广州楼市：“套牢”开发商

　　文/本刊记者 方一其

　　有关知情人士向记者透露，到2002年底，广州合生创展与珠江地产总共已联手在北京地区圈下10个项目的地块，这些地块的规划总建筑面积已远远超过300万平方米。而此前这两家公司在广州地区的土地储备“超过了500万平方米，这是比较保守的计算”，广州合生创展集团总裁谢世东告诉记者。仅2002年，合生珠江在广州开发的项目就近180万平方米。

　　如果广州的地产市场很好，500万平方米足够合生珠江开发好几年，它为何还要北上？就大的地产外部环境而言，可能有两个原因：一是广州地产环境已趋于恶化或不容乐观；二是北京市场有着远远高于广州的利润率。事实上，这两个原因同时成立。

　　97%以上亏损

　　虽然地处亚热带的广州，全年大多数时间都是“热”，但房地产商们却恐怕总是感到阵阵寒意袭来。合生珠江、富力、金叶集团等在广州颇为成功的开发企业不约而同选择大举北上，对此当是感同身受。

　　据广州市统计局的数字表明，广州房地产投资仍在增长，但增幅放缓。2002年三季度，广州市完成房地产开发投资比上年同期增长21.8%，商品房竣工面积却比上年同期增长99.8%。值得注意的是，广州商品房空置量也是与日俱增。2002年1-6月全市商品房空置总面积为598.67万平方米，至2002年8月，广州商品房空置总面积则为639.88万平方米。广州市房地产业内权威人士估计，至2002年底，空置总面积将向着700万平方米迈进。珠江地产北京公司总经理程新华说：“空置700万平方米是一个带标志性的危险数字，当年上海也是在迈过700万平方米的门槛后，一路飚升，迅速窜至1300万平方米的高限。”

　　暂且不管开发投资或者是空置面积的数量有多大，也许开发商最关心的是自己能挣到多少钱。但事实不容乐观。尽管不少开发商和一些专家都在鼓吹广州房地产市场健康稳定，价格稳中有升，实际情况却是，2002年1-6月，广州的商品房预售均价为每平方米4439元，比上年同期下降6.57％；第三季度，商品房销售价格再降1%。总体上看，这已是广州市商品房售价连续5年的一路阴跌。

　　2001年，广州市有1318家登记在册的房地产公司，但居然只有30家盈利，亏损企业达1288家，亏损面超过97%。2001年广州房地产业完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2.3％！

　　2002年的情况怎么样？“绝不会更好，”广州一家房地产公司的老总对记者说，“一批中小企业很快就要被淘汰掉。”另一位业内人士透露，合生珠江2002年“五一”期间将旗下六个在建楼盘一起推向市场销售，但实际上卖得并不理想。

　　疯狂的“圈地”运动

　　广州楼市整体盈利能力下降受制于开发商1998年以来的过度土地开发，及至开而不发。2002年1-9月，广州商品房施工面积高达3967.37万平方米，这些项目大多将在未来两三年内竣工，以目前的消化能力(2001年广州全年销售商品房511万平方米，2002年不会超过600万平方米)，即使不再开发一平方米的新项目，卖掉这些商品房至少也需要6年时间。与此相关，广东全省商品房在建面积超过1亿平方米，空置面积早在2002年上半年就突破了2000万平方米。

　　如果把地产大鳄们宣称已经或即将圈下的地块都算进去，广州的楼盘面积将更加惊人。

　　广州碧桂园集团的一位售楼小姐告诉记者，2002年“五一”期间，来位于增城的碧桂园凤凰城看房的车子停了两三公里长，而碧桂园集团正是广州圈地最卖力的开发商之一。仅增城碧桂园项目，该集团就宣称圈地1.5万亩，一期开发2500亩。

　　广州圈地最为集中的是位于番禺的所谓“华南板块”，包括华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园、华南新城、雅居乐、祈福新村等8个楼盘。其中，广东金叶集团的南国奥林匹克花园规划占地3000亩；合生珠江的华南新城规划占地3000多亩；华南碧桂园(以豪华别墅为主)占地1000多亩，开发商宣称月均销售8000万元；锦绣香江(开发商香江企业集团)在其广告中宣称项目总占地4000亩，首期规划1300亩，目前已开发600亩；广州市城建集团的逸泉山庄也称征地3000亩；广地花园占地也在千亩以上，拟建筑面积近百万平方米。

　　据了解，在1998年后，华南板块所在地区经广东省国土厅审核补办用地手续的土地达13.5万余亩，其中房地产开发用地约4万亩。据当地政府方面提供的资料统计显示，这8个楼盘实际协议转让土地共计1.4万多亩。但据开发商对外的宣传，这8家地产商圈地面积则超过了2.5万亩。即使是以实际协议转让的土地计算，整个番禺地区可供开发的项目规划总建筑面积也将超过1500万平方米。也即是说，全广州其他地区一平方米不开发，仅华南板块规划建筑面积就相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍！

　　开发商也许嫌在番禺圈的地还不够，又趁社会传闻增城可能如番禺市一样并作广州的一个区之际，广州侨鑫集团、中海地产、广州珠江地产、广州城建集团等又开始到广州东部、东北部大肆圈地。其中，花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城，而号称占地1.5万亩的碧桂园凤凰城则是其中一个极端的例子。广州开发商的圈地运动引起了国务院主要领导的高度重视。建设部2002年上半年曾根据中央领导指示，派出一个调查组去调查广州圈地的事情，结论是没有传闻的那么严重----不少开发商是“开而不发”，当然，他们也未必有能力、有胆量全部开发。

　　不过，广州的圈地之风已在全国蔓延。合生珠江就将这股劲头带到了北京。他们的地块在北京地区少则几百亩，多则上万亩----譬如，在靠近北京的天津某县，圈下1.8万亩土地建别墅。

　　大批土地在晒太阳

　　2002年10月26日，广州市国土资源与房屋管理局发布公告说，将正式注销过期用地批文173宗，涉及用地面积近350万平方米。这是1997年9月以来，广州市第16次收回闲置土地，也是历次单批收地面积最多的一次。

　　据广州市国土局介绍，在此前的16批次中，广州市共收回闲置土地1872.9075万平方米。约1873万平方米土地是什么概念？按广东省1999年年出台的基准地价标准，1-5级商业住宅用地每平方米均价为2254.5元计算，广州收回的闲置土地总资产价值高达422多亿元，相当于2001年广州市地方财政收入246.19亿元的175%。

　　无独有偶。2002年12月初，广州市文德北路一块用地在闲置7年之久后，被某房地产公司以起拍价15616万元获得。此前的9月9日，该地块起拍价为22309万元的首次拍卖因无人应价流产。而在2002年4月25日，在广州2002年度首次国有土地使用权招标拍卖会上，4幅地块有2幅无人举牌，原来有8位买家报名参加，但实际参加竞价的只有2家，成交的两幅地块，均是以起拍价被买家拿走。

　　以上至少有两点值得注意：广州开发商手中还囤积着大量土地，所以他们暂时没必要去参加土地拍卖竞标。与此密切相关的是，如果广州市政府回收闲置土地的力度继续得以保持下去，那么，手中囤积大量土地的开发商则面临土地被收回的危险。被收回的土地与其他转让土地，除了用于市政基础设施建设之外，按照国土资源部2002年5月9日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，经营性用地将被挂牌拍卖。

　　据广州市建委有关人士说，确实有不少大的开发商此前通过协议出让囤积的大量土地，但这些土地如果未能按规定投入开发，按照《房地产法》和广东省有关规定，土地闲置超过一年，将以地价款的15%计征土地闲置费；超过两年未开发则可能被收回。以平方米基准地价2254元计算，1500亩(100万平方米)土地闲置征收的闲置费是3.38亿元。

　　有知情人士透露，还是有开发商是宁愿冒着计征高额闲置费甚至土地被收回的危险继续扛着。原因是，有些土地的地价升幅极为惊人。如2000年番禺地区的楼盘价格每平方米还在2800元左右，而今已经飚升至每平方米3800元左右。有些地区的地价，从三年前的每亩20万元升至每亩40万元，更有的涨至每亩60-80万元。相对于每年征收15%的土地闲置费，这些开发商赚取的利润则高达200%-300%或更高，他们当然乐于等待、乐于闲置。

　　但问题在于，市场必须一直保持向上的升势，或者开发商圈下的地块，至少年均有15%以上的涨幅，开发商才可以撑下去。而一位业内专家指出，以目前广州近几年供应量不断加大、售价一路走低、空置率持续上升的总体态势来看，等待的结果很可能是，大部分开发商要被自己圈下的土地套牢。

　　这正是广州楼市面临的两难处境，倘若开发商将手中的土地尽悉开发，由于市场不能消化接纳，势必造成楼盘大量积压；假如开发商无法及时将圈下的土地出手转让，或者被政府课以高额费用后仍无力开发，造成大量土地荒废，或者就此倒闭。