2002-11-14:37:35行业视点□本报记者李琴

　　 今年我国加大了经济适用房的建设力度，国家计委和建设部不久前宣布，将投资1700亿元建设2.2 5亿平方米的经济适用房，这一从1998年开始实施旨在为中低收入家庭提供住房的制度，在商品房积压增多的今年受到了 众多开发商的诟病。他们称经济适用房建设带有强烈“负和博弈”色彩，不管对哪一方都没有好处。那么到底怎样看待经济适 用房建 设？记者就此采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉。记者：由于在建设购买经济适用房的执行过程中存在一些误差 ，有人认为经济适用房建设有“负和博弈”之嫌：高昂的监管成本让政府患得患失，不算低廉的房屋总价使真正的低收入者只 能望梅止渴，享有不同于商品房的优惠条件让房地产市场丧失了公平原则，您同意这一看法吗？刘洪玉：经济适用房政策是从 我国目前城市居民住房现状出发，参考国外解决城市居民住房问题的经验制定的，应该说，这一新的住房供给体系既符合我国 的国情特点，也与世界许多国家解决中低收入家庭住房问题的住房政策相一致。经济适用房和廉租房政策体现了政府和社会对 中低收入和最低收入家庭的关怀，不能因为“监管成本过高”而放弃。况且，监管成本的高低与监管手段和监管形式有关，目 前我国的相关管理制度尚在不断完善之中，相信成本会随着制度的逐渐健全而降低。经济适用房、商品房都有明确的购买对象 ，如果政府能够制定出清晰的、可操作的建设与购买经济适用房的规则，并严格按照这个规则执行，对商品住宅市场根本不会 构成显著影响，更不会侵害到开发商的利益。另外，政府可以适当调小经济适用房的单户面积，使其价格更能被中低收入家庭 接受。在经济适用房购买过程中确实存在一些操作上的问题，但经济适用房建设制度本身是符合社会及经济运行规律的。由于 其管理体制、模式与措施尚属不断摸索阶段，一些误差和不足是难免的，经过磨合与改正，使中低收入者安居的初衷会在这一 过程中逐步实现。国家在今年增大经济适用房建设面积，还与有些地方出现的房价过高、房产投资过热现象有关。在这种情况 下，政府可以通过增加经济适用房供给、提高经济适用房购买对象的准入门槛等手段来调控商品住宅市场的价格，这是许多国 家曾经使用过的方法，目的是使过热的市场回归健康。记者：与商品房相比，经济适用房享有土地供应、市政设施、税费政策 等多方面的优惠条件，也正因为这些，经济适用房建设被有些人指责为破坏市场的游戏规则，您对此有何看法？刘洪玉：社会 上并不是都由买得起商品住宅的家庭组成，还有许多中低收入家庭确实买不起商品住宅，希望通过所谓的“市场游戏规则”是 不可能解决这个问题的，或者说在解决中低收入家庭住房问题时，市场是失灵的。而政府，不管它是哪种社会制度条件下的政 府，都有责任通过直接或间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发展水平相当的住房条件，而经济适用房建设就成了国家帮 助中低收入家庭获得住房的有效途径。我国在1998年曾经大力倡导建设经济适用房，是因为当时中国经济面临亚洲金融危 机带来的增长压力，国家把经济适用房建设当作了带动经济增长的一项重要措施。而目前我国经济已经基本摆脱了亚洲金融危 机的影响，进入了新的正常发展时期，所以经济适用房建设应该回归其解决中低收入家庭住房问题的初衷。当前，全社会大体 一致的认识是对社会中下层居民的关心，贫富差距不断拉大，长期来看对社会经济的稳定发展是有影响的。到目前为止，我国 经济适用房完成投资3781亿元，销售面积3.2亿平方米，让众多的中低收入家庭得到了实惠。记者：在上海和北京，经 济适用房受到了不同的对待，上海现在已基本不建经济适用房，而北京却加大了经济适用房建设力度，您认为其中的原因是什 么？刘洪玉：在经济适用房政策中，有关土地供给与税费政策、经济适用房建设的数量、节奏、标准以及配置的方式和价格等 ，国家并没有制定全国统一的具体操作办法。我国各城市原有的住房基础、当前市场上房价与居民的住房支付能力等有很大的 差异，也就形成了目前各城市在经济适用房建设过程中的政策差异。很显然，如果住房二级市场发达，中低收入家庭可以通过 住房二级市场解决住房问题，或者中低收入家庭在新建商品房供给中能够找到自己支付得起的住宅，再动用大量社会资源兴建 经济适用房就显得意义不大；反之，如果新建商品房价格高昂，而住房二级市场也不发达，中低收入家庭很难在自己可支付能 力范围内找到合适的住房，政府就应该通过经济适用房的开发建设，来解决或缓解这个矛盾。所以说，城市间经济适用房政策 有差异，是一件很正常的事情。与上海等城市相比，北京的经济适用房之所以需要大力建设，有三个重要原因：一是北京新建 商品住宅的价格相对中低收入家庭的收入来说比上海高，有资料显示，今年北京豪宅投资额就占到了整个房地产投资额的一半 。二是北京二手房市场开发程度十分有限，2001年上海新商品房交易量与二手房交易量比例为1∶0.9，而北京的二手 房市场才刚刚起步。三是我们把公务员、教师都看作经济适用房的服务对象，而北京这两类人的比例要远远高于上海。(1E 1)