本刊记者 许亚青

　　1994年，已任高新区管委会主任的张龙虎考虑到社区配套的完善，做了一项过后看来对高新区房地产业意义重大的决策：投资2000万在高新区内修建一座学校——高新一中。高新一中1996年开始运营，聘请知名校长管理，优秀教师任教，自负盈亏。如今高新一中和高新小学成为全市最好的学校，去年高新一中的升学率达100%。很多人甚至认为上了高新一中 就能步入大学的门槛。

　　“想进高新一中吗？必须有高新区的户口！

　　“想有高新区的户口吗？得买高新区的房子住！”

　　西安高新区之所以能在全国各高新区中独树一帜，并能够紧步北京、上海、深圳之后成为上至中央政府，下至各路风险投资机构及金融机构高度重视的地方，除了西安本身技术、研发力量高度集中的缘故外，成功的园区经营也是至关重要的一个因素。而这个过程当中，先集聚人气的战略发展思路是园区成功经营和发展的一个重要原因。此外，一个更为重要的后果是，西安高新区目前已经不单是一个简单的孵化器，而是已经成为独立于西安古城之外的一个高科技、现代化的新城。这不但会彻底改变西安的经济发展格局，其真正的辐射力量和深远影响也许才刚刚展开！

　　十几年前，有人坚持认为中国是一个有隐痛的国家，它的隐痛就埋在长城下。如今有人说，西安是一座有隐痛的城市，它的隐痛就埋在城墙里。城墙是脐带，连接着历史、现代甚至未来，但城墙内却动不得。

　　据说城内古迹众多，要想在城内动土则需步步为营；而且城内建筑物要有高度限制；更重要的是，城内人口密集，若要改建，则需大规模的拆迁费用。当年跟随万通的冯仑在海南地产界摸爬滚打的李哲在经历北海惨烈的一战后撤回西安。在城中心开发了当时还算得上颇有档次的公寓——世纪广场。但紧跟着其开发的21世纪广场却在投资1亿人民币进去后还没有彻底完成拆迁工作，至今五路口还有一片废墟。李哲倒是凭借在海南练就的敏锐嗅觉趁早脱手，在站在废墟上照过一张纪念照之后，发誓此后再不进城。

　　10年前，高新区选址的时候，最终选中了西安西南老机场附近的一片片土地，因为西安的大工厂、大企业以及高等院校和研究机构集中在南城。西安的城市扩张首先是从皇城根扩展到南二环，接着又向南发展到西安高新区，这两次扩张，算起来直线距离都在5公里左右，但第一个5公里却花去了30年的时间，而第二个5公里的拓展，西安也用了10年。

　　不得不的“政企不分”

　　高新高科起步

　　西安高新区管委会一成立，几乎在同一时间，同一班人马就树起了高科集团公司的牌子，对高新区进行企业化的经营，而资源就是手中的这片土地。事实是，此时的高科集团只有名字挂在那里，甚至连一个办事人员都没有。高科集团的全资子公司高新建设公司是当时高科集团规模最大的实体，这显然是一个“先有儿子，后有老子”的典型案例。

　　1992年，姚景芳在35岁的时候做了事业中最重要的一次改变，进入西安高科集团的全资子公司高新建设公司担任总经理助理。当时，西安高新建设公司刚刚成立一年，拿着市财政拨发的少的可怜的10万元人民币和一片待开发的土地的开发使用权，高新区不得不一切退回从前，经历那段其时已经开始遭到诟病的“政企不分”的日子。

　　依靠从建行拿的4000万贷款，高新建设公司开始运作。当时的操作方式听上去颇为简单——能卖土地就直接卖土地，卖不出去就自己开发房产卖，用得来的钱完善配套设施。

　　当时一期开发完，把路网、天然气、下水管道等铺设完，成本是每亩37万；而住宅用地可卖到每亩50万，临近马路的商业用地更可卖到每亩60万，如此以来，为招商引资出卖的工业用地价钱则可降至每亩27万左右。1993年底，升任副总经理的姚景芳看出，无论是房子还是地，都不是那么好卖的。“那时候没人愿意进来，只能请人吃喝玩，求别人来买地买房子。”如今姚景芳感叹：“从1992年开始，我是吃了10年、玩了10年，喝了10年。”为了200万人民币的贷款，姚景芳曾经整天在当地某银行趴着，被人戏称为该行的“副行长”。

　　照当时的情况看，谁能想象得到高新区商品房日后的风光呢？1993年，高新建设公司开发的第一个商品化住宅小区“枫叶园”开盘时，高层均价在每平方米2000元左右，多层在1500～1700元之间，而近期开发的“枫叶新都市”，高层已经升到每平方米3600-4000之间，多层则均价为3300元。

　　高新建设公司在高新区一期建设完工后，到底有多大的盈利，姚景芳不能给出一个量化的数字。为了高新区建设的整体需要，需要什么就上缴什么，建设公司迄今为止先后把火炬大厦和新纪元宾馆移交给管委会，火炬大厦如今是高新区管委会的办公大楼，而咫尺之遥的新纪元宾馆则成了高新区甚至是西安市目前生意最红火的宾馆。除此之外，高新建设公司还移交了如锅炉房、变电站等不少的配套设施。

　　高新建设公司真正按企业行为方式独立运作，是在把其原先拥有的规划功能和土地征用功能划出去之后。1997年，两块牌子才开始各自带着各自的人马安身立命。经过十年的积累，高新建设公司的总资产达14亿人民币，净资产已达3个多亿人民币。目前商品化住宅已建成100万平方米，在建面积70万平方米。最近，高新地产又在高新区按每亩80万的价格拿了1000亩地，除此之外，他们还在高新区之外有1000亩的开发储备。

　　1993年5月，高科集团募集股份成立了高科股份有限公司。其中高科集团以土地折价入股，当时土地折合的价值为6000～7000万人民币左右，高科集团以此获取了51%的股份，获得绝对控股权。高科股份一成立面临的问题就是，如何把这价值六、七千万的土地盘活兑现？既然土地估价已定，自然无法通过卖地实现增值，还是得卖房子。

　　和高新地产不同，高科股份拥有的是一名女性掌门人——韩晓更。在1992年应聘进入高新区管委会之前的十几年中，这个柔美的女性一直在教授社会主义科学理论这门课程。

　　1994年，高科花园陆续开工，房价则从1995年每平方米1800元升到1996年的1900元，到1997年已经升到2000元。到目前为止，高科房产已经收回了六、七千万且有盈余是肯定的。去年高科地产上缴的利润是1.3个亿。高科房产目前接受高科集团的委托，正在对高新区内的1000亩土地进行前期策划，而这千亩土地恐怕也将因此而交由其进行开发。另外，高科房产在高新区外已经有70多亩的土地储备。

　　紫薇“造势”

　　段先念本身就是一幅浓墨重彩的写意画。在其大手笔挥就的电子商城和长安科技园上面，你更能直觉到何谓恣肆张扬的龙飞凤舞之势。

　　段先念是吉林工业大学全国第一届管理专业的本科生。在西安交通大学管理学院修完研究生后，1991年，段先念南下福建、广东，在外资企业里做起了高级打工仔。1995年，段先念北上入京，成为港资金宝房地产开发公司总经理。1996年，段先念辞职来到西安高新区，成为西安电子园管理办副主任兼副总经理。1996年的高新区虽然已经有了很大的转变，但财政上仍然无暇顾及。当时，管理办只有一个打扫卫生的，段先念的工资只有400元，而公司账面上的资金只有3000元。

　　段先念曾走访了当时电子园区内的10家国家级研究所和8个大型国有企业。在这些属厅局级编制的机构面前，段先念感受到了遭受轻视的滋味：“他们根本不把西安市的高新区放在眼里；再有，他们觉得瘦死的骆驼比马大，人家根本不理你。”一圈下来，段先念发现了那个其实很简单的道理：你必须得先壮大自己，让别人来求你！此后，段先念不再做任何拜访，埋头开发紫薇花园。段先念当时最大的感觉是：别说创新了，把深圳的住宅搬过来就是轰动！

　　他真的这么做了，1998年3月，紫薇花园准现房发售，6月份，三个月的时间全部卖完，成为西安当年最火爆的楼盘！从高科集团手里把土地拿来做，段先念花了1000多万，建设过程中四处筹措共投入了2000万；紫薇花园原本的定价在每平方米1600、1700左右即可收回成本，但实际上以均价每平方米2500元售出。那时买房没有按揭，全部以现金完成。紫薇用这几千万的赢利立即启动电子商城项目。另外紫薇大厦投入100万刚刚启动，期房即全部售出，几千万的收入再次全部投入了电子商城。32000平方米的电子商城总共投入约在1.7亿左右。1999年，电子商城一建成，立即成为西安市的亮点,被作为当年东西部洽谈会主会场。周围的土地，从过去的每亩十几万一下子升到三、四十万，等到紧邻的商业步行街起来之后，周围的土地已飚升到七、八十万。

　　但这对高新区和段先念来说，绝不是个好消息。紫薇花园和紫薇大厦赚来的钱，段先念全部投入了电子商城，加上贷款，紫薇地产的负债率一直高达90%，而电子商城项目主要是为高新区招商引资，如今由深圳赛格经营，虽然去年有17个亿的营业额。但赛格是按年递增交纳租金，电子商城不可能在短时间内收回投资。

　　眼看着周围土地价格飚升，拆迁成本越来越大，段先念只好暂时越过去，一步越到了毗邻的秦岭脚下长安县境内，挥师指向长安园。由于看到过去滚动开发的弊端，段先念现在考虑持续发展，5平方公里一次全部拿过来，管网道路的铺设再留出5平方公里的拓展空间；一次解决农民问题，四个村子同时拆迁，避免产生乱搭乱建，地价越滚越高的情况。但问题是，资金依然短缺，高新区管委会只给了500万，剩余的只能是负债贷款。

　　这次段先念玩起了资本运营：把紫薇的品牌作为无形资产和资本放在一块用，把紫薇品牌的价值折在地价上。长安园5000亩划为产业用地，2000亩划为住宅用地，营建“紫薇田园都市”；段先念这次的计划是住宅自己不做开发，2000亩住宅用地全部卖出去，只做统一的设计、策划、销售和物业管理，然后用所得的钱完善配套设施。

　　段先念算了一笔：紫薇田园都市如果自己进行开发，2000亩的住宅至少需要5年才能完成，而分散出去，将会在2年的时间内完工；更重要的是，土地的购买者必须在1个月内把钱付清，那就会收回8个亿。就这样，2000亩住宅用地以均价每亩55万的价格热销一空。

　　事实是，整个长安园的征地加包括时代广场、歌剧院、学校、商城、各种管道路网等配套设施全部做成花了10.7亿，单是住宅用地目前就收回了8个亿，那么剩下的产业用地，按一亩地15万计算，就能持平。如此以来，因住宅用地价格的提升产业用地的价格落了下来。长安园每亩的开发成本约在16.7万左右，按产业用地每亩15万算，要亏1.7万，但住宅用地却卖到了每亩55万元人民币，一亩赚回了38万。

　　在段先念拿到的2002年4月的银行存款报表中，显示着7700万现金的数额，而除此之外，紫薇还在外面买了一块地，付了2个亿的地款。正是紫薇田园都市的成功运作，使得紫薇地产的价值评估从1999年的3.5个亿跃升到2001年的11个亿人民币。

　　喧宾夺主的阴影

　　在西安高新区的崛起过程中，房地产的作用不可小觑。高新区管委会主任张龙虎显然对此非常满意：房地产在西安高新区的成长中起到了融通资金的作用。也有人认为，高新区的办事效率是西安市政府的10～20倍，各种批复程序很快，抢得了时间；而此时的高新区本身也已经成了西安的一个成功品牌，在2001年西安市评选的20世纪十大事件中，西安高新区的建立和崛起竟和兵马俑的发现与西安事变齐名。

　　当西安高新区的地产广告整版整版地出现在报纸上、路牌上，以各种方式给予人们频繁的视觉刺激时，相比房地产的喧嚣，高新区内的企业却沉默有余，有人遂质疑：“高新技术产业区”是不是应该更名为“高新住宅区”？

　　高新区管委会主任张龙虎给出的一组数字是，高新区去年的GDP是104个亿人民币，而房地产只有10个亿，园区内高新技术产业中，有不少二、三百人的小公司一年的GDP也能达到1个亿，产生这种怀疑只是房地产的广告声势太大，而这些企业由于大多面向行业，根本不会大量打广告！

　　段先念的回答也是“不”！理由很简单：就紫薇地产来说，从其作为企业本身而言，企业终归是以盈利为目的，举债11个亿，平均每亩16.7万的投入，15万发售，把企业引进高新园区，为政府挣来税收，如果不做住宅，恐怕倒是不正常的现象了！从2000年4月8日长安科技园奠基到2002年4月3日，天然气点火，政府投入了仅500万，却获得了一个包括歌剧院、广场、污水处理厂等等各项配套设施齐全的5平方公里的高科技园区！

　　高新区的产业用地是通过住宅用地赚的钱才把价格降下来，企业也才得以低成本进入。紫薇地产对产业扶植的一个重要举措是，直接借款给园区内的高新技术企业，利息按照银行的利息付，这不是投资，不收取回报。当然，借给企业的钱总量不会超过该企业购买的土地及其地上建筑物的价值，段先念有一个很朴素的想法：万一还不上，这些还给我就行了。

　　高新区地产的成功模式在其他地区是否会有成功的可能？段先念在东郊灞桥区能否还能如此漂亮地复制出另一个完美的“紫薇”？事实是，紫薇地产在北郊城运村附近开发的“紫薇苑·欧洲世家”因周围大环境的不完善而不如人意，高新区的整体开发优势不言而喻。

　　对西安高新区的房地产的崛起，众人态度一致：有生存的土壤，也有存在的必要。但如今的高新区显然绝不再是以前招商引资困难重重的高新区了。各种资本在当前状况下对高新区土地资源的觊觎顺理成章。垄断显然使一些民营地产商的介入门槛变高。以紫薇地产为例，紫薇田园都市吸引的只能是一些名不见经传的小的开发商，原因很简单，有名气的开发商怎么肯肩上抗着紫薇的品牌？如果单是卖地，管委会完全可以效仿深圳高新区，划出住宅用地，公开拍卖，由各房地产商自由竞标，赚取所谓的“阳光利润”，这利润恐怕不会比现在的数额低，政府垄断行为的房地产开发公司在此时的高新区是否还有存在的必要？

　　不管手段如何，现实是，西安高新区已然轮廓凸显。以管委会南面的那条东西向的高新路为界，高新路往西北的二期路面齐整，风格一致，环境清新，大大小小的厂房有序地矗立着，开米公司门前那片大面积的绿地上，剪草工人正推着机器来来回回。这座城墙外的城市正在以与城墙内的城市迥然不同的姿态逐渐成熟妖娆起来。

　　高新和高科早期开发的“枫叶”系列和高科花园系列尽管均价在每平方米2000元左右，但就当时没有按揭，付得起现款的人也是有一定经济实力的人。而高新近期开发的“枫叶新都市”，高层已经升到每平方米3600～4000之间，多层则均价为3300元。高科开发的住宅也把价位锁定在了每平方米2500左右，而新近销售状况不错的红叶大厦，更是均价在5000元以上的高档住宅区。紫薇品牌的住宅小区更是明白地指向高新区的白领阶层。这些房产价格不仅比城区要贵，比起北郊和东郊的住宅更是要贵上千元左右。

　　在劳动路南端和高新区毗邻的地带，如今已经被称为“金三角”。入夜时分，霓虹闪亮，人声鼎沸，成了有名的饮食地带，每年的税收有上亿元。高新区在最初规划时，为了保持园区内的单纯性质和统一的风格，曾把餐饮业拒斥到门外，但这并不意味着园区内完全不见餐饮的影子，许多大厦在自家的楼里辟出一层开起了餐厅。管委会开始对此有所松动，于是诸如上海梅龙镇等中餐厅及一些西餐厅便开始零散地出现在华人街等路段上，餐厅无论从外部装修还是内部修饰都颇具档次，有浓郁的海派气息。

　　高新技术产业区的崛起，孕育了西安新的一批中产阶层，而高新区商品房市场更是把西安市的一大批有钱人聚集在了一起。在路人稀少的干净的街道中穿行，你会发现有西欧风格的别致的小花店，不张扬地守在那里。

　　如果你只知城墙内拥挤古旧的西安，你很难想象在那片沉郁的天空下还有这么一处所在。在这里可以清晰的感受到当代的气息，城墙好象退到身后，凝固成一座屏风，你只能在屏风中看到这座城市昨日的影子。

　　 第一部分：技术部落——西安高新区的企业生态

　　科技“围城”

　　西安高新区管委会投资体系演变

　　软件精英的梦想起点

　　第二部分：城外之城——西安“新城”的崛起

   股票短信一问一答，助您运筹帷幄决胜千里！