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最近，很多楼盘的广告里都出现了“CBD后花园”之类的定语，无疑CBD滋生的巨大商务群体对居住的需求被所
有开发商看好，也被消费者认同。东部的楼盘价格始终居高不下，也正是由于其市场需求潜力仍大，未来投资收益看好。不过
，“后花园”如果太多了，也就失去价值了。如今西大望路两侧棕榈泉国际公寓、蓝堡、珠江帝景等数个高档社区均已启动，
与“后花园”相比，大望路与CBD核心区形成的“金角银边”优势更具发展潜力。
“金角银边”定义CBD高档商务居住区
CBD虽然有强大的经济发展支撑，但是其核心区内的繁忙与紧张却很难为人们提供一个足够舒适的居住环境，所以
，与核心区这个“前院”相比，工作在其中的人们可能更希望有一个安静的“后院”。不过，既然是后院就不能离“前厅”太
远了。
CBD核心区方圆3.99公里，其西部接近二环沿线成熟的商圈，算得上是CBD的“前门”；北部是使馆区，可
以说是CBD的“围墙”；有余地发展的方向只能是向东、向南。CBD的南缘是通惠河，通惠河沿岸改造工程较大，且将建
成一条向东至通州的主干道，虽然未来前景看好，但仍需一定的时间。而大望路则是CBD的东缘，称得上是CBD居住区发
展的“银边”。除了已经全部竣工在用的现代城之外，目前，这条路上正在开发的项目从北到南有棕榈泉国际公寓、蓝堡、金
港·国际以及珠江帝景等。这些项目普遍定位较高，由于不在CBD总体规划之内，这些项目一般都能得到较为广阔的发展空
间，建筑规模都比较大，其中珠江帝景更是规模空前，总建筑面积将近百万平方米。充足的发展空间使楼盘能在提高生活品质
上做好文章。
“金角”优势如何三分CBD
在CBD的总体规划中，写字楼占50％，酒店及其他公建占25％，剩下的25％才是配套的公寓。
而从目前的项目建设来看，除了新城·国际还有几分居住的样子之外，大多数楼盘都是宜商宜住的商务型公寓。像珠
江帝景这样容积率、绿化率高的大型居住类社区几乎没有。
相对于办公类物业来说，居住需求并不强调绝对位置的重要性，也不要求建筑的标志性。便捷的交通、舒适的自然环
境、方便的生活配套则是居住更关注的条件。朝阳公园周边早期的外销公寓稳定的租金是很好的例证。
大望路既与CBD相连，又不在CBD之中，特别是其南、北两端，可算占据“金角”之势。以往由于道路状况较差
，大望路两侧工厂林立，没能形成良好的人文环境，使这块风水宝地沉睡了多年。如今，这里的工厂都已经外迁，留下了大片
待开发土地。而物业的大规模集中开发对区域的环境改善，又将起到积极的推动作用。这样，大望路的生活环境在短期内即可
得到改善，与CBD核心区内的居住类物业相比，显然更有竞争力。
物业品质决定“边角”含金量
目前西大望路的现状还不能令人满意，居住层次混杂，人文环境急需改善。人文环境的改善需要以高素质的人流做基
础，而高品质的街区环境却是吸引相应消费群体的关键。所以，要改善大望路的状况，必须以发展高品质社区作为基础。此外
，社区外部的街区配套改造必不可少。
大望路北端由于朝阳公园的存在，环境已经得到了较大改善；其南端与两广路交叉的部分，由于九龙花园的入住和两
广路的改造完成，环境也在迅速的改变。此外，通惠河的改造，广渠路将打通直至通州，南磨房主题公园，CBD中心花园广
场，四环百米绿化带工程及散布在其间的各种街区花园的陆续建成，都将大大改善大望路沿线环境。另外，朝阳区有关方面还
将对西大望路现状进行环境整治，联合社会各方力量，进行大望路“亮丽风情街”建设。
如果说朝阳北路与大望路北端构成了CBD东北的“金角”，广渠路则与大望路构架了CBD东南“金角”。如今在
这两个角上棕榈泉国际公寓与珠江帝景也刚好形成定义边角价值的棋子。□张凌虹／文
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