中关村写字楼指数深入解读：租价略降售价走高

　　“国内企业园外办公”，这里是中关村地区写字楼市场遇到的最尴尬的现象，其中原因何在？9月11日，伴随着中 关村写字楼指数诞生而出台的一份指数分析报告透露了一些深层次的原因。分析报告积累了中关村写字楼指数2001年3月 到2002年6月的相关数据，并通过与有关指数的对比分析，探讨了中关村写字楼的现状和发展前景。

　　租价略降售价走高

　　分析报告指出，从2001年3月到2002年6月共6个季度的中关村写字楼租金指数和中关村写字楼价格指数的 数据和走势图来看，中关村写字楼租金指数上下波动不超过5个点，表现比较稳定，在2001年第二季度和2002年第一 季度出现相对显著的4个点的跌幅，之后的下一个季度基本能够快速回升，不过一个明显的趋势是，每次的高点和低点都处于 缓慢下移的过程中，显示中关村地区的写字楼租金水平存在缓慢下降的趋势，在新的刺激因素出现以前，这种趋势有继续的可 能。

　　与之相对的是，中关村写字楼价格指数除了在2001年第二季度小幅下跌1.20点外，之后连续保持了四个季度 的稳步走高，其上升速度在2001年第三季度、第四季度、2002年第一季度保持了0.6点的较高上升速度后，在2002 年第二季度升速有所回落，为0.18点，不过指数却达到了100.78点的阶段最高，显示中关村写字楼销售价格目前处 于稳步走高过程，并有继续的趋势。

　　通过以上简单地对中关村写字楼价格指数的分析不难看出，在指数走势相对稳定的前提下，北京地区和中关村近一两 年的写字楼租售数据还是存在相当的差别。

　　从租价看，北京地区总体写字楼租价自2001年以来处于低位徘徊状态，且反弹力度有限；而中关村地区的写字楼 在租价上虽然也保持了平稳态势，不过其总体趋势处于下降，而且上下波动幅度相对较大。

　　从售价看，北京地区总体写字楼售价自2001年第一季度以来一路走低，下降幅度基本为1个点；而中关村地区的 写字楼在售价上则稳中有升。

　　中关村写字楼市场走势缘何存在“错位”？

　　中关村地区写字楼市场与北京整体写字楼市场走势上“错位”的原因是多方面的，其中最本质的原因还是写字楼的终 端用户——企业的自身特点的不同。

　　中关村写字楼指数分析报告指出，中关村企业独有的特点形成了该地区写字楼租价走低、售价走高的格局。从中关村 企业构成看，存在明显的“两多”特点，即新办企业多、股权多元化企业多。这“两多”将直接导致以下情况发生，即新办企 业从企业的积累和发展角度出发，可能向已经运营相当一段时间的出资方等有关方面寻求特殊支持和照顾，而临时借用或者低 价获得关联方提供的办公地点是最直接的选择。而得到企业获得一定发展并积累相当资金后，从资产结构以及成本控制角度出 发，也倾向于自己购置办公楼。而这将间接导致企业租房的积极性下降，购房以及建房热情高，从而促成了写字楼售价的走高 和租价的下降。

　　此外，分析报告还指出，中国入世、CBD建设、中国申奥成功等重大事件，对于北京地区总体的房地产行业构成利 好预期，同时，市政府在土地开发政策、房屋销售上也采取了一定的刺激手段，从而较大刺激了写字楼的供给以及国内企业的 较好前景预期。这也解释了北京地区写字楼在去年第二季度售价略降而租价上升的现象。相反，自1999年尤其是2000 年以来，以美国纳斯达克市场大幅下跌为标志的高科技热潮消退，则是中关村地区2001年第一季度到第二季度写字楼租价 售价“逆市”双双下跌的直接原因。

　　中关村最需要什么样的写字楼？

　　分析报告指出，相当多的中关村科技园企业采取园外办公的主要原因是，写字楼数量与品质存在缺陷。

　　据统计，包括写字楼、酒店、商住公寓在内的中关村办公用房一共有193万平方米。其中，日租金每天在5元以上 的占30％，3-5元占25％，3元以下的40％。整体的出租率约为80％。但考虑到接近一半的办公用房属于租金在3 元以下的偏于简陋、物业管理一般的办公用房，有相当一部分企业比较难以在中关村找到合适的办公地点。

　　有统计数字显示，目前中关村IT企业有39％的企业在政策区以外有办公面积，据估算不少于100万平方米，这 个数字已经超过中关村现有办公用房面积的50％。可以说，总量上写字楼数量的缺乏和非专业、管理一般的准写字楼的大量 存在，对后期中关村写字楼发展提出了较大挑战。

　　分析报告由此指出，高品质并能适应中小型成长企业特点，将是中关村写字楼未来的主要特征。大客厅、适合商住两 用的物业，将是中关村中小企业的最爱。而在2002年6月初，中关村科技园区海龙大厦对面的中关村科技贸易中心商铺， 开盘销售均价便在9.5万元／平方米，其二层甚至报出了每平方米13万元的天价，这同样充分说明新兴高档楼盘在中关村 有着巨大的市场。

　　中关村写字楼商会秘书长刘志硕此前曾指出，2001年中关村新增企业3060家，2002年新增企业将不低于 3000家，一直到2003年之前，中关村写字楼供给的存量增加比例，不会高于新增企业注册的比例。也就是说，连续若 干年间形成的写字楼供给缺口，要在2004年才能够持续地得到弥补。

　　由此看来，中关村写字楼市场前途广阔，而中关村写字楼指数也将引导更多的开发商顺应市场潮流，建设更适合市场 需求、更高品质的物业。□本报记者闻育旻／文