今年4月26日，市三届人大常委会第15次会议通过关于《深圳经济特区房屋租赁条例》(以下简称《条例》)的第二次修改，我市房屋租赁政策发生了一些变化。为此，记者就《条例》修改情况、我市房屋租赁管理概况及行业发展前瞻等问题，采访了深圳市房屋租赁管理办公室负责人陈祖荣。

　　记者：请您谈谈《条例》修改后，我市房屋租赁政策主要有哪些变化？

　　市房屋租赁管理办公室主任陈祖荣(以下简称陈)：《条例》于1992年12月26日由深圳市第一届人大常委会第13次会议通过，1997年12月17日深圳市第二届人大常委会第19次会议作出第一次修正。此次《条例》修改的主要内容为：取消《房屋租赁许可证》，强化房屋租赁合同登记。1992年制订《条例》时，根据当时深圳的实际情况，规定了“房屋租赁实行租赁许可制度和租赁合同登记制度”。发放《房屋租赁许可证》的目的是为了有效防止违法建筑，法律、法规禁止租赁的房屋进入租赁市场，减少违法、不公平的租赁行为发生。房屋租赁许可制度曾为维护我市房屋租赁市场秩序、保护当事人合法权益起到过一定的积极作用。此次修改《条例》之所以取消《房屋租赁许可证》，主要是我国加入WTO文件《中国加入议定书》所附《服务贸易减让表》中，对自有或租赁的房地产服务的市场准入，没有限制。同时，国家《城市房地产管理法》对房屋出租也只有合同登记和发放《租赁证》的要求。我市取消《房屋租赁许可证》的目的是为了减审批制度，简化办事程序，方便群众，促进我市房屋租赁市场的进一步繁荣，而不意味着政府削弱对房屋租赁市场的规范管理力度，也不意味对房屋出租主体资格及房屋产权权属、使用功能不进行审核，放任违法租赁行为发生。租赁当事人在办理房屋租赁合同登记手续时，仍须提供房地产权有效证明文件来证明其出租主体资格房屋产权权属、使用功能的合法性。

　　记者：请您介绍一下《条例》修改后的房屋租赁办事程序。

　　陈：修改后的《条例》第六条规定：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记。”第七条规定：“租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列文件：(一)地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件；(二)房屋租赁合同；(三)出租人身份证明或者法律资格证明；(四)承租人身份或法律资格证明。”第八条规定“区主管机关应自接到租赁登记申请之日起五日内，对符合本条例规定的，予以登记；不符合本条例规定的，不予登记，并书面答复申请人。区主管机关逾期不作出是否予以登记决定的，即视为予以登记。当事人应自逾期之日起十五日内到区主管机关办理登记手续。区主管机关应将予以登记的租赁合同的副本自登记之日起三十日内送同级税务部门备案。”

　　记者：《条例》修改后，我市的房屋租赁管理费政策有无变化？

　　陈：此次《条例》修改，依然保留了房屋租

　　赁管理费收费条款。修改后的《条例》第十四条规定：“房屋出租人应按月租金的百分之二，向区主管机关交纳房屋租赁管理费。”今年7月4日，市政府在各媒体发布公告，将房屋租赁管理费列入深圳市行政事业性收费保留项目。依照现行法规，我市房屋出租人出租房屋，必须依法交纳房屋租赁管理费。

　　记者：租赁当事人不办理租赁合同登记或不交纳房屋租赁管理费的，有何法律责任？

　　陈：修改后的《条例》第五十三条规定：“租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定，出租房屋而不进行登记的，对出租人或者转租人处以月租金的一至二倍罚款，并追缴管理费和滞纳金。对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款。”第五十六条规定：“出租人或转租人违反本条例第十四条第一款或第二款规定，不交纳或迟延交纳房屋租赁管理费，主管机关可责令其交纳，每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金。”由此可见，出租房屋办理租赁合同登记是租赁当事人应尽的义务，同时，办理租赁合同登记也是对租赁双方当事人权益的保障。

　　记者：我市房屋出租应如何纳税？纳税比例为多少？

　　陈：我市房屋出租分单位房屋出租和私人房屋出租两种，单位房屋出租的由出租人直接到地税部门办理纳税(具体纳税税率由地税部门确定)，私人房屋出租由房屋租赁管理部门代征私房租赁税收。根据现行税法规定，私人房屋出租取得的租金收入应申报缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、个人所得税。计税公式为：

　　(一)房产税：应纳税额＝租金×4%

　　(二)营业税：应纳税额＝租金×3%

　　(三)城市维护建设税：应纳税额＝(租金×3%)×1%

　　(四)教育附加费：应纳税额＝(租金×3%)×3%

　　(五)个人所得税：

　　每月租金收入不超过4000元的：个人所得税：应纳税额＝(租金-税金-800)×10%

　　每月收入超过4000元的：个人所得税：应纳税额＝［(租金-税金)×（1-20%)］×10%

　　(注：计算个人所得税时扣除的税金包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加费)记者：请您谈一谈我市对房屋租赁市场实施规范管理的意义？陈：我市对房屋租赁市场实施规范管理，具有重要的现实意义。(一)有利于维护房屋租赁市场秩序。我市房屋租赁市场整体规模很大，房屋租赁交易活跃，市场秩序逐步完善与规范。但是，仍然存在欺骗讹诈、强占强租、拖欠租金、偷逃税费等违法、违规的暗流；数量不少的各种违法建筑出租现象依然存在；房屋租赁中介机构蒙骗租赁当事人，诱导当事人规避管理等不良现象还较普遍。因此，对房屋租赁市场实施规范管理，有利于维护良好、规范的市场秩序，促进房屋租赁市场的健康发展。(二)有利于保护租赁当事人的合法权益。及时、有效地调解租赁当事人的纠纷，是《条例》赋予租赁管理部门的主要职责之一。各区租赁办(局)不但配备了专职律师，各租赁所(站)还配备了专职调解员。调解纠纷的工作不但直接保护了租赁当事人的合法权益，而且减轻了各级政府和人民法院的工作压力。(三)有利于维护社会稳定。私人房屋租赁(即出租屋)涉及到社会治安、计划生育、租赁税及工商经营等各个方面，已成为社会的热点和难点。为解决好这个问题，我市在政府规章上已规定了租赁、公安、计生、税务、工商等职能部门实行齐抓共管、综合治理。近几年来，有些区、镇组成了租赁办(所)、公安派出所、工商、税务、计生等部门联合办公形式，对租赁当事人实行“一条龙”服务，效果很好；有些街道办(镇)组成租赁所、公安派出所和物业管理公司实行“房户合一”、“三位一体”的管理模式，对成片出租屋或高层楼宇住宅区从社会治安角度联合管理，取得了成功经验，得到市、区政府的肯定，并逐步推广。(四)有利于保障国家税收，增加市、区两级政府的财政收入。由于房屋租赁市场面广、量大、交易频繁、隐蔽性强，仅靠税务机关有限的工作人员征收房屋租赁税很难到位。从1997年始，我市税务机关委托房屋租赁管理部门代征私房租赁税。2001年，代征私房租赁税达1.54亿元，比代征前增长了4倍多。记者：请您介绍一下我市实施房屋租赁市场管理以来的基本情况？陈：我市开展房屋租赁管理工作已有13年。截止2001年底，全市已纳入管理的出租房屋面积达4886万平方米，全年房屋租赁交易额达169亿元，其中：住宅出租937.27万平方米，年交易额为20.24亿元；写字楼出租502.07万平方米，年交易额为27.11亿元；商业用房出租957.08万平方米，年交易额为86.14亿元，厂房、仓库及其他用房出租2489.96万平方米，年交易额为35.86亿元。13年来，我市房屋租赁业累计为国家提供税源30亿元，为社会创造经济效益达700亿元。通过多年的摸索，我市房屋租赁市场管理已步入了法制化、规范化、科学高效的轨道，有力促进了租赁市场的健康发展，维护了租赁市场经济秩序。(一)建立健全了管理体制。全市现已形成包括市租赁办、6个区租赁办(局)、54个租赁所(站)的管理架构，有效地实行对我市房屋租赁市场的规范管理。(二)制定和逐步完善了法规体系。我市建立起以一个法规、两个规章(即《条例》及其《实施细则》、《深圳经济特区出租屋管理若干规定》)为核心的房屋租赁法规体系，从而使房屋租赁管理做到有法可依。

　　(三)建立了适应市场经济发展的管理模式。实行指导租金制度，每半年(或一年)公布一次不同地段、不同结构、不同用途的出租房屋指导租金，对全市房屋租赁市场进行宏观调控和引导；实现多部门协作管理，如租赁所与派出所合作的“房户合一”管理模式，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理模式，租赁所与村股份公司合作的管理模式，以及租赁部门与公安、工商、税务、计生等部门的统一协管模式等；推行政务公开制度，通过设立政务公告栏、固定咨询点、电脑触摸屏宣传咨询多种形式，提高行政权力运用透明度；积极调解租赁纠纷，各区租赁办(局)专门成立了调解组织，安排了专职人员，制定了相应的工作制度，使租赁纠纷得以及时、高效、圆满地解决；建立达标量化管理目标责任机制，在系统内实行了一年一度的达标量化考核评比，力求达到高效管理，优质服务。

　　记者：最后，请您对我市房屋租赁行业的前景做一个展望？

　　陈：作为我市房地产市场体系的重要组成部份，房屋租赁业近年来发展迅猛，现已形成全国最大规模的房屋租赁市场，在我市经济和社会发展中占有越来越重要的地位，成为我市投资领域的朝阳产业。作为移民城市，房屋租赁是我市很大一部份人解决居住问题的主要途径，是个需求量很大的市场，发展房屋租赁市场能产生利国利民的“双赢”效应。一是发展房屋租赁市场有利于促进房地产业和住宅产业的发展。若房屋租赁成为一个有利润的行业，就会将房地产的增值效益明显化，从而能够吸引大量资金进入房地产领域，带动商品房销售。二是发展房屋租赁市场能有效地解决商品房空置问题。目前我市商品房空置总量仍然很大，尽管2001年以来房地产市场形势有所好转，个人购房增量较大，但长期积压的空置商品房很难在短期内完全消化。房屋租赁具有周期性短、灵活性强、一次性付款少、变化快等特点，使其既能满足市场的需求，又可以达到解决开发商资金回笼和购买物业的小业主实现投资回报的目的。三是发展房屋租赁市场有利于开辟新的投资渠道。近年，虽然国家几次降息，但人们仍然热衷于银行储蓄。这说明城镇居民的投资渠道不畅。进一步开放房屋租赁市场，让房屋租赁业有可靠收益，将会吸引部份储蓄分流，转而投资房地产业。目前我市有很多市民贷款买新房，而将旧房用于出租，用每月租金还贷，这不失为一种新的投资方法。

　　随着我国加入WTO，作为外向型经济城市的深圳，将会吸引大量境外财团、机构和企业驻深发展，这将引起对办公、住宅等各类房屋租赁需求的大幅增长，房屋租赁将在我市房地产市场的发展中扮演越来越重要的角色。因此，我们必须规范房屋租赁市场，加强房屋租赁市场管理，引导我市租赁市场的健康有序发展。(深圳商报记者阳光 季杰)