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房地产上市公司上半年的经营业绩有所下滑,笔者认为,以下五大因素对房地产上市公司上半年的业绩产生了影响。
开发周期
在半年报中提到房地产开发周期影响的公司达11家之多,而世茂股份最为突出。该公司
因为项目尚未完工结算,没
有房地产项目收入和利润。象这种受行业特征影响的公司还有金地集团、万科A、珠江实业、东华实业、ST深物业、浙江广
厦、阳光股份、天宸股份、北京城建、旭飞实业等。
由于房地产开发的周期长,前期投入大,收入会比较集中在某一时段,尤其是下半年。许多房地产公司在下半年将会
出现产品的集中销售,届时市场的需求状况和承受能力将影响到公司的业绩。
扩张成本
不容忽视的是,一些房地产上市公司的主营业务收入得到较快提高的同时,成本、费用却以更快的速度增加。上半年
房地产类上市公司中主营业务成本增长率高于主营业务收入增长率的占了44.19%,期间费用增长率高于主营业务收入增
长率的公司占了60.47%。
现金流情况
房地产类上市公司上半年的平均每股经营性现金流为-0.036元,低于0.1791元的市场平均水平,其中仅
26家的经营活动中的净现金流为正。之所以如此,与房地产公司土地储备和项目前期投入所需资金量大有关。一旦项目不能
如期实现销售现金收入,公司就可能面临现金周转的困难,影响其他后续项目的进展。
收益结构
目前境内的房地产上市公司的收益主要以房地产开发销售为主,缺乏其他稳定收益,因此受项目完成情况的影响非常
大,导致收益不均衡。在进行房地产开发的同时发展物业将是以后的趋势。境外许多房地产公司的物业都是发展得比较好的。
例如香港著名房地产上市公司长江实业有限公司2002年上半年实现物业销售收入3.8亿港元,同期物业出租达3.66
亿港元；新鸿基去年的利润中,出租物业就占到了40%,有力地降低了公司经营风险。而境内上市公司物业经营与管理收入
占主营业务收入比重一般较小,大都在20%以下,并且规模也不大。
土地招标
典型的例子是深长城,尽管该公司实力较为雄厚,但今年上半年由于某一项目结转时土地成本的剧增导致房地产毛利
率下降30个百分点,从而使主营业务收入增长61.01%的情况下,主营业务利润仅增长17.16%。而对房地产行业
而言,土地招标导致的成本上升能否以商品房价格上升为补偿,仍然要视产品的市场容量而定。房地产上市公司必须正视由于
土地招标使房地产业成本上升的趋势,以及这一趋势对房地产公司资金实力的考验。(汉唐证券研究所李岳平)
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