| 错位竞争中 中关村把握自身特色 |
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| http://finance.sina.com.cn 2002年04月18日 18:10 中关村科技园区管委会 |
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随着中关村西区的规划，中关村市场开始升级。
一个现实：中关村更像高科技浙江村
有一种疑问：在中关村这样的区域，规划那么密集的写字楼，该不该？从现在行业分布的情况看，中小企业密集，它们乏力承担昂贵的写字楼租赁成本，SOHO、IT超市、IT“农
贸市场”是更适合它们的选择。而且，中关村也一直是在这种氛围中成长的，在这种氛围中获得“孵化器”的美誉，在这种氛围中向中国的“硅谷”这个方向发展。
但是，“硅谷”不该是高科技浙江村。据业内人士介绍，中关村在1997年，IT企业就达5000家之多，每年，这些企业死一批，冒出一批，但整体规模变化有限。虽然，缺乏详细的分类资料，但可以感到靠买卖硬件为生的占相当比例。像联想、方正、四通、微软，中关村内IT业的龙头老大屈指可数。当然，区域内也缺乏与这些企业相匹配的写字楼。
不可否认，没有这些龙头老大，中关村地产市场也相当火爆。像泛亚、翠宫等写字楼出租率常超过90%，而据中原写字楼资深人士郑瑞生介绍，写字楼正常的出租率应在70～80%之间，超过或低于这个数字，都意味着市场存在一定的问题。也正是区域市场的火爆，掩盖了中关村高科技行业分布的结构问题。
一种变化：写字楼先向小企业说不
现在，在地价、房价的压力下，一些中小企业开始游离中关村区域。这看上去像是中关村的房价已经开始侵蚀中关村多年赖以生存的基础，但是，这一现象其实是中关村地产开始升级换代的先兆。首先，游离的这些中小企业，业务仍在中关村区域内，只是将办公地点迁出以降低成本，所以，中关村对高科技产业的魅力并没有衰退。
其次，据中原物业资料，近期推出的写字楼，已经开始有意识地摆脱传统的设计模式，向中高档市场靠拢。像海龙、知春大厦等使用中的写字楼，底层必须留出若干层空间给小商铺，以维系中关村的传统，而楼内设备用些中低档品牌就足已应付客户需求，中关村的传统客户都是重地利，不重形象。而近期推出的中关村大厦、开始期售的银网中心，不但在配套设施上开始注重品牌、在设备层上预留扩展空间，而且终于敢于脱掉底商这靴子了。与这种写字楼定位变迁的同时，变化的是写字楼的价格。虽然中关村区域写字楼租金节节高，能攀到每天每平方米6元多的高度，但是，期房写字楼的价格已经从1.7万元每平方米的巅峰降到了1.2万元平方米左右的水平。因此可以看出，中关村市场未来价格会有个回落，同时，产品定位会大幅度提升。
一种趋势：工作在硅谷居住在北
与写字楼同步变化的，是中关村区域的住宅市场。中关村传统用地范围内，土地资源有限。所以，配套的住宅将向清河方向、亚奥方向迁移。从已经酝酿中的几个大规模楼盘看，传统的定位在50～60万元以解困为目的的中小套型，将让位于70～80万元的舒适套型。但是SOHO、准SOHO仍会有很大的空间，这一方面由于它们入市的时间比较早，另一方面，中关村的传统市场仍会维持在相当的规模。又平
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