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编者按：日前，北京房地产市场上关于“锋尚国际公寓”的一场交锋正在紧张进行。锋尚国际公寓位于海淀区万柳居
住区内，项目总建筑面积10余万平方米，主建筑形式为一层八九户的塔楼。其一期北侧楼的名称为“锦绣大地”，2001
年开盘时均价为5900元／平方米。其南侧三栋楼为二期，项目改为外销，更名为“锋尚”，建筑面积售价目前均价在1万
元每平方米以上。
中关村地产聚焦锋尚国际公寓
2002.06.07焦点房地产
锋尚国际公寓率先在国内采用欧洲高舒适度低能耗优化设计体系，告别传统的空调暖气制冷采暖方式，建成后室温将
保持在20—26摄氏度之内，其健康、舒适、环保水平是国内现有住宅不可比拟的。此外，该项目的湿地型水景、三位一体
式垃圾处理系统等等也都得到了同行的首肯。
在样板间内，参观者不断向工作人员询问锋尚国际公寓是如何淘汰空调暖气的，并对健康新风系统、中央吸尘系统、
食物垃圾处理器和没有外露管道的卫生间等赞不绝口。
锋尚国际公寓自4月底推出之后，其达到欧洲标准的居住品质立刻在中关村引起轰动。
四大谜团质疑锋尚国际公寓
2002.07.12精品购物指南
近期以来，北京楼市炒得最热的楼盘当之无愧是锋尚国际公寓，“告别空调、暖气时代”的外包装，配合每月500
万元左右的广告投入，又是按使用面积卖房，又是北大演讲，甚至以紧急招募共产党员为题策划、发布广告，再配上“买房人
深夜排队抢购”，得到建设部领导、国际建筑大师高度赞扬之类的消息，锋尚的名字让人感觉似乎应改为“风光”更为贴切。
质疑之一：高科技是否代表着高品质？
记者在协同多位专业人员前往锋尚看样板间过程中，其中多数人都提出了同样的疑问：恒温是否就舒适？这些专家还
有一个共同的观点是，任何先进的科学技术都需要依附于现实才具有价值，对于住宅产品来讲，南方的标准在北方城市许多都
不适用，更何况国外发达国家的技术。
质疑之二：高科技能否支持高房价？
万柳地区现在售楼盘十余个，塔楼均价为6800元上下，板楼均价7500元左右，多层带电梯的万泉新新售价最
高也仅万元左右。但锋尚以塔楼品质售价却高达1万元，其价格大大高于其他楼盘。在采访中记者了解到，许多购房人和业内
人士有一个共识就是：在地价相等的同一个区域，就楼盘性价比而言锋尚一期(锦绣大地)的品质确实具有优势，而锋尚是否
物有所值还有待市场检验？就锦绣大地项目本身来比较，一期的锦绣大地由于位置坐北，南向有社区园林景观，北向可远望西
山、颐和园，而南侧的锋尚只有北向房有景观，南侧外围即是市政路，北优南劣，南面的锋尚却卖贵了近一倍的价格，其价位
能否为市场接受，我们不得而知。
质疑之三：商品房能不能做实验品？
锋尚的高科技产品在国外也许是成熟的，但引进到北京的楼盘中毕竟是第一次，带有实验的感觉。最令人产生疑虑的
是其采用的混凝土采暖制冷系统。PB管虽称作灰色黄金不易损坏，但埋在楼板中有很长的长度，施工工人素质技术是否能达
到合格标准？如果在拼接过程中有颗粒物进入管中是否会造成堵塞？水处理中包括有化学药剂的质量保障，药剂对于软化水质
很关键，但如果药剂不能达到国际标准，加之北京水质过硬，有水碱沉积破坏水循环怎么办？一旦发生破损，怎样维修？维修
费用由谁负担？这些都是令人担心的地方。而这套高科技系统其实也是靠地下中央制冷机组控制的，在楼书中标明的YORK
冷水机组也不外乎是离心机组或锣杆机组，这两种机组的正常使用寿命均为25年，一旦更换或维修，2％的大修基金能否支
付？质疑之四：锋尚的未来不是梦？在采访中，记者所接触的人在提及锋尚时，都对其交付使用后的实际使用效果表示担忧。
锋尚入住后会不会出现问题？现在承诺的物业费会不会涨价？对于这些问题我们尚不得而知。
但从已得到的消息获知，一期锦绣大地上月底入住时，业主即已被告知新增加公共空间能源费和公共空间空调费每年
近700元，就产权人利益与义务而言，这些收费不能不算合理，但问题出在开发商只等到交房时才告知业主还要追加若干收
费。目前由于物业收费问题导致纠纷，甚至上演暴力事件的小区接二连三出现，其症结除了现行法规不健全之外，开发商不守
承诺、自行调价是最主要的罪魁。
业界聚焦：我们真能“告别空调暖气”吗？
2002.07.25北京青年报
我们真能“告别空调暖气”吗
据“锋尚”总经理张在东介绍，“告别空调暖气时代”不是不需要采暖和制冷，而是引进国外成熟的先进技术——混
凝土采暖制冷系统，替代传统的暖气片采暖和空调机制冷，其目的是为了创造一个高舒适度低能耗的居住空间。
据“锋尚”高舒适度低能耗工程主持人，瑞士苏黎世联邦高等工科大学建筑物理研究所田原博士介绍，这套系统已经
在瑞士、德国、瑞典等欧洲发达国家的几百幢建筑中普遍使用。该系统的专业名称是天棚低温辐射采暖制冷系统，它是通过混
凝土楼板冷(热)能辐射产生作用的，所以也有人称之为“混凝土采暖制冷系统”。该系统的工作原理并不复杂，寿命与建筑
物等同。
新技术能使“养房”成本降低吗对于精明的买房人来说，他们更关心新技术的运用能给他们带来什么？告别空调暖气
时代采用新型采暖制冷系统，运行成本会不会很高？如果全天运营，业主能否负担得起？张在东说：“买房人关心的这些问题
，发展商在引进这一系统之前就考虑到了。”为了防患于未然，张在东亲赴欧洲做实地调研，考察有关材料设备的生产企业。
据他介绍，使用这一系统不仅不会增加买房人养房的费用，而且能在大幅度提高居住舒适度的同时，大幅度降低采暖制冷费用
。一是因为建筑本身内在品质的标准提高以后，对外界冷热变化的抵抗力增强，每年需要采暖和制冷的周期大为缩短；二是因
为采暖制冷的能耗明显下降，所以费用自然减少。
田原博士从另一个角度做了解答，采暖制冷运行费用的多少取决于能耗的高低，而能耗的高低除了受设备运行时间影
响外，还与设备运行的功率有着很大的关系。“锋尚”采用的系统功率是很小的，因为楼体本身已做了非常好的保暖处理，计
算表明，“锋尚”建筑总能耗仅相当于北京普通建筑的1／5。
高密度住宅能创造高舒适度吗
在当前低密度住宅大行其道之时，“锋尚”作为一个高密度住宅项目却打出创造高舒适度居住品质的旗号，似乎有点
不合时宜。“锋尚”倡导的高舒适度低能耗来源于采用了大量先进的科学技术、新型建筑材料及设施。但有人指出，房子的基
础品质是由容积率决定的，像“锋尚”这样高密度、高容积率的住宅，舒适度如何与低密度住宅相比？张在东对于舒适有自己
的理解：“如果仅仅认为高舒适度就等于低密度、低容积率，那么对舒适的理解则未免有失片面和肤浅了。对于住宅来讲，舒
适应当是一个综合的概念，它包括了室内环境质量和室外环境质量两个方面，两者缺一不可。”
投资购房不可轻信失实承诺供应量增大租金走低
2002.07.26精品购物指南
公寓出租回报率平均仅为9％～13％供应量增大租金仍会走低上周，受到本报质疑并在社会引起强烈反响的锋尚国
际公寓再度抛出令人不解的一团迷雾，其在一版以“开天辟地”为主题的广告中，宣称其“年预期收益率可达到50.03％
”。这一回报率数值的计算方式，已经明显背离了市场实际。
北京早在2000年以前，外销公寓两居室月租金没有低于1000美元的，当时的投资回报率平均可达到20％上
下。然而近一两年，以东北三环为代表的高档公寓增量明显增大，公寓租金呈一路下滑之势，两居室外销公寓月租金跌至5000
～6000元的情况已不足为奇。租金下挫带来投资人收益锐减，现投资回报率能保证在10％已是不低的水准。这一点也是
本次采访中各位专家普遍的看法。
戴德梁行住宅部董事萧政国认为，北京目前的外销住宅租赁市场情况每况愈下，供应方面市场不断增量，但需求跟不
上，今后一段时间内，高档外销公寓租金相对平稳，中低档浮动大，特别是低档外销公寓不被看好。
中原物业的李总这样举例，以在中关村地区购买高档公寓计算，120平方米，7500元／平方米，总房款需要90
万，加上投入的装修、家具电器、购房所有的税费，总计投入约100万元人民币。现时中关村的商住公寓的租金为2.5元
／日·平方米计算，年总租金为10800元，利息及税费不计的话，可以得出毛回报为10.8％，扣除免租期及空置期按
照每年平均1个月计算，实际最后的毛投资回报9.9％，若加入利息及税费，实际上靠出租回收总房款需要12年以上。考
虑到以首付27万元计算的话，7成20年贷款，以月租金首付还贷款的因素的话，投资回报基本上也是相同的。平均市场租
金回报在8％左右应该才是比较客观的。
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