杭州楼市：大逃亡？

　　文/本刊记者 袁宏明

　　对于杭州的开发商来说，离开并不是轻松。

　　杭州的房价涨疯了

　　打开窗子，一眼就能望得见西湖，你需要为此付多少钱？

　　“2800万！”这是浙江一位私企老板给出的答案。2002年4月，这位老板以这一价钱，买下了一座西湖边上的豪宅。

　　杭州自古繁盛，有“上有天堂，下有苏杭”的美誉。2001年底，杭州市提出了“世界休闲之都”的概念定位。

　　但这更是一个“富人之都”。从1999年开始，杭州市的房地产价格扶摇直上。1998年，杭州市区的商品房均价大致在2600—3000元/?左右；现在，新楼盘均价已突破6500元/?。

　　而且其上涨势头并没有就此停下的意思。据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，2002年第二季度，杭州市的房价涨幅位居第三位，价格分别比2001年同季上涨6.9%，比全国同期涨幅高出1.46倍。 以至于一位本地知名开发商几乎是以一种不可思议的语气对本刊记者说，“杭州的房价涨疯了！”

　　与房价暴涨相联的是房价的扶摇直上。由于杭州城土地稀缺，土地出让费从1998年底的每亩200万元开始，逐年疯涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元，上涨了400%！

　　逃离杭州

　　房价的不断上涨，并不代表形势一片大好。地产开发商们忧心忡忡，开始了新的盘算。浙江金都房地产开发有限公司总经理吴忠泉说：“我现在只想把手头的项目赶紧清盘，到杭州以外去发展。”

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生教授告诉《今日东方》，对开发商而言，目前杭州的风险大于机会。

　　浙江中大集团股份有限公司副总经理唐伟先生说，“在杭州，拍卖土地的拍卖会，我们都不敢去了。因为我们知道，勇敢的人太多了。” 浙江中大集团股份是一家上市公司，在杭州是实力最强的开发商之一。唐伟说，现在更看好无锡、南昌等二级城市。

　　杭州的另一家地产巨头——浙江绿城房地产开发公司，也把主要精力转向了外地。

　　目前，活跃在杭州地产界的主力是一群“初生牛犊”，一般是从别的行业转入房地产没多长时间的。他们看着前边的人都赚了大钱，比如拍卖土地，2001年拿地200万/亩，2002年就400万/亩了；我400万把地买进来，明年不就是800万吗？

　　“前几年，这个简单的逻辑是应验的。但今后呢？我认为，这个逻辑是不会再应验的。”赵杭生说。

　　杭州的老牌地产商的忧虑在于，杭州市的房地产价格已连续上涨多年，价格也攀升到了一个较高的位置，后市如何发展难以预料；但获得土地的成本已居高不下。据悉，目前杭州市政府出让土地的价格，已超过上海浦东。

　　值得玩味的是，在全国都拥有响亮名头的万科地产、中海地产、万达地产，都未敢涉足杭州房地产市场。

　　最近，赵杭生先生仔细研究了日本、泰国、香港的房地产危机的前因后果，他向《今日东方》记者大声慨叹：这些地方危机爆发前很多指标“跟我们现在的情况惊人地相似”。

　　“我认为，杭州市的地产泡沫已经形成，”赵杭生对《今日东方》说，“前几年‘赚容易钱’产生的示范效应，使不少开发商盲目了，他们现在最怕的是拿不到土地，因为以往的经验是拿到地就能赚钱，于是，大家开始抢地，地价猛涨。”

　　“很多富裕的老百姓开始抢房。过去，开盘的时候抢，等到交房时就已赚了一笔！” 一位知情者告诉本刊记者， 杭州有不少“炒楼族”，收益相当可观。此前，大约以每月100元/?的速度升值。杭州甚至还有“炒号族”，热门楼盘的排号卖到了2万元一个。

　　“但是，这些都是以前的经验告诉他们的，”赵杭生先生加重语气，说道，“根据价值规律，价格总是围绕价值做上下波动。价值是不变的。你把价格炒得过高，最后还是要掉下来。”

　　如此，只要没有被完全套牢，开发商们只有选择逃离。

　　令人担忧的“新入者”

　　与老牌地产公司的胆小迟疑截然不同，市场的“新入者”可谓骁勇异常，但又特别令人担忧。

　　由浙江广厦集团开发的“天都城”，被一位观察人士惊叹为19世纪空想社会主义活动家的“太阳城”。

　　天都城项目位于杭州市区和余杭区交界处，据称规划占地面积6579亩，总投资超过80亿元，开发周期长达6—8年，居住人口将达到10万人。开发商的宣传册说，该项目“实现了房产、旅游、休闲度假的完美组合，充满了法兰西的文化气息和异域风情”，从而使天都城享有“天堂都市、东方巴黎”的美誉。

　　但在老一点的开发商看来，天都城是一桩凶险的生意。一、交通不方便。建设中的杭州城市轻轨并不经过天都城，还有6公里的距离。一位谨慎的业内观察人士算了一笔帐：假定天都城的10万居民只有3万在杭州市区工作，1万人有小汽车，2万人需乘坐公共汽车。按一辆公共汽车载客100人计算，就需要有200辆车。“在上、下班的高峰期，200多辆车同时奔跑，转弯都是一个不小的问题！”二、就业问题难解决。按照开发商的规划，建成之后，天都城里边住着的10万人，需要就地解决大部分人的就业。但目前那里除了一个劳改农场，几乎没有其他的就业机会。 三、冷静的分析者认为，企业经营城市的风险很大。企业只能做自己应该做的事情，造房子、造学校都还可以，但企业不可能承担全部的城市建设的任务，也没有经验。

　　“未来的开发商一定是非常严肃和理性的，”唐伟说，“不要一厢情愿地想着去创造历史，要创造奇迹。”

　　天都城也许是一个特例，但抱有这种心态的开发商却不是唯一的。想一夜“做大”的开发商几乎随处可见。但房地产行业也是有其规律的，违背规律就要受到惩罚。殷鉴不远。当年，史玉柱开始建巨人大厦时，眼里也没有“风险”两个字，结果导致资金链崩溃，巨人集团坍塌，史玉柱欠下了一屁股债。

　　涨到头了？

　　杭州第三届最佳人居环境展览会(10月25日—28日)过后，一个不易察觉的现象引起了开发商的不安。在价格有所上扬的同时，二手房的房源供应迅猛放量。杭州市“我爱我家”公司的统计显示，杭州人居展后的10、11月份，与9月份相比，二手房挂牌量涨幅分别高达143%和130%。

　　难道“炒房族”开始出货？

　　浙江中大集团股份有限公司副总经理唐伟先生认为，房价越高，买房投资的人就越少，实际居住者越多。唐伟做过的一次调查显示，在杭州，房价在5000—6000元/?时，还有人投资；超过6000元/?，投资买房者就比较少了；超过8000元/?，基本没有投资者了。

　　短短三年时间，杭州的平均房价从3000元/?，到5000元/?，现在又向8000元/?推。这意味着，投资者越来越少。

　　“那种排浪式、迅速上升的、以投资为目的的消费浪潮要退潮了。”唐伟肯定地说。

　　另外，世界上任何一个“休闲之都”，都不是以城市的不断膨胀为代价的，这对杭州房地产也是一个约束。

　　从居住需求来看，杭州地产也走到了一个分界点上。赵杭生认为，1990年代，一系列政策把人们的潜伏了多年需求集中性地激发了出来。今后，这种集中性的释放效应就罕有了。

　　取消福利分房，使那些对“福利房”抱有希望的人没希望了，只好通过从市场上解决房子问题。银行按揭政策，在很大程度上放大了购买力：买不起房的人，可以通过银行按揭的方式购买。

　　另外，1992——1998年，国内房地产总的形势不好，杭州市场也处于调整之中，开发量是受到抑制的。

　　一方面，潜伏了多年的市场需求被政策激发出来，另一方面，市场供应是来不及的，这成就了杭州房地产近4、5年的火爆场景。

　　现在，市场似乎又站在了一个拐点上。市场需求的集中性释放效应很难再有，开放规模又处在高峰期，市场前景难测。

　　谁为泡沫埋单？

　　高潮总是在没有准备的情况下降临，低潮亦然。实力弱、风险意识差的开发商很容易牺牲。

　　一位专业人士指出，国内房地产开发商的普遍实力都不强，在形势好的时候，往往以小搏大、透支自己，只有1亿资金却做5亿的事情——一旦危机降临，这是最致命的。

　　事实上，资金链的脆弱是国内房地产行业的一个通病。开发商拿到土地后，真正的开发资金主要依赖银行。

　　2002年6月以后，央行数次透过它的货币政策情况报告传达一个信息，要防止银行信贷过度集中于房地产业，以及用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，警惕房地产泡沫的可能形成以及它对金融安全的威协。

　　赵杭生先生担心，出现“成也萧何，败也萧何”的局面。房地产需求很大程度上靠银行支撑，投资也主要靠银行支撑。如果银行政策发生变化，会给行业带来多大的影响？赵还希望，政策上不要“一刀切”，各地情况差别很大，泡沫严重的只是几个城市而已。

　　唐伟直言不讳地说：“杭州太贵了，很多人住不起杭州了。”唐认为，这对杭州伤害也是很大的。

　　房价太贵，首先会导致在杭州创业的成本太高，这会妨碍了杭州的造血机制的形成。因为生存是第一位的，没法生存，就谈不上什么创业。据杭州市人民政府办公厅和杭州市统计局公布的数字，2001年，杭州市人均年可支配收入为10896元。年人均收入刚过万元的杭州市民，如何消受每套价格在数十万、甚至百万的房子？

　　另一方面，房价太贵也会影响到工业发展。目前，杭州近郊的农民房租已到了每月3、400元/间，也就是说，工人连农民的房子都住不起了，只好把工厂搬到很远的地方去。搬到几十公里以外，产业工人几乎就不能到杭州来消费。甚至，工厂老板和管理者每天往返于工厂和杭州之间，也不方便。

　　这正是一幅“城市空心化”的图景：低收入市民迁住到比较远的地方，每天在高架公路或轻轨上往返，为他们的生活服务的小商品市场也会迁走。城市中心是富人区和商业区。

　　当然不仅如此。如果开发商逃离到一定程度，一旦导致整个房地产生态链，乃至整个经济链条的断裂，或者逃离扩大成为一种效应，那将是对所有人的伤害。