2003-4-183:39:51口林华
伴随着个人住房贷款需求的不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金的出现，给商业银行资产负
债管理埋下风险“地雷。2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极
推进住房贷款证券化”。这似乎显示，在我国探索近10年的住房贷款证券化，正向我们走来。试点举步维艰早在1992年
海南推出
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“地产投资券”以来，我国住房贷款证券化一直行走在政策的边缘。进入20世纪90年代中后期，住房贷款证券化
的呼声也越来越高。1999年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成
研究小组，并提出住房贷款证券化试点方案。据知情人士透露，2000年9月、10月间，中国建设银行、中国工商银行被
央行正式批准为住房贷款证券化试点单位。截至2002年12月份，两家银行已连续3次向央行及国务院上报住房贷款证券
化试点方案。该方案的核心是，拿出部分优质住房贷款资金作为统一的“抵押库”，再以银行的名义向社会发售住房金融债券
。住房金融债券的认购人第一步是机构投资者，然后逐步向社会公众开放。其实，央行对推进住房贷款证券化的态度很鲜明，
认为是启动我国房地产市场的突破点。对两家银行的抵押债券模式(即表内融资)表示认同，并考虑今年上半年，由两家银行
率先在京沪两地推行住房贷款证券化业务。健全法制环境有关专家指出，住房贷款证券化似乎又还原至可行性分析论证阶段；
推行这种全新融资行为的关键是完善国内金融基础环境。住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资
者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而，
我国现行《证券法》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难
度。同时，在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》，由于这两种法规在国内出现的时间还不长，
实施过程中难免存在种种困难。例如，《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当
事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。因此，现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之
急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在
的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券
化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。构建信用评估体系独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。
由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立
资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构
，为银行在开展住房贷款业务过程中埋下风险“地雷。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规
范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
完善金融交易网络作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网
络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银
行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！住房贷款证券
化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等
多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。打
开另类通道等待完全放开住房贷款证券化业务，似乎还需要一个过程。于是，一些先知先觉者开始在现有法律允许范围内推行
“准住房贷款证券化方案”。据中国建设银行相关人士指出，建行准备在没有相关法律规范的背景下，推出可行的住房贷款证
券化方案。向央行呈报的试点方案核心是在建行内部搞一个“壳”(即SPV)，将建行优质的可证券化的住房贷款资产拨进
这个特殊的SPV中。这位人士强调，资产证券化过程是将可证券化资产转移到特殊目的载体(即SPV)中。国外对SPV
有专门法律进行规范；而我国《公司法》、《担保法》都没有对SPV进行规范的条款。建行搞这个内部的SPV，其实是想
在现有法律环境下推出住房贷款证券化业务。另外，中国建设银行落子上海，在2002年3月与澳大利亚麦格理银行集团合
资成立中国首家房贷服务公司———麦格理管理咨询(上海)有限公司。分析人士认为，外资金融机构对中国住房贷款市场早
已虎视眈眈，意欲在住房贷款证券化领域有所作为。而目前中国金融机构13.3万亿元信贷消费中，住房贷款仅有10％，
如此大的资产规模已经足以具备实施资产证券化的条件。麦格理管理咨询(上海)有限公司负责市场拓展的总经理周九洲表示
，麦格理看中的是中国建设银行在国内住房贷款市场的“领头羊地位及率先试点住房贷款证券化的先兆。在将来中国政策许
可范围内，确保麦格理银行在中国住房贷款证券化过程中的“领头羊”地位。值得提及的是国内金融机构试水住房贷款证券化
“第一单”。2002年9月12日，由重庆新华信托与深圳商业银行合作开发住房贷款资金信托计划在深圳推出。这应该算
是新近问世的第七个资金信托产品，也是解禁后信托业与银行的首度亲密接触。据新华信托方面透露，这份住房贷款资金信托
计划的基本结构是，新华信托通过设立信托计划的办法，募集投资者资金，用于购买深圳商业银行的住房贷款债权；投资者可
获取住房贷款债权的利息收益和其他收益。该信托计划推出仅5天时间，就已经预售1个亿，包括北京商业银行、南京商业银
行等金融机构近期向新华信托表达了合作意愿。虽然经济上的收益仅有0.75％的管理费，但是新华信托更看重信托业重出
江湖的信誉再造及未来收益。深圳商业银行有关人士表示，这一住房贷款资金信托计划，可视为两家机构抛出的“试金石”。
据权威人士分析，中国住房贷款证券化“第一单”的面世，意味着这种新型融资方式在中国的开始。而此前民生银行
获得国内首家开办信贷资产转让的业务资格，并于近期在上海开展这项业务，似乎显示中国建设银行及中国工商银行证券化方
案被打回后，资产证券化的冰冻局面又开始有所松动。(18C1)
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