|
房地产业自2001年取得快速发展后,2002年上半年虽然发展势头有所回落,但主要大中城市商品住宅开发继
续保持了旺盛的势头,总体上仍维持了较高的增长速度。然而房地产开发过快所带来的调整压力已初步显现。
一、"国房景气指数"仍在高位运行
今年以来,"国房景气指数"总体水平低于去年同期,但仍呈现出小幅波动趋升的态势,前7个月,"国房景气指数
"从103点波动到104点,显示房地产业保持良好的发展势头。
二、投资额快速增长
今年以来,房地产开发投资始终保持30%以上的增长速度,是拉动"国房景气指数"平稳上扬的主要动力。但截至
到7月底,房地产增长速度首次回落。1-7月份全国房地产开发投资完成3467亿元,同比增长30.7%,增幅比去年
同期回落0.9个百分点。
上半年商品住宅投资增长再创新高,共完成1999亿元,增长37.2%,为近年来同期之最,占全部投资的比重
为70.9%；办公楼投资137亿元,增长21.3%；商业用房投资303亿元,增长35.4%。另一个明显特征是到
位资金增速加快,总共为3854亿元,比去年同期增长33.3%,高于同期开发投资增长速度。其中,国内贷款938亿
元,增长31.6%；企业自筹资金1201亿元,增长37.9%；利用外资64亿元,增长26.1%。
三、房地产开发和销售面积强劲增长
今年上半年,全国房地产开发面积保持强劲增长,共完成土地开发面积5090万平方米,同比增长52.7%,增
幅比去年同期高出25个百分点；竣工面积累计为5826万平方米,同比增长20.4%,增幅比去年同期增长2.5个百
分点；新开工面积为1.85亿平方米,同比增长19.8%,但比去年同期增幅减少13.4个百分点。今年上半年,全国
房地产业共购置土地9736.5万平方米,比去年同期增长46.1%；全国房地产施工面积到今年6月底已高达6.05
亿平方米,比去年同期增长22.2%；销售建筑面积6279.85万平方米,比去年同期增长22.5%；商品房销售额
完成1445亿元,增长22.4%。
四、空置面积增加,销售价格小幅走低
在房地产业快速发展的同时,也出现了空置面积增加、商品住宅销售价格小幅走低的迹象。1至5月份,全国商品房
空置面积增长幅度为8.2%,明显高于去年同期增长2.3%的水平。商品房销售面积增幅也出现明显回落,1至5月份,
全国商品房销售面积4564万平方米,同比增长20.3%,增幅比去年同期回落8个百分点。同时商品房销售价格也出现
小幅走低。全国商品房平均销售价格为2290元/平方米,同比下降3.3%。空置面积增加的原因主要是部分地区住宅开
发规模快于销售规模,商品住宅平均销售价格出现下调的主要原因是商品住宅供应结构向下调整而导致的。另外,上半年中低
价住宅逐渐开始占领市场,是导致全国平均房价下降的一个重要原因,这也表明住宅市场总体发展良好。
五、主要大中城市发展表现不一
上半年各主要大中城市房地产开发仍保持了较快的发展势头,其中中西部地区的发展势头强劲。
1、中西部地区发展势头强劲
近年来中西部地区发展势头明显强于东部地区。上半年中部地区和西部地区商品房销售面积增长分别为49%和58
%,远远超过东部的24%和全国平均的33%。销售额增长分别为23%和39%,也超过全国14%的平均水平。
2、北京地区
上半年北京市房地产开发投资继续保持较快增长速度。累计完成房地产开发投资338.9亿元,增长36.2%,
其中住宅投资206.9亿元,增长52%；危旧房改造完成投资76.9亿元,占开发投资的22.7%。上半年销售面积
仍呈两位数增长,但增幅有所下降。前6个月,北京商品现房销售面积仍高于同期竣工面积,保持两位数增长,但增幅已有所
下降。截至6月底,全市累计销售各类商品房283.4万平方米,增长13.6%,实现销售额135.8亿元,增长8.
5%；销售商品住宅271.5万平方米,增长15%,实现销售额125.6亿元,增长11.5%。
3、上海地区
1-5月份,上海销售面积增长为15%,较去年同期的49%有大幅下降,销售额增长也由去年同期的47%下降
到13%。下降的主要原因是商品房供应受预售标准提高影响,另外取消蓝印户口政策和媒体报道预期明年5月份以后购房退
税政策不再实施,也对上海楼市的销售产生了一定的影响。上半年房地产开发投资额增加45.3%,商品房新开工面积和商
品房竣工面积分别增加11.2%和9.0%,完成土地开发面积增加54.6%。总体上仍维持了较高的增长速度。
4、广州地区
上半年广州市房地产开发完成投资159.14亿元,同比增长13.3%；商品房销售面积201.14万平方米
,同比增长9.25%；销售合同金额84.43亿元,同比增长1.04%。商品销售价格出现了明显的回落,上半年广州
市商品房实际销售(交楼)均价为每平方米4198元,比去年同期4539元下降7.5%,其中商品住宅均价3954元
,同比下降4.5%；期楼成交每平方米均价4339元,同比下降6.6%,其中商品住宅均价4065元,下降3.7%
；办公楼均价8620元,下降0.6%,商业用房均价14104元,上涨4.7%。
业绩盘点与展望
沪深两市中以房地产开发为主营业务的上市公司有40家,目前所有公司都已经公布了2002年半年报。由于上半
年世茂股份(600823)所开发的房地产项目处于建设期或处于前期筹备阶段,因此半年报中房地产开发收入没有得到体
现。另外ST中侨(000047)还没有恢复上市,因此也不在本文讨论范围内。总体上,上半年房地产上市公司的经营业
绩出现了较大幅度的下滑。
一、令人失望的上半年
1、主营收入小幅下降
38家公司中主营业务收入出现增长的共有23家,下降的有15家。38家公司平均实现主营业务收入为2295
9万元,同比去年同期减少5.39%。主营业务收入下滑的一个主要原因是受会计制度的影响,如果房地产公司所开发的房
屋即使全部预售完毕,但在报告期内楼盘未竣工,仍不能确认当期收入,已收进的售楼款只能暂放"预收账款"科目核算,不
能计入"营业收入"。如深万科000002上半年有24万平方米的预售面积,但竣工计划安排在下半年,因此不能计入上
半年的收入中,成为主营业务收入下滑38.26%的一个重要原因；中远发展600641所开发"中远两湾城"的二期预
售情况良好,但也因不能确认为当期收入而使得主营业务收入下降49.73%。另外销售收入下降也与房产开发的季节性有
关。一般情况下,春秋季是房地产销售旺季,因此房地产开发商在制订住宅开发进度时,往往将楼盘竣工与交付时间安排在下
半年,这也成为上半年收入相对减少的一个原因。另外,个别房产公司因项目开发不当,特别是前几年所开发项目成本较高,
房型结构与市场需求差距较大而导致大量存货。这些公司经营的重点主要是消化存量房,其经营业绩出现大幅下滑也就成为必
然,如ST渝开发000514。而一些公司所开发的房地产项目衔接不上,出现了"断层",也导致了销售收入的下滑。如
莱茵置业000558主营业务收入减少达87.03%的主要原因是存量房已基本上销售完毕,而新的房产项目还没有确定
；阳光股份000608因上半年没有新的竣工结算项目,以前年度完工项目仅剩部分尾房,使可以结算的收入与去年同期相
比大幅减少。
2、利润大幅下滑
上半年房地产公司的整体业绩出现了较大幅度的下滑,也低于上市公司的整体情况。38家公司平均实现利润为27
52万元,比去年同期的3810万元减少27.77%,约相当于2001年平均利润的41.97%,其中有13家利润
出现了增长,而下降的家数达到25家；平均实现净利润为2227万元,比去年同期的3001万元减少25.82%,约
相当于2001年平均净利润的54.57%,其中有14家出现了增长,24家出现了下降；加权平均每股收益0.055
元,而去年上半年的加权平均每股收益为0.079元,下降幅度达30.38%。房地产上市公司利润出现较大幅度下滑的
主要原因有以下几个方面:
a、费用出现一定幅度的增加
虽然预售较好但未竣工的房产项目不能确认为"当期收入",但期间发生的各项费用如管理费用、营销费用、财务费
用又必须列入当期损益,这影响了利润的增长。上半年38家公司平均三项费用比去年同期增加达10%左右,如深深房00
0029上半年销售费用和管理费用较去年上半年同期增加1195万元,成为上半年利润出现亏损的一个重要原因；旭飞实
业000526上半年管理费用和财务费用增加幅度达124.03%,尽管主营业务收入也出现较大增长,但费用仍然"吞
噬"了利润；天房发展600322上半年三项费用比去年同期大幅增加55.92%,使得上半年利润下降达50%。
b、所得税率调整的影响
从今年开始,上市公司所得税返还优惠政策被取消,这在一定程度上影响了业绩,房地产开发公司也不例外。除了少
数公司的所得税率可享受先征后返和注册在高新开发区公司享受所得税优惠外,大多数公司执行了33%的所得税率,也成为
房地产公司利润下滑的一个因素。从统计来看,因取消税收优惠,使得上市公司业绩下降幅度达10%左右。
c、新增计提项目的影响
2001年下半年,财政部出台计提新四项减值准备政策,要求上市公司在原来应收账款减值准备、存货减值准备、
长期投资减值准备及短期投资减值准备老四项计提的基础上,再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准
备和委托贷款减值准备,该政策从去年年报开始执行。近几年来房地产上市公司的管理费用呈现逐步上升趋势,2001年平
均每家管理费用达6千万元。上半年新的四项计提导致上市公司平均管理费用增加约300万元,使得半年报经营业绩减少约
5%左右。
d、投资收益减少等因素
一些房地产上市公司经营规模较小,投资收益等非主业收入的变化对经营业绩影响较大。上半年部分房地产上市公司
投资收益的减少也成为经营业绩下滑的一个因素。如深宝安(000009)上半年投资收益减少1535万元,致使利润下
滑12.69%；旭飞实业(000526)尽管上半年主营业务收入增幅达497.69%,但投资收益减少1443万元
,导致半年报亏损。统计分析,因投资收益减少而使房地产上市公司半年度经营业绩减少约5%左右。
3、重组类公司表现优异
上半年重组类房地产上市公司取得了较好的经营业绩。主营业务收入增长前六家公司为ST吉轻工000546、旭
飞实业000526、海鸟发展600634、天创置业600791、沙河股份000014和利嘉股份600696,这
些公司经营业绩能从去年上半年的大幅亏损到今年较大盈利主要是将原有不良资产全部置换出去,置换进较好的房地产业务,
从而使经营业绩发生了"翻天覆地"的变化。下面主要以ST吉轻工(000546)和海鸟发展(600634)为例进行
分析。ST吉轻工000546原来主营业务为不锈钢制品,近几年来经营状况不断恶化,最后沦为"PT"一族。上半年经
过重组后,出售了资产质量差、盈利能力低的公司股权,购入了具有较强盈利能力的吉林常青房地产有限公司95%的股权,
使主营业务完全转变为房地产开发。经过半年时间的运行,经营状况较好,上半年实现主业收入8039万元,净利润473
万多元,每股收益0.03元,成功实现扭亏为盈,于8月8日恢复上市交易；海鸟发展600634原名"海鸟电子",原
来主营业务为生产激光类电子产品及相关电子零部件等,但由于市场环境恶化,使公司经营业绩大幅度滑坡,濒临亏损边缘。
2001年上半年公司与大股东和关联股东进行资产置换,将激光电子相关资产置出,置换进中盛房地产公司70%的股权,
使主业转向为房地产开发。由此2001年经营业绩得到了大幅提高,实现每股收益0.32元。今年上半年公司实现房地产
开发收入4853万元、实现利润1048万元,分别为去年同期的6倍和20倍左右。目前公司积极参与上海旧城改造,未
来公司经营业绩有望进一步提升。
二、下半年业绩有望好于上半年
下半年房地产上市公司整体经营业绩有望好于上半年,主要基于以下两方面的原因:
1、房地产业将继续保持较快的发展势头
根据有关权威部门的报告,未来几年我国房地产业将会继续保持较快的发展势头。首先对商品住宅的需求将继续保持
增长。尽管近几年城镇人均住房面积有了较大增长,但与发达国家人均住房面积相比,与城镇居民日益增长的住房需求相比还
有较大差距。按照"十五"规划,到2005年,城市人均住宅建筑面积将达到22平方米,户均将达到70平方米。到20
10年时,可望达到人均25平方米,户均达到80平方米。同时,我国加入WTO对促进房地产投资和消费需求也有积极的
推动作用。随着外资公司、国外零售业、咨询等各类中介服务业的进入,将会增加商品住宅的需求,商品住宅的巨大需求将成
为促进房地产业发展的主要动力。
其次政府相关扶持政策的出台,是房地产业迅速发展的重要推动力。近年来住房分配制度的改革、银行等金融机构对
居民购买住房贷款的强大支持、银行存款利率的连续降低、城镇化进程的不断推进等为房地产业发展创造了十分宽松的政策环
境。房地产业继续向好也为房地产业上市公司取得较好的经营业绩奠定了良好的行业环境。
2、许多房产项目将在下半年竣工
上半年许多上市公司开发了不少房产项目,而且预售情况良好,这些项目有望在下半年"开花结果"。同时不少上市
公司前两年对存量房的降价销售已接近尾声,正在开发新的适应市场需求的房产项目。而一些重组类上市公司经过大规模的资
产置换,主业转换为房地产开发后,目前已走上可持续发展的道路,表现出良好的发展势头,未来经营业绩有望进一步提升。
如深万科000002上半年有24万平方米的预售面积,其竣工计划安排在下半年。按照上半年公司所销售的平均价格计算
,大概有10亿元左右的销售收入,这将为下半年业绩的增长奠定了良好的基础；ST吉轻工000546下半年所开发"高
尔夫家园"一、二期工程项目也将于下半年陆续销售,预计销售收入将超过上半年；阳光股份000608上半年"阳光丽景
"项目累计预售合同总额达5.7亿元,销售率达70%,下半年预计销售收入将大幅增长；北京城建600266所开发的
许多房产项目下半年将进入销售高峰期,估计下半年销售收入将占全年计划的75%左右；金地集团600383下半年可实
现的销售收入估计达到7.5亿元,是上半年收入的4倍多。另外沙河股份000014、深深房000029、银基发展0
00511、天鸿宝业600376、海鸟发展600634、浦东金桥600639、珠江实业600684等公司都有许
多项目的销售收入将在下半年得到确认,这也为房地产开发公司下半年整体经营业绩的增长奠定了坚实的基础。
个股分析
一、房地产股整体走势良好
今年2月21日,央行进行了第八次降低金融机构人民币存、贷款利率。这次降息,房地产企业是首当其冲的受益者
,对房地产股则构成了中长期利好。作为资金密集型的产业,房地产开发主要依赖银行贷款,房地产企业的资产负债率常常高
达70%以上,因此降息将有利于降低房地产开发企业的财务费用,从而降低房地产开发的综合成本,提高经营业绩,特别对
资产负债率高,盈利水平较低的房地产企业的效益提高非常明显。其次降息降低了购房者的按揭成本,促进住宅消费的需求。
在降息利好的刺激下,房地产股走出了一波大幅上涨行情,并带动了大盘的反弹。春节后开市两周里,上海地产指数
涨幅高达23.69%,而上证指数两周涨幅仅为8.87%。其中领头羊深深房(000029)涨幅高达80%,可以说
房地产股出尽了风头；3月份大盘冲击1700点时,上证指数从1月29日的最低1339.20点,到3月21日的最高
1693.87点,累计涨幅为26.48%；而同期地产指数从1659.72点上涨到2302.34点,累计涨幅达到
38.72%,超过上证指数12.24个百分点。在此次上涨过程中,房地产股的成交量也是大幅放大,显示投资者看好房
地产股,纷纷介入该板块；在大盘调整过程中,房地产股也表现出良好的抗跌性。至9月2日,地产指数和上证指数分别收于
2208.09和1688.77,相对于1月29日各自的最低点,地产指数的涨幅为33.04%,而上证指数的涨幅为
24.61%,地产指数的涨幅高于上证指数的涨幅8.43个百分点。
由于房地产股有未来经营业绩增长的良好预期,也使房地产股的中长期投资价值逐渐显现。从刚刚公布结束的200
2年半年报中也可以看出,一些机构投资者纷纷加大了对房地产股的投资力度。如华安证券、景福基金和景宏基金就大幅度增
仓深万科(000002),金融街(000402)持股集中度也不断提高；另外,北京城建的前十大股东中有8名是证券
投资基金；南方证券及其关联公司持有金地集团(600383)流通股近2000万股,占流通股本的比例达22%左右；
外资股东大幅度增仓陆家嘴(600663)；大多数房地产股上
半年的持股集中度都有不同程度的提高,前十大股东中也都有证券基金的身影,充分说明了投资者对房地产股的长期
看好。
二、值得重点关注的房地产股
决定房地产开发企业经营业绩优劣的最主要因素是土地储备、房产项目和资金实力。一般来说,拥有优质土地储备、
优良在售项目、资金实力雄厚的房地产公司业绩会比较好,而且未来业绩增长的潜力也较大,反之既无土地储备,又无好项目
的公司业绩会进一步恶化。建议重点关注两类公司:一类是拥有众多土地储备和房产项目的公司。这类企业以北京城建(60
0266)、万科A(000002)、中华企业(600675)为代表,具有长线投资价值。第二类是已经过重组或未来
有重组可能的上市公司。正如前面所分析的,上半年业绩增长最为明显的是经过重组,主业转向房地产开发的公司,这些公司
目前已走出连续亏损的困境,未来通过房地产开发的持续经营将进一步提升经营业绩。这些公司以ST吉轻工(000546
)、海鸟发展(600634)、天创置业(600791)等为代表。另外一些公司业绩连续下滑,未来迫切需要通过实质
性的重组才能走出困境。这些公司以深深房(000029)、世纪星源(000005)为代表,投资者也可关注。
潜力股
万科A(000002)
房地产上市公司中的龙头企业,业绩优良,资产质量好,是典型的蓝筹股。公司在2000年北京、上海、天津、沈
阳、成都、深圳六个重点城市的市场份额稳步提高的基础上,2001年又拓展了长春、武汉、南京等大城市的房地产业务。
公司目前拥有丰富的土地储备、强有力的金融支持、良好的品牌形象等优势,为未来房地产业务的快速发展奠定了坚实的基础
。
中华企业(600675)
近年来在控股股东上海房地产集团公司的大力支持下,不断实施大规模资产重组,在成功收购上海古北(集团)有限
公司和上海房地产经营(集团)有限公司的股权后,资产质量得到了根本改善,经营业绩有了大幅度的提升。同时公司还通过
一系列的收购和兼并,土地储备达150万平方米,这为公司做大房地产主业奠定了坚实的基础。
北京城建(600266)
2001公司年通过与集团进行大规模的资产置换,全面进入房地产开发,资产质量得到了极大的提高。目前公司拥
有其它房地产开发公司无法比拟的丰富的土地储备,而且所开发的房地产主要在规划中的奥运村附近,拥有巨大的升值潜力,
前景非常看好。
表1、上半年房地产公司整体业绩情况2002年2001年同比2001年中期中期增长%主营业务收入平均(万
元)2295924267-5.3956312利润平均(万元)27523810-27.776556净利润平均(万
元)22273001-25.824080每股收益(元)0.0610.086-29.070.134表2、重组后经
营业绩大幅增长公司情况单位：万元代码名称主营业务2001中2002中2001中期收入增长%期利润期利润净利润0
00546ST吉轻工593.62%-22281264-814600634海鸟发展475.00%54104851
600791天创置业243.16%-8842105-831000014沙河股份190.16%773919556
600696利嘉股份133.90%-21752154-2175
代码名称2002中期2001中期2002中期净利润EPS(元)EPS(元)000546ST吉轻工474
-0.050.03600634海鸟发展3070.010.04600791天创置业1214-0.080.1200
0014沙河股份9190.060.10600696利嘉股份2154-0.080.08
本版作者声明：在本机构、本人所知情的范围内,本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有利害关
系。本版文章纯属个人观点,仅供参考,文责自负。读者据此入市,风险自担。
|
