北京商铺写字楼等个人非住房租金税率从5%提高到25%

　　打击个人投资者

　　据京地税征(2008)237号文件，自2008年12月1日起，个人出租非住房，不再适用 5% 的综合征税率，该为按照分税种计征方式计算缴纳地方各税。

　　根据税务部门解释，需交纳7种税，1.营业税 2.城建税 3.教育附加税 4.个人所得税 5.印花税 6.房产税 7.土地使用税(土地级次计算)约占租金总额的25%，比2008年12月1日以前增加约4倍。

　　商铺，写字楼，厂房，仓库等非住房物业的投资人和投资活动是经济链条中重要的一环，它的职能是将地产开发商的产品，转化为可供商家选择使用的物业。这个环节出了问题，将会影响经济的健康发展。

　　当前，金融危机正在蔓延，生意清淡，每逢此时，信号要向下传递，无论是写字楼还是商铺，都在闹着降租金。据房地产焦点网消息，中关村的“海龙”等大卖场计划与租户协商降租金15----20%。中关村的电子卖场如“E世界”，“鼎好”和“科贸中心”等都是向私人出售的，一个铺位几平米，价值几十万，首付一半，贷款一半，投资者不少人为了养老及不时之需的财产性收入之梦。类似的商业卖场分散销售给个人在西单，王府井都有，环绕各个社区的配套商业，服务于人民日常生活的小便利店，小洗衣店，小美发店，小吃店，小通讯器材店，以及小服装店等，是小投资者与上下游合力编制的经济链条。北京的写字楼为个人所有的，数量也不少。根据有关方面估算，仅甲乙高端写字楼就有30---40% 为私人业主，他们面对焦躁的降租要求及隐含的还贷催款已经寝食难安。

　　此时，北京市地税局的增税，进一步降低了业主的收入约20%。北京的商铺和写字楼目前供大于求，空置率较高，一直被银行视为高风险投资，首付款要50%，贷款不能超过10年，远没有住宅贷款优越。以不久前首创集团已大部分出售完毕的马甸丽景商街来看，带租约的商铺回报率只有税前4---5%，如果是贷款50% 购买，租金不足以覆盖银行月供，投资人若能用租金付清月供，就算是成功者了。

　　非住房物业的投资人在投资物业时，需要考察和计算。计算的投资回报依据的就是售价，租金，贷款，税费等因素。租房合同一签就是几年甚至10年，20年，税费突然大规模增加，必然导致亏损和银行坏帐。

　　2008年12月1日以前，个人出租住房或非住房的税率是租金的5%，低于公司(单位)，这次提高到公司(单位)的水平。我们认为这是不合适的，因为中小个人投资者实力远远比不上公司和单位。公司和单位有房屋来源，资金来源和经营上的优势。个人投资的资金来多为个体经营收入，工薪积累，公司利润分红(公司上完所得税后再上一道个人所得税后的个人收益)。而公司(单位)的房产有的来自国家直接划拨，或在划拨的土地上加建，或用经营资金作为固定资产直接购买。如果大公司投出几百亿购买和经营房地产以后出租，会是一番什么情致？为什么不应该区别对待呢？

　　京地税征(2008)237号文件仍将个人出租住房租金税率维持在5%，与非住房拉开了距离，会把资金向住宅方面引导。

　　现在的经济形势是：美国金融危机开始蔓延，中国采取积极的财政政策和宽松的货币政策，北京地区税收2008年突破1800亿，比前一年增加 20%，银行宣布存量房贷从元旦起可享受7折优惠，国家对企业实行各种减免税收，都是为了防止经济滑坡。北京市反而对个人非住宅投资的租金增加税收，而且幅度极大，这是不合适的。个人投资者也是投资者，而且力量弱小，需要政府扶植和保护。而且税收应该怎么征，应该召开听证会，征求各方面的意见，这也是经济民主的要求。

　　请北京市政府注意中小投资者的利益，不要随意大幅度增加税收。

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