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房地产投资信托是信托公司通过制订信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证
或股票等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理
的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托的优势主要表现在这样几个方面:
1、房地产投资信托通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务,有效降
低投资风险,取得较高投资回报。
2、中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。
3、房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道.其特有的运行机制(组织形式、有限责任、
专业管理、自由进出转让、多样化投资.优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金(从而产生相当大的市场强度与规
模经济)、具有较高投资回报和较低投资风险,是一种比较理想的资本市场投资工具。
房地产投资信托的资金来源有两个方面:发行信托受益凭证或股票,由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等
)和股民认购；从金融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易,或
采取场外直接交易方式,具有较高的流通性。
房地产投资信托除了具有信托的一般特征,即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性
外,还具有以下特征:
1、信托财产是房地产证券,采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,流通性强。
2、经营期限分为定期或不定期,财务运作对大众公开,透明度高。
3、法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求,如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与
持股份额方面的限制,以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的
业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地
产销售所得。
4、可以获得有利的税收待遇,避免了双重纳税(房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项)。
当前,在我国选择和发展房地产投资信托,具有拓宽居民投资渠道.活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场,促
进社会经济发展等多方面的意义。我国证券市场已具有相当容量和规模,产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展,目前
推出房地产投资信托已具备初步条件,时机也趋成熟。可先行试点,通过发行受益凭证或基金股份募集投资者的资金,设立房
地产投资基金或住房投资基金,然后投资于房地产获取经营收入、发放住房抵押贷款、购买政府债券等。具体的投资运作和管
理须委托专业性机构信托投资公司来实施。
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