重庆楼市：惊现圈地泡沫

　　文/本刊特约记者 夏小萍

　　房价地价齐飚升

　　2002年11月18日，被重庆市民称为“民心大道”的金开大道，在喧天的锣鼓声中正式通车。新上任的重庆市委书记黄镇东、代市长王鸿举为它的开通剪彩。

　　全长12公里、总投资6.6亿元的金开大道免费开放，受益最大的可能就是周边房地产。事实上，开发商早已闻风而动，公路沿途可用的土地已被瓜分完毕。目前，金开大道一带已拥有数十家开发商，大大小小的楼盘盘踞在此。渝北区的房地产，一夜之间涨了三成。仅仅两个月，住宅每平方上涨100、200元，门面上涨每平方1000元左右。过去这一带门面价格多在3000-5000元/平方米，现在均价已达6000元/平方米。

　　重庆地价完全可以用“飚升”二字来形容。权威人士透露，金开大道竣工前，两边土地最多才值5—6万/亩，如今已翻了十多倍，卖到了60-90万/亩。在两路镇周边，以前排不上级的地块，在不到一年时间全成了一级开发地块，地价由一两年前的10多万元/亩，上升为40万元/亩。而对商业用地，地价更是惊人，最近在两镇中心一块地，已上升到了180万/亩的天价。高档楼盘“在水一方”，自去年年底开盘以来，房价已上涨了30%—40%。

　　北部城区的开发对重庆江北的地价也带来了联动。江北黄花园滨江路地段，原来还是15级至5级的地块，今年6月28日一下子变为1级地块，与市中心区解放碑的级别等同。而提早在这里圈地的南方集团等房地产商成了最大赢家。

　　一批重大道路交通工程的实施，直接刺激了重庆房价快速上扬。据重庆房地产主管部门预测，伴随着“8小时重庆交通”、“半小时主城交通”工程的实施、外环快速道路建设的启动、主城区桥隧收费制度改革措施的出台和政府其它相关利好政策的引导，房价在今后一段时间可能仍会保持温和上涨的格局。

　　圈地热突袭重庆城

　　与地价和房价暴涨相伴生的，是疯狂的“圈地”运动在重庆主城区边沿区域悄然兴起。

　　本刊特约记者了解到，重庆市开发商无论大小，实力是否雄厚，都争先恐后地在南岸茶园新区、经济技术开发区、渝北两路、科技园区“狮子大开口”，最少也是两千亩地以上。南岸茶园新区干脆为圈地者设下准入门槛：不上千亩者免谈。经济技术开发区也对入园的房地产开发企业进行了严格限制，开发规模在500亩以上才能入驻。

　　目前，重庆市房地产巨头龙湖、南方、金科在金开大道地区均有成片的土地储备。本地另一房产巨头渝海的动作更快，在回兴镇宝圣湖圈地1000亩(湖面700多亩，陆地面积300多亩)。同是在回兴镇片区，南方集团已圈下2000亩。另据知情人透露，在两路城北多宝湖片区，龙湖和融桥两家房地产巨头，都想独吞其中一块4000多亩的土地。

　　大潮之下，勇夫激增。其他行业的“大鳄”也加入“跑马圈地”的大军之中。继长安汽车集团、重钢集团等非地产企业迈入房地产行业后，隆鑫、力帆、重庆商社小天鹅、科尔士、大川等实力品牌企业等踊跃跳入其中。美心集团在重庆盘龙工业园区圈地3538亩，宣称要掷36亿元打造西南最高档的别墅群。隆鑫集团也摩拳擦掌地将圈地的目光锁定重庆白市驿。

　　与此同时，外籍军团的身影也已出没。在经济开发区园区内规划的中央商务区和住宅区，目前已有众多国内外房地产大鳄排上了队，虽然目前园区内还没有正式启动一个项目。

　　千军万马挤上地产独木桥？

　　为何重庆有如此多的门外汉涌入房地产？

　　当然是因为它们自以为有资金实力。这些企业大部分都是原行业内的巨头或佼佼者，其所拥有的资金优势是很多房地产开发商所望尘莫及的。如美心集团一挥金就是36亿元人民币逐鹿地产。

　　如果说资金是业外企业向房地产业投出的一个重磅炸弹的话，那么“品牌嫁接，资源整合”更是它们的另一杀手锏。比如，美心、大川的防盗门等产品，都可以随着房地产而进入家庭。业外巨头抢滩房地产业是“醉翁之意不在酒”，藉房地产推销自己原行业产品的“双赢”战略，实现多元化调整是真。

　　跨行业企业以房地产业作为首选目标，主要还是由资本的逐利性决定的。虽然王石等人说房地产利润已不足7%，但事实可能并非如此。有研究表明，由于房地产开发商自己真正的资金投入并不多，利润回报仍相当可观。房地产业现如今仍是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到11%左右。在中国绝大多数产业处于供大于求，投资利润率急剧下降的背景下，这样的高利润率自然诱人。

　　受此诱惑，很多具有产业背景的公司纷纷携巨资涌向房地产行业，想抢滩房地产业“掏金”，使资本的“产业流动”呈现出加速之势。但这也使人想起了10年前包括妇联、残联这类民间组织也大办房地产公司、似乎是全民大办房地产的现象。业内专家提醒说，目前房地产市场已不象几年前那样，搞块地皮就能赚钱。

　　房地产有很强的行业性与独特性，其经营与家电、IT、医药甚至金融的经营都很不相同。一些业外巨头为追逐暴利一哄而上盲目介入，不仅有可能对自己企业不利，其盲目增加的投资量，也会打破原有房地产开发的结构平衡，不利于房地产业长远健康发展。

　　“泡沫”之灾

　　重庆圈地运动的一大特点是，圈地规模急剧扩大，由最早的几万平方米到10万、20万平方米，乃至现在的上百万平方米。但圈地是一回事，真正会不会开发、能不能开发又是一回事。对此，重庆一位房地产权威专家对本刊特约记者说，一下子圈那么多地，它们开发得了吗？重庆有那么大的市场容量吗？如果只是圈起来，不能开发，这不是泡沫是什么？

　　重庆知名小区龙湖花园1996年圈地750亩，整个小区开发花了整整6年多的时间，截止目前仍未完全清盘。按此推算，上千亩地的全面开发要耗掉几乎10年的时间。10年间房地产业将会发生什么样的变化，谁能预料？当地业界人士认为，按照房地产开发创新快、变化大的特点看，土地储备量最好在3-5年内比较合适。同时，如果储备了大量土地，却没有能开发，占用了巨额资金，这无异于企业自掘坟墓。

　　重庆市区房地产的异常飚升，其影响甚至扩散到了重庆的市辖县。据重庆附近拥有145万人口的江津县政府负责人介绍，该县的新公路、发电厂、水坝和电讯设施投资项目已投入建设，并表示更多的项目将投入建设。这些项目将极大的带动房地产的投资。而和川县150万人口中虽然有三分之二是农民，但当地政府盖了面积3万平方米的新办公大楼，还计划盖30层的写字楼和造价1亿美元的四星级宾馆和大型地下商场。业内人士怀疑这个农业县如何支撑这么多的大楼和商场。作为西部地区举足轻重的大城市，重庆房地产上升有其合理的一面。据了解，到2010年，重庆地区的整体建设(投资)资金将达到近2000亿美元。但专家担心的是，目前房价和地价的快速飚升和大规模圈地，反而会损害重庆房地产的发展。

　　圈地泡沫的后果将是灾难性的。10年前(那时重庆还是四川省的一个市)，四川省的政府部门在广西北海市大肆圈地数千亩至今未开发，后来北海市自己想盖个图书馆都没有地方。“重庆不会也出现这种情况吧？”一位专家担忧地说。