　　一个能被非常容易观察到而且理解的事实是，游戏的核心部分在各家国有企业之间有条不紊地进行。除了董家渡、北外滩等项目，另一些事例是，黄浦区下面的新黄浦拿到了炙手可热的“外滩源”的一级开发，而黄浦江两岸综合开发总体规划中第一个进入实质性运作的项目财富广场的投资商则为上海房地(集团)公司——上海房地集团是专为整合房地产格局而度身定制的上海旗舰企业，由中星(集团)有限公司、闵虹(集团)有限公司、房地(集团)公司的等老牌房地产企业组成，注册资本高达40亿元。

　　不过即便这样，其间未尝没有惊心动魄的商业缠斗。上海实业集团的副董事长陈伟恕微笑着告诉记者：“格局远没有完全形成，还会有各种戏剧性的变化。”

　　本地的民营房地产开发商在“重修”上海的一流角色行列里集体缺席。

　　据香港戴德梁行统计，在上海房地产企业里，一级资质企业仅有100来家，投资额和商品房销售量还不及全市总量的20%；其余近4000家企业中，不少注册资本仅500万元；而资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家。

　　和君创业研究咨询有限公司执行董事长李肃说，在上海的土地政策进一步透明化之后，房地产的产业特征正处于由关系主导向资本主导转型当中，新的土地资源的分配机制无疑大大提高了资本的门槛。从前，在土地获取上，本土开放商有优势，但随着土地市场的透明化，今后谁的资本实力强，谁就将在土地获取上有优势。

　　“现在上海房地产，是兵荒马乱的市场。”戴德梁行的吴少聪笑呵呵地评价。每人都有机会，只是区位不同。在大兵压境的上海房地产市场，本地的开发商目前主要能做的，就是面对上海市民的中低档住宅开发；而各家国企捎带着小部分的外企，似乎正排定座次，开始分食浦江两岸这块巨大的蛋糕。

　　看得见的手

　　2003年4月11日上午，上海市政府多功能厅，上海市黄浦江两岸开发工作领导小组会议召开。这是自2002年1月黄浦江两岸综合开发启动以来的第二次会议。

　　这是一次典型的上海市政府内部性质的工作会议，上海市市长、黄浦江两岸开发工作领导小组副组长韩正率领市、区一班政府官员齐齐落座，参会企业很少，主要是政府指定的对沿江土地进行一级开发的大型国有企业及在两岸占据土地较多的企业集团。会上，杨浦区区长岑富荣提出：“历史遗留问题怎么解决？……杨浦大桥下面的一块地皮是在两岸开发启动前批的，但现在他们不按规划乱盖房子怎么办？”这句话让之前一直没在会上发言的韩正情绪一下激动起来。“市级单位乱造房子？责任是谁？”韩正厉声环视四座，“反复强调过两岸开发要和委、办联手，单靠区里承担不行。”

　　工作会议结束前，韩正做了长达22分钟的讲话。讲话中反复出现的关键词句有“市区联手”、“任何人不能违反规划”、“速度、质量、长远利益”等等。

　　尽管黄浦江两岸的综合性大开发尚处起步阶段，上海市、区政府正面临着许多事前难以预料的障碍和困惑，但是政府这只强势、高效的手，却始终不曾放松对上海房地产市场的引导和掌控。

　　正是在这只手的控制中，上海房地产少了很多悬念。2002年12月，黄浦区政府与上海市地产集团等签订南外滩8号地块和福佑路地块、露香园路地块的开发协议。会上，市长韩正的一席话可以说为上海政府与房地产开发之间的关系做了最好的诠释：

　　“今后在房地产市场上，政府将以地产开发为主，少参与或不参与房产开发，最终实现地产与房产开发的分离。此外，房产开发的游戏规则要变，容积率不再由房产商说了算，必须遵守政府制定的规划。”

　　“土地市场由政府主导，上海要建世界级城市，要吸引更多的外来投资，关键要降低商务成本，而商务成本很大的一块就在土地成本。土地一级市场必须由政府控制，要建立土地资源的储备和调控机制，否则土地成本过高、无序混乱的状况难以改变。提倡熟地流转方式，也是降低商务成本的重要手段。”

　　不止一位上海房地产的圈里人这样评价：“韩正的作用非常非常重要。他担任分管房地产的副市长时，上海大的房地产集团形成、大的地域开发规划启动。”

　　可见，许荣茂未来不是没有可能从申江和中远手中租到土地。这一场胜负还没见分晓。今朝拼得你死我活，明天未始不会干戈化玉帛。既是对手，也可能成为战友。既然沿江开发的面积在短期内即扩大了三倍，那么，这73平方公里土地上，谁能料定不会再有变局？二级市场或许是一个更加难得的机会。

　　仔细揣摩上海房地产的特征，多少暗合、或者说揭示着上海经济模式的走向：强势政府主导下的市场的完全开放。—这显然是一条既不同于香港、也不同于新加坡的道路。

　　“重修”难题

　　提前入席者--罗康瑞的新天新地

　　欲翻身出头者--新黄浦能抓住这次机会吗？

　　左右逢源者--中远三林许荣茂眼前杀出的“程咬金”？

　　新进者--华润置地的上海“处子作”

　　边缘者--证大冷眼旁观

　　政府声音