2002-12-277:49:30□本报记者张志勇
临近岁末。就今年GDP的实际增长，12月初来自有关方面的估计会接近8％。据权威人士分析，今年
中国经济的增长，与房地产业的“突飞猛进有着密不可分的关系，据国家经贸委所提供的数据，2002年1至10月全国
房地产完成投资5800多亿元，比上一年度增长29.8％，预计全年平均增长幅度将达到30％。但房地产销售增幅还远
远跟不上投资增幅，
投资额与销售额的差已引起高层的警惕，与此同时，来自各级官员和媒体就房地产是否有“泡沫及又一
次过热，众说纷纭。12月5日，央行决定对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查，并表示要严格
审查住房开发贷款发放条件。据悉，检查从12月初开始，将历时两个月左右。这一“动作再次引起业内和业外的广泛关注
。房地产业的“泡沫和过热说，一时都成为市民百姓谈论的热门话题。在人云亦云的状态下，打压房地产业的态势仿佛已临
近。12月23日，华新国际集团总裁、“中国房地产十大风云人物之首卢铿，就房地产业是不是又一次的过热，以及究竟
有没有泡沫等问题接受了本报记者的独家采访。呼唤良性的调控记者：近日据有关部门测算，2002年房地产业的投资对中
国GDP增长的直接贡献率为2个百分点左右，有个现实问题是不能回避的，那就是我国房地产业的发展过度依赖于金融资本
，或是说主要靠银行的钱。今年我国对房地产的投资是从所未有的，这就造成目前普遍认为过热的局面，卢先生你从事房地产
业十几年，你怎样看待时下的过热论。卢铿：我们因看到时下过热信号，被认为过热的主要迹象包括这样几个方面，积压房增
加、平均售价下降、开工面积增长过快等等。其实，这些现象并未真正反映问题的本质。惟有当性价比良好的商品住宅也普遍
滞销时，才可言过热。记者：那你怎样来看待房地产业的“泡沫呢？卢铿：人们往往把过高增长的开发量和空置房比例看作
为“泡沫。事实上真正的泡沫是过多批租的土地和过多本不应批准的项目。对此，各级有关机构应当负有不可推卸的责任。
记者：你如何看待今天中国各地的楼市？卢铿：纵观今天中国各地的楼市，普遍存在着“几家欢乐几家愁的现象，
有的楼盘开业旺销，供不应求；有的则高开低走，一路蹒跚。这说明什么？说明市场的需求仍然旺盛，但是相当多的住宅产品
未能与市场对路。记者：目前一些研究经济形势的专家和学者对房地产业过热和“泡沫”的呼声很高，同时也引起高层的警惕
，这对整个中国房地产业来说，会不会形成打压之势。中国人喜欢“矫枉过正”，对于房地产商来说，你怎样看待这一势头。
卢铿：专家的言论固然重要，但是，绝不可认为专家的言论都是正确的，因为许多专家毕竟缺少房地产市场的第一线
体会，专家以外还有专家。就全国的住宅市场而言，我认为是局部过热，总体上并末出现真正的过热，市场对有效住宅商品的
需求仍将持续下去。过热的是太多的开发商、太多的项目和太多的不良决策。所以这一次对付过热，重要的是呼唤良性的调控
，而一定不能是对这个行业的打击。房地产业更需要理性记者：近年来房地产业的持续升温，房价的持续攀升和房地产商的大
肆圈地，尤其是对房地产投资的加大，过热现象在房地产界和经济学家之间存在的分歧很大，你做为在房地产市场一线的房地
产商，你怎样认为这一过热现象。卢铿：目前房地产界普遍认为，我国房地产业的发展是健康的，并没有出现什么泡沫。中国
房协副会长顾云昌认为，转制使中国房地产业进入了高位运营的轨道，转轨使房地产市场迈入供大于求的买方市场，转型使住
宅产品跨入更新换代期，从前提出的居者有其屋正演变为居者优其屋。目前的过热是我国局部性的房地产过热现象。房地产业
应该是我国扩大内需政策下的重要产业，面对局部性的过热，对整个房地产业来说，需要的是更加的理性。记者：那你怎样来
看待局部过热现象？卢铿：房地产产品结构失衡的现象已经产生。如北京今年上半年房地产开发投资为248.9亿元，比去
年同期增长53.1％，本年新开工商品房面积达961万平方米，比去年同期增长72.1％，但住宅销售面积达236万
平方米，只比去年同期增长7.1％。这表明，在北京等一些大中城市，高档住宅和写字楼的增速已远远高于普通住宅，房地
产产品结构失衡的趋势已经确立。我们还看到，在商品房开发速度和数量大幅提升的同时，房屋的空置率也在上升。有房地产
专家估计，目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10％的警戒线。从1999年开始使用住房公积金以后，房地
产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20％以上的增长，但居民的可支配收入增长远远低于房地产投资规模及房价
的上涨速度。这预示着人们的购房需求正在逐年下降，购房者超前消费的风险正在逐步积累。在房地产市场高唱牛市的凯歌声
中，房地产商又开始大肆圈地。如北京一家大房地产商准备储备土地6000亩；在天津，珠江合生最近签下了一块1800
0亩的开发用地；在广州，华南板块单项土地已经从2000亩扩大到3000亩和5000亩不等。这些具有代表性的大城
市纷纷出现圈地现象，发展商大肆圈地已经产生了泡沫。同时我们也看到，房地产业对金融业的依赖性太大。金融机构贷款过
度集中于房地产业，金融风险正在积累。如南方某商业银行今年要清理的坏账接近800亿元，其中80％与房地产有关。仅
广州市两家大型房地产公司所欠款已达10亿以上。因此，经济学家认为，如果不采取措施给房地产业降温，那么房地产市场
的局部过热今后将可能对整个经济产生重大影响。应该承认，房地产业对我国经济增长有着巨大的贡献。房地产的热度，对整
个经济的影响应该引起我们的足够重视。好在国家有关部门已经对我国房地产业的局部过热现象已高度警惕，并发出警告。房
价与房地产业的利润记者：我们已清楚的看到，我国房地产业的局部过热已经引起了有关决策人的高度重视，有关部门正在采
取措施，抑制房价的不合理上涨，那么明年的房价有望下降吗？卢铿：抑制房价不合理上涨的刹手锏，是大规模建设和推出经
济适用房。事实上，国家从1998年起就开始实施大规模建设经济适用房计划，到目前，我国经济适用房完成投资3871
亿元，销售面积3.2亿平方米，但是仍有许多城市对开发和建设经济适用房政策实施不力。目前，大规模建设和推出经济适
用房，已经成为一种共识。国家计委和建设部不久前宣布，今年将投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用
住房。北京、上海等城市正在加紧实施。北京今后将每年建设200万到300万平方米的经济适用房，以解决部分家庭住房
难的问题。这也将在全国展开，房价在明年一定会降下来。记者：在很多人看来，房地产业是一个高利润的行业，但从房地产
上市公司的经营业绩来看却出现明显的回落。从上海、北京、广州、浙江、江苏等地22家房地产上市公司的半年报表来看，
业绩欠佳，22家公司加权平均每股收益0.064元。但房地产业的利润不能不说是造成过热的另一种因素，你怎么看待这
一相反态势？卢铿：业内专家认为，导致房地产上市公司业绩不佳的主要原因是，一是，与房地产销售收入确认原则有关；其
二是与房地产季节性开发的经营特性相关。从总体看，虽然目前上市的房地产公司规模仍然不大，还无法代表整个行业的发展
水平，但随着整个行业进入调整阶段，预计房地产上市公司的未来盈利前景也将受到一定的影响。关于房地产业的利润，是个
敏感的话题。房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品
房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中
，影响房地产利润的主要因素是土地受让成本，但土地受让成本究竟是多少仍然是一个黑洞。据业内人士透露，房地产开发商
真正投入的资金并不多，如果运作得好的话，其盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高，这
也是为什么有那么多企业进入房地产这一行业的根本原因。但这样的日子不会太长了。央行的决定，就是对不规范房地产商的
打击，而大的房地产商是欢迎的。(27A1)
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