2003-4-224:16:13□本报记者陆昀
物业管理费始终是牵动千家万户的敏感问题，也是近年来房地产投诉中的一大热点。无论是商品房还是经
济适用房要想保值升值都离不开良好的物业服务和维修管理。2001年，北京规定产权人需交纳占购房总价款20％的公共
维修基金，替代以往规定缴纳的大修费和38.7％的房屋公共部分中修费用于房屋的大修和公共部分的中修。同时规定，产
权人
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如委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取有关文件规定的61.3％的自用部位中修费。
很显然，业主对自己房子的自用部位的中修费存在委托和实时付费两种选择。61.3％的中修费在普通的甲乙住宅
物业费中所占比例不算小，将委托统交改为实时付费，即“分收专用”的要求目前已在北京一些社区中被提出。近日，北京甲
级住宅社区太阳园的业主委员会及太月物业管理有限责任公司根据《北京市国土资源和房屋管理局关于建立公共维修基金后中
修费收缴等有关问题的通知》(京国土房管物字【2001】1330号文)的新政策，对于已收缴的物业费中包含的61.3
％的自用部位中修费采用了中修费、物管费分离的全新收费办法，规定，已缴纳公共维修基金(大修费及房屋公共部分中修费
)的产权人，如在2002年未发生中修，其物业费的收费标准可以从原物业收费标准2.373元／月／m2中，将61.3
％的自用部位中修费剥离，按1.783元／月／m2交纳，多收取部分的中修费在2003年度物业费中冲抵；已交纳20
03年度物业费的产权人，其61.3％自用部位中修费则统一在2004年度物业费中冲抵。如业主尚未缴纳公共维修基金
(贷款购房业主)，2002年度、2003年度的物业费仍按根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京
价房字【1997】第196号和京价房字【1996】第274号文)测算的、包含61.3％自用部位中修费的收费标准
交纳。据太月物业的负责人表示，该公司将物业管理费用与61.3％自用部位中修费分离的新收费办法是由社区业主委员会
提出，经物业公司、业委会共同协商，经北京市国土资源和房屋管理局认同后实施的。物业管理收费问题关乎千家万户，太阳
园率先采用的新的收费方法将物业费的使用进行了更为合理的细分，产权人由此可以不必在户内房屋主体结构、门窗、地面、
设备管线等完好期预先交纳大量的中修费了。4月初，该做法一经推出引起了北京众多商品住宅小区的强烈反响，可谓“一石
激起千层浪”许多小区的业主提出“要向太阳园学习”，希望物管公司采用太月物业公司的收费办法。此前已有消息，北京市
正在拟订新的“物业管理收费办法”。记者通过北京市物价局了解到，今后北京的物业管理费用将分为由政府定价的公共服务
和由市场调节的特约服务两大部分，而此前未加明确规定的与常规的物业管理费用混交的61.3％的户内自用部位中修费将
在“新办法”中归入“特约服务”部分。物价局房地产处的王处长表示，太月物业目前采用的新的收费方法与政府即将出台的
“物业管理收费办法”的有关规定是一致的。北京市国土资源和房屋管理局物管处的负责人也表示，将常规的物业管理费用与
大、中修费分离的做法使维修费专款专用，可减少物业管理环节上的纠纷，是政府所要求和支持的。显然，北京市物价局和房
管局对太月物业的做法是肯定的。然而，不少物业公司在太月物业公司推出新的收费办法后备感压力，但表示仍将采用以往“
混收混用”的办法。北京市物业管理商会会长、均豪物业公司老总于庆新认为，太月物业公司的做法是件好事，但目前不太容
易推广，其问题在于缺少可操作性政策的支持。目前北京市的物业管理公司普遍感到按现行的“196号文件”取费，不但收
入项少，与支出项不对等，而且收入项中很多项目的取费标准不够合理。现行政策中缺少营业税收、物业管理公司利润税收、
公共区域能源费、社区文化活动经费及一些监控费等必须支出的项目，而且现在规定的3元—5元／户／月的保安费、0.5
5元／m2，年绿化费的标准太低，根本无法满足实际发生的费用要求。于庆新认为，由于北京的现行收费政策落后、背离了
市场要求，致使物业管理公司在实际运行中处于“合理不合规”的“混收混用”状态。多数物业管理公司面对业主的压力，坚
称要以政府的具体规定为准。太月物业公司作为首个走向“分收专用”之路的公司，实际上已经深切地感受到来自于市场及同
行的压力。该公司方面表示，“分收专用”需要新政策的强力支持。据该公司介绍，“分收专用”将使太阳园的物业管理费总
的减少20％以上，北京市的新收费办法如能相应增加园区管理必须支出的一些缺项，合理调整保安、绿化、维修人员的取费
，细化、明确中、小修范围，物业公司则能保证服务水准不降低，走向长久、健康的发展道路。物业管理费的“分收专用”趋
势已定，然而，新政策的出台无疑成为牵动市场变化的关键。(22C3)
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