-上海楼市搭上“世博”顺风车 业内预计好日子有望持续到2010年

　　2003-4-92:41:05□本报记者王丹尼杨联民

　　 自去年12月3日上海把“世博”带回家之后，不仅刺激了上海及周边地区甚至外省市的房地产开发商开 发上海房地产的热情，更使得上海的房屋价格走势不断攀升，不但使世博会会址附近的房屋楼盘价格猛增，而且随着黄浦江两 岸联动发展的趋势日渐明朗，沿江地区的新建楼盘都搭上顺风车，销售价位提高，销售形势越来越被看好。今年年初，上海 市 政府宣布，面积达400公顷的上海世博会园区建设，直接投资将达30亿美元。如此大的投资将会改变上海城市的整体面貌 ，而对于房地产业的直接影响，莫过于大市政建设配套的完善，使房产开发更加容易操作，所以说，从目前开始到2010年 ，上海楼市的总体趋势只会上升，不会下降，而且供需基本平衡，不会产生几年前供大于需的局面。借“世博”东风浦西楼价 攀升由上海弘辉房地产开发有限公司开发，沿浦西世博会会址向南1公里的瞿溪路388号“士博汇·弘辉名苑”首期销售在 3月22日拉开帷幕，让销售商感到惊奇的是首期100套房屋在短短的2小时里就全部售空，而且它的价格是均价每平方米 7300元，同样地段在两年之前，售价不会超过每平方米5000元，据该公司销售主管介绍，他们二期销售将在5至6月 推出，到时的均价会达到每平方米8000元，而且他们对这个价格很有信心，并看好整个10万平方米小区的整体销售。这 不能不说是“世博”概念直接造成的该地房屋升值。沾“世博”荣光上海楼市兴旺如果说世博会会址附近的楼盘由于“世博” 概念直接升值，这对于上海整体房地产走势来说，只是一个小概念，从大概念上说，它带动的不仅是世博会会址周边地区，而 且是浦东浦西沿江地区甚至是整个上海地区的房地产销售。上海诚天房地产经纪有限公司董事长张澄说得好：“上海在201 0年之前的房市看好，是由于‘世博’提升了上海的城市地位，城市地位的提高带来了广泛的商机，商机带动了人气，人气带 动了楼市。正因为大上海区域集中了台商、港商、海归一族，加上经济发达地区人员向上海流动，所以形成了上海房屋购买强 有力的支撑点。”他们目前即将开盘的位于浦东陆家嘴中心区域的全装修楼盘“盛大金磐公寓”，由于外延兴旺，保证其核心 地区的价值直线上升，预计每平方米售价将达2500美元。张先生认为，正是因为“世博”，使上海城市形象得以提升，未 来房地产产品的层次必须提高，居住不仅仅是实用，而且要有品位，张先生推断：围绕“世博”的新一轮房地产开发，将会推 动上海房地产业向更高层次发展，向欧美等发达国家大城市靠拢。受“世博”影响房地产开发强劲假如说因为“世博”效应， 使得上海楼市被节节拔高，那么，我们还可以反过来说，正因为近几年来，上海房市保持了量大、价升、基本没有泡沫、价格 与实际价值不相背离的状况，才使得新一轮“世博”房地产高潮呈现了“百尺竿头更进一步”的局面。从来自税务部门的数据 显示，2002年上海楼市延续了上一年的红火走势，房地产增加值超过了14％，增幅高出全市GDP3个多百分点，房地 产业增加值占全市GDP比重已上升到6.4％，房产业税收97.61亿元，同比再次攀升五成。房地产业迅速长成上海的 支柱产业，这个情况是由多方因素促成的。从上海目前人均居住状况来看：2001年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12 .5平方米，如加上外来常住人口，人均住房面积则是发达国家一半的水平；2000年11月上海人口普查时，上海老市区 人均住房仅0.57间，全市人均住房仅0.75间，而发达国家早在20世纪70年代就基本实现了人均一间房的目标。从 上海居民购房能力来看，截至2002年6月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的13.5％，仅占居民全部财产的6％ 左右，说明上海居民仍具有较强的购房能力。从购房对象来看，早在20世纪90年代后期，个人购买住房已占全部住房销售 量的90％以上；2002年1-9月，上海市居民预购住房面积占全部预购面积的75.55％，境外和外省市人士占24 .45％，上海市居民预购住房套数占全部预购套数的77.52％，境外和外省市人士占22.48％，这与上海常住人口 的户籍比例基本吻合。由此可见，上海住房需求远远没有饱和，随着上海经济的发展，上海居民收入的持续增加，上海人口( 主要是外来常住人口)的机械增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。估计未来8-10年，上海对新增住房的需求量将保持 在1500万平方米以上，其中前3-5年平均年需求量将达2000万平方米，2010年以后，上海住房需求将渐趋饱和 。从上海目前房价来看，上海房价相对来说还较低，北京早在1999年新建房的平均价格已超过4000元／平方米，20 00年至2002年新建住房平均价格保持在4500-5000元／平方米之间，而上海2001年新建住房的平均销售价 仅3658元／平方米，预售价首次突破4000元／平方米，达4296元／平方米；2002年全部商品房平均销售登记 价格仅3862元／平方米；预售价达4674元／平方米。近两年来，上海周边地区如浙江省、江苏省等地房价急剧上升， 和上海房价差距在逐渐缩小，而上海正在建设成为国际大都市，成为亚太地区经济、金融、贸易、航运中心城市，但其房价仍 和国际同类城市的房价相距甚远，只有东京、中国香港、中国台北的几分之一。近年来，境外人士大量购买、投资上海住宅， 说明了上海房价仍处于较低水平，所以说，近几年来上海房屋楼盘受追捧，房地产开发发展强劲，是十分顺理成章的，随着上 海城市地位的不断提升，未来8-10年，上海房价将持续微幅上涨。因“世博”拉动供需同步增长上海社科院房地产业研究 中心主任姚宏来认为，上海申博成功，使上海与国际都市目标越来越近，基本上城市地位与香港并驾齐驱，而作为全国的窗口 ，上海会因为人口增多，住宅需求量增加，产业结构优化(第三产业维持在51％左右)而带动办公楼、商业流通用房大量需 求，但是上海总体的供需不会失衡，而处于相对平衡状态，供应和需求呈同步上升趋势。从近两年上海房地产市场新增商品房 的供需情况分析，2001年上海商品房预售登记面积1832万平方米(其中住宅1793万平方米)，分别是2000年 新开工面积的92％和100％；2002年1-9月份，上海商品房预售登记面积1868万平方米(其中住宅1807万 平方米)，分别是2001年全年新开工面积的76％和84％，由此可见，2000年和2001年商品房新开工面积都被 市场消化，按目前状况现在市场需求增加量每年为1500万平方米左右，而未来几年全市商品房新开工面积控制在2000 万-2200万平方米，商品住宅新开工面积控制在1800万-2000万平方米，那么市场供需将基本保持平衡，不会出 现大的波动。(9L1)