大部分地王楼板价过高，不可能有购买力支撑，目的是哄抬房价

　　□晨报记者 刘 畅

　　“什么是‘地王’？‘地王’就是中国楼市最大的骗局。这个定义将被历史证实是正确的。”昨日，地产界评论人牛刀再度“出刀”。

　　牛刀认为，中国楼市有很多骗局，“地王”只是其中之一，“目的是为了炒买炒卖哄抬房价。”

　　牛刀“砍”向北京地王

　　在昨日发表的博客中，牛刀首先“刀指”最近房地产界最大的倒霉蛋——大龙地产。

　　公开资料显示，去年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元的高价，拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为去年北京土地市场上的“双料地王”。

　　此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力，对此，大龙地产于今年1月28日发布年报称，公司总资产为30.06余亿元，货币资金为2.55亿元。“即使大龙地产有能力支付地价款，也根本没有能力开发，因为楼板价是周边同等容积率楼盘房价的两倍。”牛刀指出。果不其然，因大龙地产缴纳地价款出现困难，北京市国土局日前收回了该地块。

　　据了解，北京顺义区后沙峪天竺 22号地块规划建筑面积169126平方米，容积率大约为0.62，是去年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据牛刀测算，如果将这一地块的楼板价控制在每平方米3万元以内，且将地块一半建设成独栋别墅，一半建成联排别墅，如果售价达到每平方米5万-6万元，开发商才可能有利润，“但要卖到这个价码是根本不可能的。”

　　房企其实没什么实力

　　牛刀认为，很多“地王”并不是为了开发赚钱，而是为了上市融资和资产配置，所以不在乎地价，“虽然去年开发商大赚，但其实房地产企业没什么实力，主要是低息和高杠杆化还普遍存在，如果加大房企开发项目的自有资金比例并且加息，就不会有这么多‘地王’诞生了。”

　　对于去年各地产生的“地王”，牛刀认为，除了商业用地和广州“地王”(实际楼面价4000多元/平方米)是个例外，其余全部都不可能开发，“原因是楼板价全部过高，不可能有购买力支撑。”

　　“‘地王’只有三种结局：一是退还给政府，二是修改规划，三就是久拖不开发。”牛刀在博客中说。