-银行贷款门槛步步加高 地产商试水基金市场

　　2003-4-23:05:56□本报记者陆昀

　　 去年以来，许多房地产商借助资本市场壮大企业。有消息表明，2002年至今，已有约10家房地产企 业成为上市公司的第一大股东，而通过买壳进入资本市场的房地产公司不胜枚举。此外，房地产信托、类基金式的房地产投资 公司、房地产私募基金等多种与房地产金融相关的业务机构也不断涌现，瞄准房地产市场，呈现强势出击的态势。地产商为何 纷纷涉足资本市场？银行贷款越收越紧自2001年6月16日，央行限制商业银行对开发企业项目贷款的规定出台后，开发 商从银行取得资金支持的难度越来越大。今年以来，各商业银行明确强调不能以企业流动资金贷款的名义做开发贷款。同时， 目前央行和各商业银行正在商讨提高个人住房贷款安全性的具体方案。对于目前手中储备着大量土地的开发商来说，银行对开 发贷款和个人购房贷款门槛的双向提高，很可能意味着项目甚至企业的死亡，寻求新的资金支持自然迫在眉睫。地产基金投石 问路在向银行直接融资渠道不畅的情况下，房地产企业自然会向资本市场寻求资金。很多企业均在着手“首发上市”或“借壳 上市”。据了解，眼下仅北京地区就有北京天创、泰跃集团、鹏润集团、万通实业、华普集团等一批房地产公司进入资本市场 。最近，西安地产巨头高新地产也以10亿元的高昂代价成为沪昌特钢的大股东。然而，房地产企业目前能够满足“首发上市 ”要求的企业少之又少。由于房地产企业的产品从开发到竣工验收大约需要两年时间，而房地产项目的预售额在项目未完工前 不能算作企业利润，大多数房地产企业都达不到“首发上市”，要具有连续三年稳定均衡盈利记录的财务要求，而无法上市。

　　伴随着市场的需求，近年来，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。据了 解，自去年起，北国投、上国投、上爱建、厦门国投等信托投资公司都十分看好房地产开发信托业务。北国投有关人士透露， 今年北国投根据房地产市场的需要，特别成立了房地产信托部，将通过信托计划为房地产企业前期开发或后期装修提供“过桥 贷款”，以解决开发项目3年至半年内的短时资金缺口。伟业资产管理公司经过两年的摸索，建立了阶段性股权质押和物业面 积抵押相结合的资金保障机制，已推出阶段性股权投资业务(阶段性资金拆借)。该公司已为两个项目提供了资金。另外，伟 业公司还成立了一家类基金式的房地产投资公司———京伟业置业房地产有限公司，采用投资公司的运作模式，为房地产开发 提供房地产私募基金。据了解，目前该基金委托四大商业银行作“托管”支持，伟业在投放基金时，根据投资人的要求，按1 ∶0.5或1∶1的比例投入配套资金，与投资人共同承担风险，共同盈利。由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房 地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。据了解，目前，万通集团的冯仑在房地产企业 联盟———中城房网以12家公司为股东，成立了一家基金管理公司———中城投资，正积极地与海内外基金公司合作，创设 专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。上市公司金地房地产公司、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集 团，目前也都在尝试建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。去年年底，在国内首次亮相的外资房地产基金———精瑞基 金已拥有40个亿的资金规模。目前，该基金公司正在请麦金石公司为精瑞基金提供最佳的结构设计方案。精瑞基金筹备组副 组长、惠泽中国控股有限公司主席高广垣表示，精瑞基金的长远目标是国内房地产投资的证券化。高广垣表示，国内商用物业 出租者遇到的长期融资问题在现有环境下已经可以解决。在资产证券化尚未实现前，可由业主成立一个信托机构，由信托人将 物业业权转为债券，大业主则可通过资本市场一次性取得比银行贷款规模大得多的资金。高广垣认为，房地产开发的资金缺口 最终必须以商用物业按揭证券(CMBS)、房地产投资信托基金(LEIT)等证券化的方式解决。基金不完善找钱要留心

　　房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但由于目前《基金法》尚未出台，多数 基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，而《公司法》无法规范产业投资基金的相 关问题。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。由于正常的外汇管理渠道有数 量指标限制，属于非银行金融资本的私募基金很难得到。经境外银行设在国内的子银行虽然能够做人民币外汇交易，但目前只 在浦东、深圳有两家银行，而且不是所有用户都能在此交易，于是有些公司便通过地下钱庄换汇，这种不规范的做法给这种融 资方式带来了很大风险。另外，因为我国现有法律对民间法人与法人间的拆借引发的风险不予保护，因此企业采用阶段性股权 投资进入融资时，必须做成实质性股权投资，双方认定收益率，而不能做成拆借。在选择私募基金时，除了考察其资金优势， 还应着重了解其资金来源是否可靠以及该基金以何种方式解决汇兑问题。(2L2)