|
欧美房地产市场波动的潜在威胁在于，若出现资金流入和需求的减弱，不仅会对消费造成打击，而且对全球金融市场
也会产生相当大的冲击。住房贷款大部分来自银行系统，房地产市场由兴旺转为低迷将令相当大的借贷资金滞留在房地产领域
，银行资产的流动性降低，妨碍资本市场运作，拖累经济恢复，打击股市；同时，银行资产负债比例恶化，坏帐增加，令资金
对本国货币信心下降，可能引发抛售行为，引起金融动荡。股市还会因为缺乏资金循环的补给支撑而下跌，进一步打击经济恢
复信心。所以，欧美房地产市场的未
来变动，将牵动欧美及全球经济的走向。统计数据显示，住房建筑产业对美国今年GDP
的贡献是近6年内最明显的。按第1季GDP5.6％算，0.6％归功于住房建筑产业。但去年7次调低利率后，市场就开
始从不同的角度分析房地产需求旺盛的原因，关注房地产可能存在的“泡沫”。
90年代，美国新家庭以每年135万户的速度在增加，比原来预计的每年要高出20多万户。加上单亲家庭数量增
加(美国单亲家庭的比例高达45％左右)，自然对房地产形成较大的需求。90年代，北美自由贸易区形成后大量涌入的拉
美移民和新经济从世界各地吸引大批高科技人员，形成对房地产的外来需求。这是美国房地产需求增长的基本背景。
虽然目前美国失业率较高，住房价格也较高，但购房需求还是很高，新屋开工数量继续增加。美联储指导利率较低降
低了购房成本；目前美国通货膨胀压力小，利率暂时没有上调压力，房地产可以继续受惠于利率政策。
与美国相似，欧洲房地产业也呈现出膨胀，英国表现较突出。英国8月房屋价格修正后较7月上涨0.2％,较去年
同期上涨18.8％，今年英国金融时报100股指已跌去市值1/4强，房价却上涨20％，英国最大抵押贷款商HBOS
显示英国房屋平均价值达到年收入的四倍，大大的刺激了消费支出。
目前，欧美房地产的投机行为是有限的，由于资金投资领域的转移，房地产可能存在一定的价格泡沫，但不等同于泡
沫经济；其次，美国房地产表现温和，尚未出现房地产恶性投机。股市下跌使部分资金由股市流入房地产市场。近两年来，美
国房价涨幅虽然最高到过9％，但投资住房的收益在降低，今年第1季度扣除通货膨胀因素后的投资收益是1999年以来最
低；而且购房开支较大，即便调整投资组合，纯粹的投资购房资金也是有限的。今年上半年美国空房率和1998-2001
年同期相比，仅增加1.5％-1.8％，这是前述观点的证明之一。
从经济和投资资金的流动周期看，在经济恢复乏力，股市下跌，金融市场低迷的时候，资金的流向若调控不当，日本
上世纪90年代开始的房地产泡沫留给经济的蹉跎岁月和银行坏帐症结就是前车之鉴。(覃扬眉)
| 
