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北国投推出的“CBD土地开发项目资金计划”在京掀起热卖高潮，这与股市萎靡不振和投资者对政府信用拥有信心
有关，但由此也蕴涵着不可忽视的风险因素
从9月9日起，北京国际信托投资有限公司(下称北国投)推出的“CBD土地开发项目资金计划”在京掀起了信托
产品的热卖高潮。发售现场很是热闹，购买者络绎不绝，有迹象表明，如火如荼的销售场面还将持续到产品发售截止日期(1
0月15日)为止。据北国投的有关负
责人介绍说，自该产品发售以来，每天都有二三百人购买，每日发售额在6000万元
左右，到18号为止，已经发售超过6亿元了。由于购买者只能通过华夏银行开立的账户转划款，因此带着现金前来购买者不
少。“你看他们拎的大包小包，里面装的可都是钱，估计每个包能有好几十万吧。”北国投的一位工作人员对记者说。
北国投的负责人解释，此次募集的信托资金融资额预计为15亿元，将以信托贷款的形式贷给朝阳区CBD(北京商
务中心区)的土地分中心，用于CBD核心区的土地一级开发和基础设施建设项目。其一级土地开发的直接净收益、CBD开
发过程中可由北京朝阳区财政支配的其他各种收益都将用于偿付信托贷款本息。贷款利率参照中国人民银行同期贷款利率，现
在定为5.6%。在扣除0.8%的管理费用(佣金报酬)后，预计受益人可获得4.8%的年平均收益率；贷款期限为5年
，期满后才能归还投资者本金。“在国外这种金融产品也叫私募基金，如此高的收益率对投资者是很有吸引力的。”这位负责
人说道。
从7月18日爱建信托通过信托计划融资5.5亿元，到北国投即将融资15亿元，加上上海、重庆等地的其他信托
发售，短短一个多月时间，全国各地此种类型的信托产品筹资绝大多数都将投资于当地的基础建设，且大都比较热销。
真能“稳赚不赔”吗？
与股票、基金和债券相比，信托产品明显缺乏流动性，但何以在股市低迷、投资者信心不足的大背景下，信托产品却
如此受到投资者青睐？记者就此在北国投的热销现场进行了一次实地抽样调查，内容包括投资者身份、年龄、购买额度、购买
的原因、风险意识等。
在抽样的40个人中，就看好此产品的原因而言，从高到低依次为预期收益率高、政府财政支持、CBD项目前景、
安全稳定等。其中预期年收益率为4.8%，而同期的银行存款和国债利率分别为2.74%和2.79%，“CBD信托计
划”高出其将近一倍；同时，北京朝阳区政府签署了一份关于此开发项目的《确认函》，同意用财政收入为这笔信托贷款做后
盾，看起来稳赚不赔，这正好迎合了目前市场上习惯规避风险又追求稳健收益的投资者的偏好。
难道信托投资真的没有风险吗？接受调查者中，近80%的人认为风险不大或没有风险；只有20%左右的人看到私
募信托投资的风险性，认为有一定风险，但对能收回本金并不怀疑，只是对能否达到预期4.8%的年收益率有疑虑。而且，
被访对象普遍对股市缺乏信心，并认为投资信托远比股票风险要小得多，以信托产品投资来度过股市业绩不佳、银行利率低的
谷底期，是最为合适的选择。
但记者清楚地看到；该信托计划合同中明确列出了“信托财产的管理、运用和风险承担”这一项，其中指出了“受托
人在管理、运用或处理信托财产过程中，可能面临的风险包括融资对象和融资项目的风险、法律与政策风险、市场风险、管理
风险和不可抗拒风险等”。而且当受托人符合规定的行为导致信托财产受到损失的，其损失部分由投资者承担。换句话说，只
有当信托资金当年的收益率超过5.6%，北国投的佣金报酬和投资者收益才有保证；在4.8%-5.6%之间也能基本保
证投资者4.8%的收益回报，只不过北国投的佣金报酬会降低；一旦低于4.8%甚至为负数，则不仅仅是北国投没有佣金
报酬，投资者的收益甚至本金都会遭受损失。
可是许多投资者没有意识到信托产品的风险性，也没有注意到这个4.8%是“预期收益率”，并非“承诺收益率”
，甚至有人在签订合同后才惊奇地问：“这不是一种政府做担保的债券吗？原来还有风险啊？我们还以为风险系数是零呢。”
更有许多投资者误认为这项投资行为是政府行为，因为他们看到北京朝阳区政府对此大力支持，并承诺用财政收入做后盾。
政府承诺合法吗？
此前，朝阳区区长李士祥在接受记者采访时强调：“有朝阳区政府财政收入作为信用担保，这个收益率(4.8%)
基本上是可以锁定的。这个项目是由朝阳区政府与‘北国投’联合推出的，而非单纯的企业行为。”政府的这一承诺显然起到
了巨大的信心作用，众多购买者出于对朝阳区政府的信任，纷纷解囊。
一位从外地赶来购买这种创新金融产品的投资者说：“有政府支持，我就放心。再说了，还本的到期日是2007年
，在2008年奥运会之前政府怎么会不保证投资人的收益呢，更何况是CBD的建设。在这方面，我们外地人跟着北京人走
不会出错的。”据调查，考虑到这层因素的投资者不在少数。
但也有极少数投资者对这种政府变相担保行为的合法性产生了疑问。其中一位告诉记者，自己对收益率能否达到4.
8%很怀疑，法律明明规定政府不能为此做担保，朝阳区政府的这一承诺显然不具有法律效力。
对此法律上是如何规定的？到底政府的行为有无超出法律的限制？北京安理律师事务所的魏君贤律师认为，基于“C
BD信托计划”纯粹是一种企业行为，政府是不能对此做任何担保的，政府的口头承诺并不具有法律效力。而且，这种信托产
品严格说就是一种私募基金，按规定，私募基金只能针对特定人群不公开发行，不能利用媒体进行广告或传播。现在见诸各大
报端的有关信托产品的宣传，只要客观上达到公开宣传的效果，都可以被视为公开发行证券，依据《证券法》要受到有关部门
的监管。
而CBD管委会的人士对是否违规一事不置可否，认为是由于此项目对投资者有吸引力，所以才成为公众瞩目的焦点
，而非刻意炒作的结果。
股市分流资金几何？
在被访的40人中，股市投资者占了40%，其中有6人承认是用从股市中撤出的部分资金购买的，占总体样本的1
5%，其余的人都是用银行存款或现金等购买。一位购买量较大的股民称，现在能从股市全身而退买信托的资金已经没有多少
了，自己这次从股市抽资就是打算金盆洗手，所以才投资收益较稳定的信托产品。
北国投的一位工作人员告诉记者，购买“CBD信托计划”的委托人大约三成是股民，但由此导致从股市流出的资金
额并不是太多，只占总购买额的10%左右，因为许多股民都采用多种组合用以分散风险，既有股票、基金，还有银行存款、
信托等，不一定非用“割肉”卖股票的方式购买信托。同时，股民会觉得“CBD信托计划”投资期限太长(5年期)，又具
有无法公开买卖的流动性风险，而且最低必须买5万元，一般不会贸然大量购买。
在采访中得知，购买“CBD信托计划”的80%以上为个人投资者，其中80%都是中老年人，年龄普遍在45岁
以上。有年过古稀的老人，还有部分军人、下岗工人和外地进京人员；购买额度50%以上为5万-20万元，个别人购买额
较大，最多的一次购买400万元。
有专家指出，股市资金流入信托主要是看到预期较高的收益率，其次是目前投资者普遍对股市缺乏很高的信心，市场
也缺乏其他能够满足老百姓需求的金融创新产品，所以此次信托产品的热卖，实际上与股市低迷的大背景相互映衬。(鞠娟)
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