2002-5-245:40:46□本报记者陆昀

　　 2001年初，北京房地产市场先后出现近10个TOWNHOUSE项目，自此，低密度住宅成为房地 产市场上的抢眼楼盘。或许是低密度住宅概念太不响亮，去年一年随着四、五环路的开通，北京东北南西相继冒出了几十个顶 着TOWNHOUSE洋“帽子”的住宅项目。既然是“泊来新物业”，就必然要强调“纯正”，强调特有的客户群，既然洋 为中用，就要体现个 性。于是，去年伴着一个个期房项目的推出，一时间，对标准TOWNHOUSE概念的炒作论辩可谓沸 沸扬扬。直至去年年末，市场进入盘整，大量郊区土地的圈定，又一批低层低密度产品的涌现、热销以及概念化项目变为现实 ，人们悟到TOWNHOUSE不过是低层低密度住宅的一种概念形式。随着北京各大边缘集团和小城镇开发的推进，北京低 密度住宅市场开始成为今年房地产业内探讨得最多的话题。低密度住宅发展空间很大业内人士认为，低密度住宅在今后5-1 0年内将成为住宅产品的主流。这主要取决于城市规划、市政交通、土地成本、旺盛的需求以及低密度产品本身的经济性。低 密度住宅的主要特点是低容积率。通常情况下别墅建筑为1∶0.6以下，联排住宅为1∶0.6-1∶0.8，公寓类项目 的容积率由于楼层较多而偏大。低密度住宅由于可以比较容易地做出近人的尺寸与体量，在功能上可以达到更舒适的感觉，环 境宽松，而为购房人所青睐，但在土地资源宝贵的北京能否大力开发低密度住宅是人们关心的一大热点。在第二届中国低密度 住宅小区设计开发研讨会上，原北京城市规划院院长柯焕章表示，随着北京城市发展向郊区和卫星城转移战略方针的实施，郊 区城市化及低密度住宅建设将被积极推进。柯焕章认为，如果按人均20平方米的住宅面积作为需求目标，按市区常住人口7 70万计算，北京每年需要1100万平方米住宅竣工，如果再加上1000多万平方米的拆迁房，市场的需求量是很大的， 北京市区虽然还有一定开发空间，但土地量有限，土地成本也很高，低密度住宅难于发展，但在10个边缘集团、绿化隔离带 中，以及规划的14个卫星城和30个中心小城镇，由于拥有大量的土地，5-10年内低密度住宅会有很大的发展空间。柯 焕章介绍，根据北京交通发展的现状和规划，北京的京开、京石、京昌、京通等高速路及轨道交通将使城市的扩展呈“手掌” 式，这些捷运线周围将是低密度住宅发展的良好地带，特别是在北京二十几个经济开发区，由于有高新技术产业的带动，具有 经济发展的后劲，为低密度住宅开发提供了动力。北京自20世纪70年代起开始建高层住宅，到90年代已突破30层，久 居“高塔”中的人们在面对郊区住宅时已形成非低密度不住的趋势。而郊区土地成本的相对低廉是促动低密度住宅发展的重要 因素。阿特金斯国际公司房地产中国区经理刘嘉峰认为，低密度住宅得以发展除了具备临近捷运的好地段和精心的设计、选材 外，其地价在北京每亩需要在60万至70万元，这样，发展商可以利用低地价，靠规模效益取得市场利润。许多人认为，低 层低密度住宅会使土地的使用率极大地降低，使土地资源利用不尽合理。低层高密度打开了资源紧缺的瓶颈。关心北京低密度 住宅项目的人会发现，开发商在销售中明示的项目容积率往往只表明地上建筑的比值，而无论目前市场上的别墅还是TOWN -HOUSE大多有一层地下或半地下建筑，这部分空间发展商一般出于促销的目的赠送给购房者。而实际上发展商通过地下 部分的开发稀释了土地成本，增加了容积率，这样可以使1∶0.8的容积率提高到1∶1.2，地上两层半加地下一层实际 上是四层高。使低密度项目同样具备了较强的经济性，这是支持低密度住宅进入主流产品的又一个动因。趋势：形态档次多样 化业内人士认为，新一轮低密度住宅热潮将不再拘泥于某个概念，而将以形态、档次多样化的形式竞相出现。协成行的王晓航 认为，社区的亲近感、美感、安适的生活场景、宁静程度是今后低密度住宅产生差异化的主要因素。近人的尺度与体量、功能 上的舒适度、环境的宽松自然将是项目竞卖点。有高端产品、有大盘，也会有强调大众审美的经典户型。太合房地产公司李长 山认为，低密度住宅将向满足不同层面需求的方向发展，除了有高端产品的别墅外，二联、三联、多联式的新式排房会大量出 现。其风格既会有现代的，也会有传统的。威格斯顾问公司李忠认为，作为低密度住宅，北京的别墅在新一轮开发中将由需求 市场和土地成本的拉动出现平民化、豪地豪宅及定位于中间状态的“非驴非马”式的“类别墅”。业内人士分析，今后低密度 物业市场，不仅会从高质高价逐渐趋向适销对路，形成高中低总价之分，其每类产品内部的区别也将日益明显。开发者在大盘 操作中不会将同质产品无限拷贝，会更加注意产品的延伸。设计的个性化细分会突出体现在变化的户型和景观园林上，各产品 的价格则会较多表现为因地而异。工薪阶层也可拥有天与地李长山认为，低密度住宅并不是不神秘的产物，开发商向地下开发 稀释了土地成本，城市交通的改善，在合适的位置，这样的住房也能属于普通消费者，眼下3、5年是中产阶层二次置业的“ 圆梦期”，但在卫星城、中小城市，再过几年户型适中的低密度住宅完全会成为市场的主流产品。目前，在低密度住宅开发中 ，开发企业也遇到了一些实际问题，需要打开几个瓶颈。李长山提出，发展郊区低密度住宅的首要推动力是廉价土地资源，由 于缺少新建设的发展规划和支撑体系，许多已建住宅项目缺少基础设施和相应的配套。郊区项目的发展商大多要承担弥补缺陷 的任务，带来的结果是住宅项目及配套的低水准建设，不能提供持续良好的生活环境。另外，很多项目与新城镇的经济发展脱 节，小城镇不断割让建设用地，而失去发展经济的后劲，最终使住宅项目的投资价值受到损害。他认为，政府应通盘考虑，在 开发前做好规划，并且采用开发商联合投资建设，共享基础设施的运作体系。国家住宅居住环境工程中心顾问奚瑞林认为，在 产品规划上，利用微波地形的高差是解决容积率高带来对视和解决目前低密度住宅缺少变化的好途径，但目前北京对楼间距的 规定太死板，影响了建筑形态的多样化，应对不同产品有所变通。柯焕章先生则提出，目前，北京各快速路的“卖路钱”制约 了许多有意迁往郊区居住的人，有关方面应从城市整体发展的角度考虑，将收费站外移至六环路，这样有益于调动开发企业建 房的积极性。(24E1)

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