房地产开发贷款收缩 开发商遭“晴天霹雳”

　　王晓华 刘振冬

　　为防范风险，央行不久前提出房地产信贷要软着陆，不少银行已开始收缩房地产开发贷款。业内人士认为，70%的房地产商将受波及。对于没有土地储备、资金实力不足的开发商来说无异于“晴天霹雳”。

　　据了解，如今土地招标拍卖，少则几千万，多则上亿甚至几亿元，虽然可以分期付款，但付款期限严格，而且“四证”不全，将难以贷到款。有业内人士预测，此次政策变化可能会促动高价房、长期空置房的价格下跌，从而导致整体房价下调。

　　今年以来，要求控制房贷风险的呼声日渐高涨，一些银行也纷纷动作。工行将加强对开发贷款的总量和比例控制，把当年开发贷款与个人住房贷款的比例掌握在1：4左右，资金主要通过收回再贷投入房地产项目。而且，还将严禁流动资金贷款进入房地产领域。建行对房地产开发企业资质、自有资金比例、建设项目的合法性、合规性审查更加严格，对不符合信贷条件的企业绝对不发放贷款。农行、中行等也都加强了房地产开发贷款的管理，对开发商的资质审查更加严格。

　　一位业内人士告诉记者，70%的房地产企业可能都会受到影响，特别是一些滚动开发的楼盘，大部分资金在前期已经投入，正是需要大量贷款的时候，项目的进程将受到较大影响。但由于银行加强控制是近期开始，所以主要是新开盘和将要开盘的项目从银行贷款的难度提高，已开盘在售的开发商受到的影响较小。

　　据了解，按正常的开发模式，一个项目中房地产公司应有的自有资本金最少也要占整个项目总资金需求的30%，另外20%至30%靠预售资金，其余则是靠贷款。但目前许多开发商可能达不到这一比例。很多价值几个亿的项目，开发商通过各种手段，几百万的资金就能启动，这种靠玩“空手道”发家的房地产开发商在房地产开发贷款紧缩的形势下将举步维艰。

　　一位项目公司的老总已明显感觉到房地产开发贷款紧缩带来的压力。但他认为这是件好事，可以整顿清理房地产市场，因为这个市场太混乱了，房贷中的一些操作十分不规范。从长远发展的角度来看，要保持房地产业的高增长，也是时候清理了。包括他们公司在内的一些开发商已经开始积极寻找对策。

　　对银行这样的政策调整，一些实力雄厚，在当地市场上起主导作用的大型房地产企业表示欢迎。天津某大房地产开发企业的老总在谈到这个问题时说，这对市场的长期发展是好事，提高了行业准入门槛，规范了房贷操作，从而促进整个行业的健康发展。他还说，银行的房地产开发贷款的调整也是相对而言，小开发商确实比较困难，但像他们那样的大公司贷款反而更容易了。公司现在有20亿元的信用额度，目前还用不完，可还有银行要求放贷给他们。银行紧缩银根只是对资信差、项目差的开发商，其实看好房地产业的整体态度并没有发生变化。

　　全国住宅产业商会会长聂梅生教授认为，房贷紧缩是在去年房地产出现过热迹象的背景下，中央政府开始加强对房地产的宏观调控的措施之一，其他如国土资源部在土地方面、建设部在房地产结构方面的宏观调控也已经开始了，这一整套的措施，对房地产业的发展是好事。目前，我国有3万多家房地产开发企业，良莠不齐，很多企业操作不规范，完全靠银行贷款运作，所有的风险都集中在银行体系，这对于整个国民经济都不利。通过调控，特别是紧缩房地产开发贷款，必然促使规模小、资金实力弱的企业退出市场，达到净化市场环境的目的。另外，这样也可以促进其他融资渠道的开辟，比如债券、信托等，从而使整个产业走入正轨。