内地银行收缩住房信贷 信托业图谋趁虚而入

　　对信托业来说，银行收缩住房信贷是个不折不扣的好消息。日前，中煤信托投资公司便“趁虚而入”，推出一个名为“北京市车公庄危改小区贷款项目”的集合资金信托计划。信托计划将由中煤信托主要以贷款方式发放给北京隆盛房地产开发公司，用于规划建筑面积达22万余平方米的车公庄危改小区项目的开发建设。

　　中煤信托董事长王忠民介绍，信托计划的期限为2年，信托计划项下的信托合同不超过 200份，加入信托计划的资金应不低于人民币25万元，信托计划规模不超过人民币1亿元。预约期4月10日到4月16日上午，发行期从4月17日到2003年4月25日。信托计划将用于车公庄危改小区项目的开发建设，中煤工业进出口集团公司为信托计划提供连带责任保证担保。

　　据了解，该信托计划资金将以贷款方式发放给隆盛房地产，贷款期限为2年，年利率在央行规定的同期银行贷款年利率基础上上浮20%，目前为6.588%，按季付息，贷款本金在贷款期限届满之日返还。信托收益主要来自贷款项目的利息收入，在扣除应由信托财产承担的费用、税费后，预计受益人获得的年收益率不低于4.6%。与银行2.25%的两年期存款年利率、2.32%的三年期国债年利率相比，该信托的收益率的确比较诱人。

　　一些信托业人士认为，房地产信贷的调整，是对房地产业重新整合的过程。对信托业虽然谈不上大的利好，但银行融资渠道收窄以后，信托肯定将在房地产业发挥更大的融资作用。自从央行要求控制房地产信贷以来，与信托公司寻求合作的地产商明显增多，曾有几十家房地产公司找过他们。但信托也要有所选择，既要选择收益率高的项目，又要视风险在可控范围内才能接手。

　　某银行房贷部门负责人说，中国房地产金融体系初步构建，其中还缺乏很多产品，包括一些金融衍生品。现在除了贷款，金融支持房地产业的工具还很少。在住房信贷政策调整的同时，如果没有配套金融服务跟进，不利于房地产业的发展。

　　某信托投资公司老总认为，原来基本上只有银行一个渠道投资房地产，现在银行收紧房地产信贷，信托正好可以成为有益的补充。毕竟信托运作比较灵活，它的制度安排也有优势，可以为房地产业提供新的融资通道。而且，虽然信托可能是更灵活，手续更简洁一些，但在风险控制的要求上，信托不会低于银行。因为信用对信托公司同样很重要，如果不对投资者负责，投资者就不会购买信托产品。但是与银行比起来，信托控制风险的手段灵活一些，一些银行不能做的项目，信托投资公司敢于接手。

　　他介绍，信托参与房地产的方式很多。首先，可以为房地产信托设立资金信托，以贷款信托的模式介入房地产，当然房地产公司要有足额的抵押贷款。还可以用股权投资信托。此外，还有房地产资产证券化模式。虽然有些房地产缺乏流动性，但可以通过信托的模式做证券化处理，也可以叫做信托化处理。信托设计、运作的灵活性，为其参与房地产业提供了便利。

　　但也有业内人士认为，信托为房地产业融资有一定难度。行业特征决定了房地产业的投资较大。如果一个信托计划为地产商提供2亿元的融资，限于每份信托合同发行不能超过200份的要求，每份信托合同的金额要达到100万元。而且，要投资者拿出这么一大笔钱，融资成本也不低。目前发行的信托产品，70%对个人，30%对机构。从一般投资需求讲，8%的利率，机构才感兴趣，现在利率较低，有6%的利率机构就感兴趣，但这个收益率对信托公司来说并不低。

　　作者：刘振冬王晓华作者单位：经济参考报