海南房地产 走过冬天了吗？(图)

　　

海南地产热，把一个远离投资环境的海岛，推向投资前沿，滚烫的泡沫之后，是冷静的思考

　　新中国建立后，海南发展缓慢，总是准备打仗，国家投入甚少。改革开放后，海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这个热后来演变成了泡沫，但中国真正市场经济意义上的房地产，确实发端于海南。如今，海南一流的生态环境、独特的旅游资源、日渐改善的投资环境，都在吸引着海内外的关注。绿色的海南，正在吸引越来越多的人购房居家及创业。

　　2003年2月17日，中国最新锐的财经报纸之一《经济观察报》地产观察栏目，评选出2002年度最具品牌力的地产行动，前两位一是潘石屹，另一是冯仑。

　　潘石屹是SOHO中国董事长，其获得公司执行特别奖的行动是威尼斯双年展。冯仑是万通集团董事局主席，其获得公司执行奖的行动是万通生活节。

　　熟悉房地产业的人士都知道，当今中国房地产有四大侃爷，一是万科的王石，二是北京新华远的任志强，另两位就是潘冯了。这两位十几年前赤手空拳杀到海南，以万通集团为平台，指东打西，在房地产业掀起大波，淘得第一桶金。后万通向岛外作发展，上海、北京，广西，一通疯跑，驷马难追。再后来，潘石屹另立山头，演出一个梁山好汉平稳分家的喜剧。

　　潘冯二人做大了，但他们的根在海南，他们的梦在海南。而梁山好汉之所以在海南成事，确有其原因。

　　海南是何等地界？在中国革命史上，有两个根据地红旗不倒，一是陕北延安，另一就是海南琼崖纵队。琼崖纵队能生存的地方，也是梁山好汉喜欢的地方。

　　新中国建立后，海南发展缓慢，总是准备打仗，国家投入甚少。改革开放后，海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这个热后来演变成了泡沫，但中国真正市场经济意义上的房地产，确实发端了海南。

　　如今，海南房地产走出了冬天了吗？

　　空置房消化过半

　　海南省建设厅副厅长林克昌提供的数字很权威。

　　海南房地产业从1993年的辉煌后一路下跌，期间许多企业面临倒闭，债台高筑，房地产市场萧条，积压了大量商品房。1998年底，国务院总理朱基来海南视察后，决定把海南作为全国处置积压房地产的试点。从此，海南省拉开了处置积压房地产序幕。

　　据1998年底的统计，全省空置商品房455万平方米，停缓建工厂1611万平方米，闲置土地23788公顷；仅工、农、中、建四家国有商业银行资金就被占压400多亿元。

　　至2001年底，全省积压商品房销售231万平米，使空置商品房比1998年底减少了51%。其中积压商品房转化为经济适用房115.65万平方米，已销售67.1万平方米，占65.11%。目前，海南的房地产市场已开始呈现复苏迹象。

　　在处置闲置土地方面，至2001年底，全省已依法进入处置程序的闲置土地18618公顷，占能处置闲置土地总量的100%。

　　2001年全省房地产开发投资额17.1亿元，比2000年同期增长66%，其中商品房投资15.6%亿元，比2000年增长81.3%，土地开发投资1.1亿元，比2000年同期增长52.7%(其中住宅投资13.5亿元)。住宅施工面积229万平方米，比2000年同期增长92.4%，其中新开工面积77.8%万平方米，比2000年同期增长188%。竣工住宅面积57.7万平方米，比2000年增长74.8%(其中住宅销售面积55万平方米)。

　　2001年，房地产市场中，新开发的商品房总体上是供略大于求，且基本上为住宅；海口、三亚、琼山等市停缓建工程复工面积约达200万平方米，2002年估计也将有近150万平方米停缓建工程复工建设；2001年积压商品房转化为经济适用住房限价销售的商品房面积估计约有40万平方米。2002年估计有50万平方米的新建商品房开工，加上2001年底有一批单位搭最后一班集资建房的车，可以说，今年海南省商品房市场将面临一定的销售压力。

　　怎样处置积压房

　　另外，由省政府负责组建具有独立法人资格的海南省资产管理公司，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。省资产管理公司的业务范围包括：承接国有独资商业银行的积压房地产，追索债务，置换、转让和销售资产，重组债务，债券转股权以及阶段性持股等。省资产公司的资本由省资产公司设立监事会，组成人选由海南省政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行提出，海南省政府聘任。

　　积压房地产协议移交范围包括：国有独资商业银行追索债务取得并已确权的积压房地产(包括闲置土地、积压商品房和停缓建工程)，以及1998年12月31日前国有独资商业银行在海南省发放的房地产贷款和直接投资所形成的积压房地产，均协议移交给省资产管理公司处置。

　　另外，国有独资商业银行已经剥离给信达、华融、长城、东方资产管理公司的在海南省的积压房地产，也可以协议移交给省资产管理公司处置，且应以信达等四家资产管理公司为单位，分别将其所持积压房地产整体移交。

　　省资产管理公司和有关国有独资商业银行共同委托具有二级以上房地产估价资格或B级以上土地评估的评估机构，对协议移交的积压房地产进行市场价格评估。评估结果应反映现时积压房地产可销售的市场价格。

　　确权和未确权的积压房地产，根据不同区域(海口、三亚及其他市县)，按积压商品房、闲置土地和停缓建工程三种类型，分别确定协议移交价值比例。积压房地产的协议移交价值以现时销售市场价值乘以协议移交价值比例确定。

　　积压房地产处置期限从协议移交之日起计算，原则为5年。处置期限内，国有独资商业银行协议移交给省资产公司的资产不计利息。偿还采取逐年结算、次年支付的方式。省资产公司当年处置资产的收益，应于次年按协议偿还国有独资商业银行。对未能按协议移交价值拍卖处置的积压房地产，经省鉴定委员会重新评估，确定新的评估价值后再进行处置，处置成交价值扣除有关处置成本的余额为偿还价值。

　　房地产全面复苏

　　2003年1月18日，在海口市有“地王”之誉的黄金地段——滨海大道北、海口湾畔——一个海南省迄今为止最高档次的住宅小区“阳光.经典”隆重奠基。

　　作为上一世纪90年代初全国房地产泡沫经济的“典范”海南省，近几年一直忙于处置积压房地产，沉淀了巨额资金的一大批“半拉子楼”，一度压得海南经济抬不起头来，“炸楼”、“拍卖”之声尚存耳畔，现在竟然在黄金地段启动超豪华住宅，有人买吗？

　　发展商的回答是：“目前已经有近1/4的房产接受了预购登记，其中独立别墅已经预购完毕。”

　　这个答复既出乎意外，又在情理之中。

　　细心的读者如果翻阅一下地方报纸近几年对房地产的报道，可以从中摸到一些“脉搏”：

　　1999年7月，国务院把海南确定为全国处置积压房地产的试点。在这场“攻坚战”中，“半拉子楼”是“最顽固的堡垒”。在每一幢“半拉子楼”后面，几乎都有一个资金黑洞，一团债务乱麻，还有数不清的人情关系和利益较量。多年来，海南苦心积虑采取了不少措施，但收效甚微。

　　2000年9月，《海南日报》报道：“海口处置积压房地产啃硬骨头”。

　　2000年11月10日，随着拍卖师一声槌响，海口市沉睡了6年的海星大厦以3000万元人民币被新主人买走。这是海南省首次拍卖“半拉子工程”。

　　南北呼应，两个月后，三亚市三亚湾海角丽园的3幢“半拉子”别墅也在“轰隆”声中被夷为平地。

　　这南北呼应的一响石破天惊，标志着两市多年来一直处于僵局的“半拉子楼”处置终于出现了重大突破。这一实质性的启动引起了国内外实力财团的关注，北京、上海、广州、深圳等地的一些企业，纷纷派员飞往海口、三亚收购“半拉子楼”。

　　时光流进2002年，海口市市民发现那些“千疮百孔”“呲牙咧嘴”的“城市疮疤”，在不知不觉中减少了，已经或正在为靓丽的新建筑、新广场、新公园所代替，海口市变得越来越漂亮了。4月，位于海口市市中心的最高楼华发大厦，在沉寂7年后重新动工建设；6月，三亚市最高楼——台亚国际航空广场也拍卖成功，被改建为五星级酒店——它们的“新生”，标志着海南省处置积压房地产开始向纵深发展。9月，《海南日报》报道“海口转化房销售接近尾声”，“今年7、8两月，全市共成交房地产8200平方米，较去年同期增长近两倍。”“广大购房户急于搭乘转化房销售‘末班车’”。

　　在房地产全面复苏的气氛中，海南第一投资招商股份有限公司推出精心筹备了一年的“阳光.经典”，也就不足为怪了。从这“一滴水”，人们可以透视海南省的经济从复苏到发展的脚印，并可以此推想它波澜壮阔的前景。

　　“这只是一个方面。另外，海南一流的生态环境、独特的旅游资源、日渐改善的投资环境，都在吸引着海内外的关注。绿色的海南，正在吸引越来越多的人前来购房居家及创业。”海南第一投资招商股份有限公司总裁蒋会成，显然对项目的开发充满信心。

　　海口呈现房地产投资热潮

　　海口曾是海南在20世纪90年代初期以房地产热为特征的泡沫经济重灾区。1995年，全市经济在过热之后跌到了低谷。当年GDP滑到了负增长的边缘，财政收入出现了连续两年的负增长。从1991年至1993年的3年间，房地产投资分别为10亿元、26.9亿元和40.3亿元，分别占当年全社会固定资产投资的38.9%、49.1%和43.2%。1991年、1992年海口市房地产业增加值分别比上一年增长1.5倍和3.5倍；增长速度均比同期的国内生产总值增长速度高4倍；比同期的工农业增长速度高出近10倍。没有实业支撑的房地产业形成了带有泡沫色彩的虚假繁荣。

　　1997年7月，海南省被国务院确定为处置积压房地产的试点地区。

　　积压房地产处置为海口市经济发展注入了活力。目前海口市出现新一轮的投资热潮，一批高新技术产业、旅游业、商贸业务项目开发实施，以市场为导向，一部分设计新颖、市场定位明确的房地产项目也开始兴建。如在工业大道上新的长信海景花园、黄金海岸花园等一批中高档的房地产项目。据统计，全市正在平整场地和施工的房地产项目45个，面积约88万平方米。

　　据介绍，新一轮的房地产投资是对原房地产项目的续建和重新启动。海口市在处置积压房地产中对符合规划环保要求的高质量的房地产项目进行了有限量的建设。据统计，正在平整场地和施工的项目中，属于1998年后新批的项目仅有7个，其中已开工建设的有亚洲豪苑、昌茂花园、新世界康居花园、京江花园4个项目。西海岸正在施工的房地产项目，都是原已报批或部分土地补偿的项目。新一轮的房地产投资以市场为导向确定投资规模。销售对象直接面向消费者，如亚洲豪苑目前销售率已达95%；黄金海岸花园建设面积3.6万平方米，目前已售出32%；长信海景花园建设面积6.1万平方米，销售率达66%。

　　博鳌引人注目

　　“博鳌亚洲论坛”于2001年2月27日正式成立，国家主席江泽民承诺“作为东道主，中国政府将继续为论坛的发展提供支持”，作为亚洲论坛永久会址，博鳌成了世界的焦点、亚洲的政治对话中心、中国对外的新窗口、海南发展的里程碑。

　　海南省政府于2001年6月正式建立“博鳌亚洲论坛(即博鳌水城)特别规划区”，省政府负责交通等基础设施建设，区内所有企业享受优惠税收，主开发商在区内建成国家会议中心1座、国宾馆1座、四星级以上温泉酒店25座、论坛研究中心1座、高等教育基地1座、疗养医院1座，高尔夫球场5座和国家足球训练中心、水上运动训练娱乐中心5个、热带农业观光园、海洋生态游览园、山野公园、博鳌广场等项目，经过8—10年的开发建设，博鳌将成为一个国际化、生态化、智能化的会展中心和特大型的旅游度假休闲中心。为迎接2003年亚洲论坛年会，规划区将赶在会前完成329410万元的建设，目前已完成了交通基础设施、防洪护岸工程、市政工程;部分酒店、别墅、娱乐中心等项目正进入完工阶段。

　　博鳌水城位于著名的万泉河入海口，东临浩瀚的南海，规划面积41.8平方公里(水城8.5平方公里)，现有博(鳌)加(积)高等级公路，到海口1小时车程、到三亚2小时车程，目前水城已与三亚、海口构成了海南特色旅游圈。水城内海洋地形地貌丰富多彩，汇集了三江入海、三岛鼎立、背依三岭的奇特风景，其中的“玉带滩”将海河分隔，是海南惟一进入世界吉尼斯大全的自然景观，这里容“七大旅游之宝”的江河湖海、沙滩、温泉、山麓、岛屿、田园、人文等为一体，被联合国环保专家誉为目前世界上自然景观保存最完整的江河入海口，被列为国家优先发展的旅游项目之一。

　　“博鳌蓝色海岸”项目是经琼海市发展计划局立项批准的房地产开发项目，业主为海南红石事业有限责任公司，老板就是潘石屹。“博鳌蓝色海岸”项目位于博鳌亚洲论坛特别规划区内，占地面积907亩，总建筑面积13.8万平方米，分两期建设，一期建别墅110幢，于2002年2月底交付使用；二期建别墅390幢，于2002年10月底完工，同时项目区内建成辅助商店、会所、游泳池及其他配套设施。项目总投资初步预计5亿元人民币。

　　“蓝色海岸”是迎合“亚洲论坛”及其所带来的市场效应建设的高级会议、休闲别墅项目，是融“房地产产权销售和物业经营”一体的新兴房地产业，主要面向北京和境外高收入阶层，其经营和宣传主题是“产权归自己、更多的时候由别人住”，即开发商将别墅单体连同土地使用权售给购房者，房主可将其用于自家的休闲度假或在闲置时委托开发商指定的物业公司作为酒店别墅对外经营，并获得丰厚的收入回报。其二，“博鳌蓝色海岸”项目迎合高收入阶层对房地产的审美需求，500套别墅靠河而建，别墅以排屋及单体建筑的不同方式营造一个错落有致的河景，每一个单体都有河景和水岸，项目设计师为香港许李严建筑事务所和韩国履露斋建筑师事务所，设计充分考虑了海南的气候特征和水城的自然风貌及作为度假别墅的特殊功能。基于其艺术性、投资效益性、增值功能等吸引力，项目一经推向市场即引起关注。

　　旅游房地产成为新亮点

　　2002年“五一”旅游黄金周期间，海南楼市成为海南旅游景区之外的又一个旅游“闹市”。海滨房地产交易市场、DC城房地产交易中心和许多新建住宅小区接待的客人中，有60%以上是岛外客人，岛外客人中又有45%是游客。许多旅行社在海口推出了看楼旅游团，许多开发商也把目光瞄准了岛外客源。这说明旅游房地产的概念已得到业内人士的认同。

　　省旅游局市场处负责人介绍说：旅游房地产是指以旅游度假为目的之房地产开发营销模式，其开发项目的全部或部分具备旅游功能，即称为旅游房地产。一般而言，旅游房地产包括以下形式：一，分时度假酒店(也叫时权酒店)：是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店的每年一定时间的居住权。二，产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。三，养老型酒店：是指投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。管理期间投资人将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售。收益归其家人所有。四，高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。五，时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权，只为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。

　　近年来我国旅游业发展迅猛，国内出游人次已成为世界第一，每年115天的假期使度假消费成为时尚。旅游模式也已从单纯的观光旅游开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。这一切都为旅游房地产市场提供了可能。为了给大量积压的房地产寻找一个突破口，部分有远见的开发商开始把产权酒店和分时置业的概念引入房地产销售之中，一些开工续建的烂尾楼打出了产权酒店的旗帜，一些新建楼盘也几乎无一例外地都把营销的主要方向定位在岛外。

　　登陆海南抢楼盘

　　如果把位于海甸岛的新建小区一品水苑的业主们召集到一起，人们会惊讶地发现他们几乎是清一色的温州人；在华亭嘉园，你会注意到来此买房的大多是内蒙人；海甸岛的多个楼盘更多被北方人购买形成了独特的“北方村”……业界权威人士称，海口新开发的楼盘60%以上是内地人买走的。他们的出现，意味着海南房地产市场正在进一步升温。

　　“他们10天功夫就买走了我们21套房子，你说这个比例有多大？”当前去采访的记者就温州人在一品水苑购房的具体比例询问主管销售的车经理时，她这样反问记者。车经理说，他们刚刚送走了第五个从温州飞来的购房团，这些温州人的购房热情让她们措手不及，因为“温州人的胃口很大”。她说，在她接待的五个购房团中，不少人都是第一次来买了一套觉得不过瘾，第二、第三次又来买，还把自己的亲朋好友也拉来。

　　与温州人同样以“精明”著称的上海人，则将目光更多地投向了产权酒店。2002年12月31日，来自上海的林老板带着他的旅游看房团，包了一架金鹿公务机公司的豪克800型公务机飞抵海南，三亚海航度假酒店则以林肯房车来迎接。在参观了自己的“度假中心”之后，林老板表示还要再买几套，“这样来海南休闲度假就更方便了”。据悉，海南多个产权酒店的业主中均有不少上海人。

　　海甸岛海景花园附近，则随处可见北京人操着京腔，在超市或便利店选购生活用品。一位在社区闲逛的北京人对记者说，他只花了10万元就在“北方村”买得一处住所。原来3000至4000元一平方米的商品房，现在已经降到了1000元左右。这样的低价位加上良好的生活环境，乐得他鼓动着几位朋友、同事上岛买房。而在海甸岛的其他住宅小区，则到处都会撞上满口东北话的孩子、大人和老人。据说接踵而来的大批东北购房者，已在海甸岛形成了几个小有规模的“北方村”

　　目前海南房地产需求以岛外市场为主。有关数据表明，在琼购房的岛外人士占60%以上，所购房产除70%用于居住和度假外，30%用于出租或者等着升值(当做投资)。