上周记者采访我时，我曾用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。即在今年初出现成交量下滑苗头时，政府马上减息，调整按揭贷款成数，减税，房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前救市，可能发生“U”形态；进入四季度，快到年底时，房地产市场的变化呈“L”形态，难以预测什么时间恢复。但我这里指的是住宅市场，前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的，商业、写字楼市场基本未涉及。

　　不过，需要注意的是，住宅市场的大格局正在改写。以前，主要是以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房，还应该包括双限房。以北京为例，保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积，今年是760万平方米规划建筑面积，相当于每年10万套房面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。

　　房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。从对房价的冲击来看，关键看保障房在市场推出的时间和数量，以及政府能不能完成保障房的计划。

　　如此巨大的保障房计划，地方政府没有这么大的财力独立完成。所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场力量，房地产商和银行的力量。美国解决低收入住房的路子，如成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房问题。我们看到的恶果就是把这部分贷款的风险不断放大，酿成了今天的次贷危机。实践证明，最好办法是由财政直接去解决，把这种福利房、保障房与市场分开，新加坡的路子是安全的，可能见效会慢一点。

　　在目前房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事，应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但是降到什么程度？经济适用房的地价是零，你的地价是“招拍挂”来的。政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号就是：“帮助低收入人群解决住房问题”。每一条政策背后都重复着这个信号。

　　目前，是市场格局调整的阵痛期。