魏文彪

　　　国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

　　近段时期以来，房屋销售所以疲软，房地产市场所以低迷，说到底是因为房屋价格过高，远超民众的购买能力。尽管最近数月部分城市房屋价格有所下调，但是离民众消费能力依然存在较大距离。也正是由于房屋价格脱离民众购买能力，尽管部分地方政府与中央政府接连出台促进房屋销售举措，但是成效依然并不明显。所以，房屋成交量要能较为显著地提升，乃至房地产市场要能最终走出当前困境，最为根本的还是要降低房屋价格，使之稳定在于民众购买能力相适应的程度。这就需要在政府出台政策支持民众购房的同时，房地产开发企业顺应市场变化，主动调整房屋价格，以合理的价格促进房屋销售、促进楼市的回暖。

　　尽管追求利润最大化是资本的本能，房地产开发企业当然也是希望房价越高越好，但是在房屋销售大幅滑坡，房地产市场低迷，尤其是部分开发企业陷入困境、面临资金断裂风险情势下，除了少数开发企业抱持“宁死不降低”想法之外，多数开发企业应该说还是存有愿意适度降低房价以促进销售的意愿的。但是部分开发商存有适度降价的意愿，并不等于它们必会采取相应的降价行动。而其中很大一个原因即在于房地产开发成本高企，从而对部分开发商的降价起到了阻碍作用。而房地产开发成本高企的一个重要因素即在于地价高涨。当前部分开发商对房价微调之后即不再降价，一定程度上即是由于包括地价在内的开发成本高企，如果再较大幅度地下调房屋价格，就不但可能大幅挤压房地产开发利润，甚至还可能导致房屋开发成本被突破。所以，在当前形势下，要房地产开发企业更为主动地调整房价，需要辅以降低地价等举措，由政府与开发商合力为房屋价格调整作出努力。

　　部分城市地价所以不断水涨船高，并进而大幅推高房价，表面上看是因为土地出让政策发生变化，而其更实质性的原因则在于部分地方政府奉行土地财政政策，将卖地当作增加政府收入的重要途径，当作制造与提高政绩的主要资金来源，因而不惜通过各种手段推高房价，以期能够获得更大的土地出让收益。所以，城市地价要能有效降低，乃至让地方政府摒弃土地财政思维，需要通过改革土地出让收益分配等举措，遏制地方政府以地生财的冲动，消弭其抬高地价与民争利的欲求。唯其如此，地价才可能得到实质性的降低，房屋价格也才能在此基础上获得更大的降价空间，房地产开发企业才会在形势逼迫下有更大的调整房价的意愿。

　　发展房地产市场的根本目的在于满足民众不断提高的改善居住条件需求，促进民众居住领域的民生福祉，所以让更多的人实现居有其屋，才能在更大程度上与发展房地产市场的初衷相符合；作为政府来说，不断提升民众包括改善居住条件在内的福祉，尊重与满足民众的居住权利与要求，是其不可推卸的责任与义务；而对于一个社会来说，唯有包括房屋在内的生活必需品价格合理，最大限度地消弭包括房地产领域在内的利益盘剥现象，才能说得上是公平正义的。所以，无论是就当前亟待降低房屋价格促进住房销售、帮助房地产市场走出困境来说，还是就不断提高民众的居住福祉、在更大程度上促进公平正义实现而言，都需要调整房地产市场中政府、开发商与民众之间的利益分配格局，都需要政府摆正自身位置，回归自身角色定位，承担起自己应尽的责任，通过降低自身收益等方式向市场与民众让利。