趋势

　　发烧楼市降温在即！

　　高房价挤占内需，损害经济结构调整

　　■ 文 / 顾海波* 

　　进入2010年后，曾经量价飙升的中国楼市，终于在一轮连续的政策调控中，出现了松动。

　　北京和上海两地的房地产交易中心的数据显示：1月的上半月，北京二手房总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套，相比去年12月上半月的交易数据，下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%；而上海一手住宅成交2690套，环比下降53%，均价19993元/平方米，环比下降5%。全国的其他各地情况大致相同。

　　楼市出现的短暂降温，并不能掩盖市场仍然最关注的问题：继“国四条”、“国十一条”之后，政策到底是否会再出重拳？政策是否会进一步细化并具可操作性？

　　房价为何越调越高？

　　楼市的下一步会如何？

　　2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求，住房的供应结构将日趋合理，房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化，同时中国楼市经过前几年、尤其是2009年的量价非理性的飙升，市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡，再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，必然会改变部分投机者对未来楼市的预期，未来的投机需求会受到抑制。

　　2010年中国房价在理论上存在较大的下跌基因和空间，但房价的理性回归实际上会遭遇“土地财政”和强大“房地产”势力阻扰的尴尬！真调控，房价下降，“土地财政”受到威胁；不调控，房价飞涨，老百姓口袋骤瘪，内需不振，泡沫破裂势必引起经济社会的动荡，这也是为什么我国近几年房价越调越高的深层次原因。因此，房价上下都有阻力、“上下两难”；“量为价之先”。

　　新年伊始，中国各地楼市的量缩价跌，预示着2010年中国房价总体上将在高位窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑。

　　房价须理性回归

　　必须指出的是，中国经济对房地产业依赖过重。

　　房地产业的非理性(典型性)“繁荣”，严重地挤压了产业结构的优化调整和升级，不仅输出了资产价格的通货膨胀，而且输出了其他产业和消费的通货紧缩。

　　试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如有完善的住房保障体系，假如对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如宏观调控政策更系统更有“刚性”，假如地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”、中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患。只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事，而且早就应该回归。

　　在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升、有利于中国经济的软着陆、有利于中国经济发展方式的转变。 

　　*作者系上海市城市经济学会高级经济师

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