要软着陆 不要一刀切：专家学者为消除房地产泡沫支招

　　刘世昕

　　国内一家热门网站近期做了这样一项调查，“房地产市场有没有泡沫？”两万多张投票中，70%以上的人认为有泡沫。其实，学者、政府部门以及地产商们关于“房地产市场究竟是已经形成泡沫，还是只是过热”的唇枪舌剑已经进行了不短的时间。

　　不管是“泡沫论者”，还是“过热论者”，大多认为，房地产市场存在这样那样的问题，但基础和条件与上个世纪90年代初的“房地产热”截然不同。当前，政府对房地产市场的宏观调控，应实行软着陆。简单的行政手段一刀切，可能引起市场的大起大落。

　　别墅叫停到底是利空还是利好？

　　今年2月，国土资源部紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，对过量供应的地方，要认真进行清理。禁令一出，在房地产市场引起不小的波澜。

　　政府部门解释，近一段时间，一些地方别墅建设过多，住宅产品出现结构性失衡。对别墅发展的限制，是控制土地浪费的重要手段。而一些业内人士却在担忧，一道禁令把所有别墅都一棒子打死，很难说这种做法是不是符合市场规律。毕竟，市场上对别墅还有需求。

　　事实上，手里握有别墅土地的部分开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇。据说，一些大城市的开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜长期关注国内的房地产市场。她说，采取“一刀切”的手法封杀一切别墅是有问题的。目前，我国房地产市场过热是局部的，就拿别墅来说，有的地方的确呈膨胀势头，有的地方可能还没有起步，一棍子打死的做法遏制了正常的需求发展。

　　房地产热中有没有合理因素？

　　不久前发布的《中国行业景气分析报告》称：“国内区域性房地产泡沫已经出现。”报告解释说，判断房地产泡沫的标准有“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀升或持续居高不下，房地产投资所占比重偏高及房价收入比明显偏高，并且持续两年以上。

　　房地产泡沫论的主张者往往用杭州年年走高的房价来支持自己的观点。据浙江省城调队统计资料显示，杭州商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，杭州是国内房价涨幅最高的城市之一。

　　什么原因使得一个省会城市的房价节节攀升？国土资源部奉命前往调查并在近期提交了调查报告。

　　这份报告出人意料地强调，“表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成分，并非虚涨，不能笼统地讲杭州市房价高。”国土资源部官员宫玉泉分析道，合理的成分是指，老市区房地产供给严重不足，本市人口和外来人口需求旺盛，两方面的原因导致杭州房价必然上涨。

　　汪利娜认为，从全国范围来说，房价上涨也有合理因素：近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度松动三大政策刺激了居民购房。从房地产持续投资热点的分布来看，主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。

　　正因为房地产市场过热中还有一些理性的因素，过热是局部的，所以不少学者和政府部门都提出降温或者挤泡沫不能一刀切。

　　有学者认为，目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10%的警戒线，这是房地产泡沫的标志之一。汪利娜分析说，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，意味着供给与需求的不匹配、占压银行资金多，但不能一概用空置率说事。以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。还有，地区经济实力的不同，对空置商品房屋的承受能力也大不相同。

　　政府手里有哪些牌？

　　虽然房地产市场究竟是否存在泡沫尚无定论，但相关部门已经陆续出台各种旨在规范市场的文件。

　　去年，建设部等六部委下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。这是近年来国家六部委首次联手调控房地产市场。之后，国土资源部和监察部又联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。

　　今年国土资源部连出重拳，要求清理各类园区用地，加强土地供应调控，加大监管力度，防止少数开发商圈占大量土地，浪费资源和冲击市场。

　　针对房地产市场存在的供给结构失衡，专家建议，最重要的是从土地源头入手，规范土地市场，加快建设有形的土地市场，避免“黑箱”操作。政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜。政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税制，抑制奢靡之风泛滥。