-房地产泡沫的生成机理与防范措施

　　2002-12-313:17:27□中国社会科学院经济研究所汪利娜

　　 近几年，我国以住宅为主的房地产业高速增长，成为启动内需、推动经济增长的重要产业之一。但是，房 地产业投资、信贷的持续增长是否会诱发房地产泡沫，这已成为政策决策者和业内人士关注的焦点。那么，房地产泡沫生成的 机理是什么？如何评价中国房地产业的现状与问题，并防范房地产泡沫诱发的金融风险，则是本文的要点。房地产泡沫及 生成 的机理按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生 了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的 健康发展。自20世纪80年代以来，由泡沫经济引发的经济危机、金融危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。综观世界各国 泡沫经济、金融危机的经验，我们可以发现：股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行 信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。房地产之所以能成为泡沫的载体，这主要是由它的资产物理特征、经济特征 和市场环境决定，突出表现为：1、资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征 就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会 导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。2、信息不对称。在健全市场 环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。但是，在信息不对称的情况下，过度炒作(今天炒入世明天 炒CBD)常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。然而，与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，各种动态因 素的变化，都会引起房地产市场的变化。但是在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之，房地 产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。3、逆选择和道德风险。房地产 是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问 题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。此外，银行 体制不健全，盲目地追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险， 这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常是不易被察觉的，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀 和泡沫的产生。4、政府干预失误。由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产的干预比 其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政 府直接投资或以转移支付方式等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负两种效应。利用手中的权利为自己的 短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误。更值得人们关注的是，房地产业是一个与诸多产业高度关 联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也比较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展 。但是，当房地产业发展违背了价值规律，产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。中国房地产业的现状与问 题近几年，我国经济的发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新 的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。具体分析可 归纳为：1、房地产投资稳步上升，地域热点显现2001年在全球经济下滑时，我国经济实现7.3％的增长率，其中投资 贡献率高达3.6％(刘树成等，2002)。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6 ％，逐步上升至2001年的17％，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资 产增长率基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6 ％、13.9％、5.1％和10.3％，房地产开发投资增长率分别为-1.2％、13.7％、13.5％和21.5％ ，但并没有出现1992～1993年增长率高达117％和165％的过热现象。房地产开发投资结构基本合理，2001 年住宅占投资总量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和9％，办公楼为12％，商 业用房为12％。从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带。从2002年 1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.％、31.4％、30％、33.4 ％、31.4％和40.1％。2、销售率空置率，地域分化明显近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激 居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4 ％和75％，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。但是，在销售率回升的同时，空置率也在上升，达到12000万平 方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4％，高于国际警戒线10％上限。鉴于 上述分析，我们认为：全国商品房屋的销售率在稳步上升，总体形势乐观。但是，对连续几年销售率低于全国的平均水平、且 施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全 面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。3 、价格基本平稳，结构变化突出2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波、南昌、杭 州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4 ，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现 了小幅回落。可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者 说住宅的结构。因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元／平方米)的走低并不意味着每套住宅 的总价位走低。北京经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位 过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内 的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，这类的低价位住宅无人问津 也就不奇怪了。实事求是地讲，北京作为全国政治经济文化的中心，房价高于其他城市有其合理的一面，但是，土地市场的不 规范，炒地圈地热是造成京城房价盘升的根本原因。特别是2002年7月1日之前，许多港澳地产大鳄借“旧城改造”之机 大肆圈地，国内大房地产商也赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自己的土地储备，致 使2001年北京购置土地面积增幅达到174％，在全国名列前茅。4、房地产信贷发展有喜也有忧正如前所述，房地产是 一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市 场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量 入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了 银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这 几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22％徘徊。相比较，自筹资金和其 他资金来源所占比重却不断上升。那么，在企业自有资金不足、多年负债率高达76％的情况下，自筹资金主要是依靠预售房 款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何 种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费的稳步增长都于银行信贷支持密不可分。那么，靠银行信贷搞投 资是否会诱发房地产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，分析房地产 业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。此外，银行自身体系是否健 全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、 收益率和流动资产比率等。在我国银行资本金不足，不良资产率居高不下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资 产中应占多大的份额才有利于优化资产结构？在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量？这 些都是亟待解决的问题。