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2002-4-410:34:02□陆昀／文
在经历了去年年底北京楼市的“冬”、“春”之争后，北京房地产市场在今春表现出稳步前行的乐观局面
。大多数开盘的项目少了炒作的噱头，性价比的提高已成为今春所有畅销商品房项目的动人卖点。在今春新开盘的项目中，有
些是以较低的价格和优良的设计吸引买家的，如星岛家园二期尽管前期销售良好，但新开项目仍保持每平方米4000余元的
较低价位，开盘当天250套商品房便签下了280份订单；朝阳无限则采用与建材装修行业———居然之家联手，提供多种
装修选择和先行赔付保障的售后服务，尽管后续开盘的楼座价格有所上升，但买家仍然踊跃；近日，在热地———国门商务区
刚刚开盘的使馆新城，更以2.98的低容积率和50％的高绿化率以及高品质的全精装，在开盘前一个月里便被预订出22
8套，成为“国门商圈”里最夺人眼目的亮点。继全装修住宅项目珠江绿洲推出后，位于北京东坝占地1100亩的北京奥林
匹克花园近日也将以全装修的产品打向市场。据北奥花园的开发商沈阳华新国际的老总卢铿透露，北京奥林匹克花园是华新国
际与中体产业公司合作，继沈阳、广州、上海奥园后所推出的大规模、低密度、全装修，显具性价比优势的康居住宅。北奥花
园将很好体现城郊住宅的优点，建筑将以三至六层高为主，容积率将不到1，其全装修概念不仅包括带有梳妆镜、各种五金件
的精装修厨卫，还包括多层住宅有电梯、户式中央空调和纯水入户等内容。从市场上中低需求人群考虑，北京奥园一期主力户
型为100m2-200m2以内的平层和复式，售价将控制在每平方米5000元以内，总价在40万至70万元之间。据
了解，北奥花园户型外立面采用了花园洋房的形式，小区规划与户型设计已在2001年中国建筑设计研究院优秀设计奖评选
中获得了住宅公寓类设计唯一金奖。今年3月，该项目又被国家住宅工程中心确定为“健康住宅”建设试点工程。北奥花园虽
然始终在以低调形式运作，但据了解，其一期项目距7月13日开盘还有4个月时间，800套住宅已被认购过半。开发商眼
下不是在着急房子该怎么卖，而是在考虑开盘时没房卖该怎么办。业内人士对该项目极为关注。可以说，具有如此良好性价比
的住宅项目，在此前京城房地产市场上几乎处于“真空”状态。东坝虽然已临东五环，但已有的城市规划已为该地预留了良好
的增值空间。有人预计，北奥花园将掀起京城畅销楼盘之旋风，高性价比将是打开今年楼市的金钥匙。据北京市国土资源和房
屋管理局按照“十五”期间北京市国内生产总值平均增长9％的情况下，以满足北京城镇居民基本生活需求低限标准测算，人
均住房面积增长速度每年约需住房900多万平方米，若略超前些测算，北京市城镇居民每年约需住房1200万平方米，正
在步入国际化大都市的北京，因拥有来自长城内外、大江南北1300多万常住人口，其蕴藏着巨大的商品住宅需求空间。然
而，由于存量房市场一直没有形成供应的梯级结构以及产品本身结构性的失衡，使得目前消费增长速度远远落后供应的增长。
随着城市的迅速扩张，今年北京多处于四环、五环一带的十大边缘集团将会出现大量城郊化的住宅项目，而且会有一
些规模化的大盘项目，其产品的供应是否能与需求对位已显得尤为关键。据华新国际方面透露，该公司另与广东企业中体产业
合作，在北京南城玉泉营一带已经拿下一块土地，正在加紧推出北京第二个以性价比制胜的、全装修奥园住宅社区。有专业人
士预计，由于城郊土地成本相对低廉，同时，有北京两大奥园等具有优良性能价格比住宅项目的带动和挤压，北京自今春起有
可能出现一批性价比适中的住宅项目。产品结构的调整将有利于扭转市场的供需矛盾，但提高综合性价比实际上是发展商对住
宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法在今年将会越来越难以操作。卢铿
认为，北京现在许多楼盘卖不动，实际上是产品不对路。从市场面上分析，眼下国产轿车有1／7被北京人买走，北京的人均
GDP已经超过3000美元，这说明，发展郊区住宅的时机已经到来，但另一方面，北京的房价长期以来被外地驻京机构、
国家机关单位的集团购买所抬高，个人购房的需求预期与实际供给间存在着较大差异，开发企业面临着1000万平方米的需
求和大约6000万平方米供量的压力。住宅企业在今天更需要的是灵活而合理地把控住宅商品的性能与价格关系，而这需要
调动企业的综合竞争力，包括投资决策力、资金运筹力、综合性价比把握力、品牌形象力、资本经营能力、资源整合、团队执
行、审美创新、企业文化等各方面。就住宅产品而言，谁把握好了针对某一特定市场的住宅综合性价比，谁就掌握了住宅畅销
的钥匙。(4E2)
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